Achat en démembrement de propriété

[Ibis]

Au moment de l'achat d'un appart secondaire de 200K€ par un couple marié sexagénaire sous le régime légal par défaut pour en faire donation de la nue propriété à leur enfant majeur, il se pose quelques questions :
Ce dernier pouvant bénéficier au maximum d’un abattement de 100k€ par parent.(père et mère)
Selon le barème (article 669 du CGI) la nue propriété représente 60 % de la valeur de l’appart soit 120K€ ensuite le donataire obtiendra la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, chaque parent prévoit de faire un don de 60k€.
L'usufruit devrait pouvoir se perpétuer au profit du conjoint qui survivra cependant même si l'âge venu celui-ci ne voudrait plus en disposer, il pourra le louer s'il le souhaite.

La difficulté étant de savoir comment faire dans cette situation pour que l'achat de l'appart et la donation soit simultanés?
Serait-il préférable de le faire en 2 temps (achat d'abord puis donation de l'appart ensuite)
Quelle serait la meilleure option (pour limiter les frais notariaux de partage etc ) parmi ces deux possibilités?
Dans l'attente de vos conseils....Merci

 

[Buffeto]

La difficulté étant de savoir comment faire dans cette situation pour que l'achat de l'appart et la donation soit simultanés?
Serait-il préférable de le faire en 2 temps (achat d'abord puis donation de l'appart ensuite)

le plus simple ne serait il pas de questionner le notaire ?

 

[baboune]

Bonjour
la solution à votre question est de demander à votre notaire

 

[baboune]

d'un poil j'ai failli l'avoir Buffeto

 

[Ibis]

d'un poil j'ai failli l'avoir Buffeto

Je ne savais pas qu'on devait s'auto-censurer sur ce forum, personne n'est obligé de répondre sauf si vous y voyez un intérêt à le faire,
Il n'est pas interdit de réfléchir à une question si on se sent concerné ou si le sujet vous ouvre des horizons.
En suivant le nombre de vues cela démontrera si le sujet présente un intérêt.

 

[moietmoi]

bonjour,
un notaire saura conseiller
si l'enfant est unique:

si il s'agit de diminuer le coût, pourquoi ne pas faire d'abord un don manuel de 60kex2=120 ; avec la simple déclaration 2735; on pourrait même affiner en faisant un don de 31000 et quelques qui ne fait pas tourner le compteur des donations, aucun coût de notaire; puis faire un achat où l'enfant achète la nue propriété et les parents l'usufruit;
il n'y aurait donc pas de frais de donation et 1 seule attestation immobilière et pas 2; donc des frais en moins;

Pour une éventuelle revente par la suite, dans longtemps, pas d'influence sur la plus value, puisque de toute façon , il est envisagé des actes de donation et achat dans la même période;

L'usufruit devrait pouvoir se perpétuer au profit du conjoint qui survivra

le notaire saura rédiger une telle clause d'usufruit successif;

 

[Ibis]

Pour une éventuelle revente par la suite, dans longtemps, pas d'influence sur la plus value, puisque de toute façon , il est envisagé des actes de donation et achat dans la même période;

>>Pour la revente c'est le nu propriétaire devenu plein propriétaire au décès des parents qui s'en chargera tout seul.
Le compteur des plus values s'il y en a, ne commencera à tourner qu'à partir de la date "d'acquisition" en PP pour le successeur réservataire.

>>La pleine propriété immo une fois reconstituée à l'extinction de l'usufruit se trouve exonérée de droits (article 1133 du CGI) sur cet appartement qui ne fait plus partie de la masse successorale je suppose.
Toutefois l'enfant héritier peut se trouver dans 2 cas de figure du point de vue de l'abattement de 100K€ sur ce don manuel (qui complèterait le don familial Sarkozy de 31835€):
Soit le don manuel qui se renouvelle tous les 15 ans est reconstitué cas le plus favorable .
Soit il est entamé et non reconstitué parce qu'il n'a pas atteint les 15 ans avant que les parents soient décédés.
Est ce que cela pourrait avoir une incidence fiscale vis à vis de la transmission de l'appartement comme tout est imbriqué?!

 

[NDi]

Aucun problème, c'est un cas classique pour "préparer sa succession".
1 - Les parents versent la somme à leur enfant.
2 - L'enfant dépose le Cerfa 2735 à la trésorerie de son lieu de résidence.
3 - Les parents versent 40% au notaire, l'enfant verse 60% au notaire
PS : Les frais dits notariaux et autres peuvent être versés par les parents sans soucis.
4 - Le notaire rédige l'acte en indiquant l'origine des fond:
Parents : Economies personnelles
Enfant : Economie personnelle
Usufruit pour les parents, Nu propriété pour l'enfant

 

[Ibis]

Aucun problème, c'est un cas classique pour "préparer sa succession".
1 - Les parents versent la somme à leur enfant.
2 - L'enfant dépose le Cerfa 2735 à la trésorerie de son lieu de résidence.
3 - Les parents versent 40% au notaire, l'enfant verse 60% au notaire
PS : Les frais dits notariaux et autres peuvent être versés par les parents sans soucis.
4 - Le notaire rédige l'acte en indiquant l'origine des fond:
Parents : Economies personnelles
Enfant : Economie personnelle
Usufruit pour les parents, Nu propriété pour l'enfant

En faisant la donation sous seing privé avec le Cerfa 2735 peut on y ajouter de cette façon un pacte adjoint car il y a un risque qu'une fois la donation faite l'enfant change d'avis et qu'il se serve des fonds pour tout autre chose avec les cryptos c'est tentant pour certains qui ont le goût du risque!

Pour NDI : par origine des fonds notifié par le notaire il faut comprendre que c'est 60/40 entre NP/Us ou c'est pour signifier qu'il y a eu une donation au préalable?

 

[NDi]

En faisant la donation sous seing privé avec le Cerfa 2735 peut on y ajouter de cette façon un pacte adjoint car il y a un risque qu'une fois la donation faite l'enfant change d'avis et qu'il se serve des fonds pour tout autre chose avec les cryptos c'est tentant pour certains qui ont le goût du risque!

Quand la donation est faite, c'est fait et celui qui reçoit l'argent peut faire ce qu'il en veut.
C'est une question de confiance !

Pour NDI : par origine des fonds notifié par le notaire il faut comprendre que c'est 60/40 entre NP/Us ou c'est pour signifier qu'il y a eu une donation au préalable?

l faut juste comprendre 60 NP et 40 Usufruit, C'est tout. Toutefois vous pouvez si vous le voulez le dire au notaire mais ce n'est pâs une obligation puisque le fisc le sait.