Interrogations sur Prêt Classique : différé Partiel ou Total

[Aristide]

Pour ma part, cela me paraît bizarre qu'il n'y ai pas de frais intercalaires alors que différentes sommes d'argent vont être débloquées au fur et à mesure de la construcion.

Bonjour,

Votre projet consiste donc en l'acquisition d'un terrain plus une construction.

Il est évident que les déblocages de fonds se feront au fur et à mesure des besoins et donc de l'avancement des travaux.

Dès lors il y a divers moyens de prévoir le calendrier des remboursements.

Outre les différentes possibilités de différés déjà exposées - donc avec intérêts intercalaires - certains Etablissements permettent des techniques d'amortissements immédiats - donc sans intérêts intercalaires - mais, éventuellement, avec ajustements d’intérêts normaux.

A ma connaissance, dans la pratique, il existe trois techniques d'amortissements immédiats (bien qu'un "forumeur" ait décrit une éventuelle quatrième technique mais qui, à ce jour, n'a été confimée par personne ???)

Ce sujet a également fait l’objet de nombreux échanges ; à titre d’exemple, voici deux liens qui traitent du sujet :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pret-pour-une-vefa-sans-interet-intercalaire.11066/

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/vefa-pret-sans-interet-intercalaire-amortissement-immediat.11113/

Mais si vous faites une recherche sur « amortissement immédiat », vous en trouverez une bonne douzaine.

Peut-être que votre banque fait partie des quelques Etablissements qui pratiquent l'une ou l'autre de ces techniques ?
Faites vous préciser les modalités de déblocages et donc d'amortissemnt par votre banquière.

Je vous suggère de prendre connaissance de ces techniques et, si besoin, de revenir sur ce forum pour d’éventuelles précisions.

Cordialement,

 

[PIG49]

Encore un grand merci Aristide pour cette réponse rapide, claire et précise.
De toute façon, j'ai un RDV avec ma banquière demain pour un complément d'explication de sa part, donc je verrais bien si ce qu'elle me dit colle avec ce que tu m'as écrit auparavant.

Alex.

 

[PIG49]

Bonsoir à tous,

Hier soir, nouveau rdv avec ma banquière concernant mon projet immobilier.
Maintenant que je sais qu'il y a un moyen d'éviter les frais intercalaires, je lui demande d'entrée de jeu s'il serait possible d'effectuer un prêt avec un amortissement immédiat. Pas de soucis d'après elle, donc type de prêt choisi (merci à tous les membres du forum, surtout à Aristide pour avoir répondu à toutes mes questions).

Ensuite, passons aux choses plus sérieuses. Comme je l'ai déjà expliqué auparavant, je part sur un projet de construction de 170000 euros sur 25 ans divisé en 3 prêt : Prêt taux 0 % sur 9 ans de 35700 euros, Prêt Coup de Pouce Crédit Mutuel de 2,2 % pour 15000 euros sur 15ans et un prêt classique de 119300 euros à 4,25 % sur 25 ans.
Voilà, ayant entendu parler des prêts gigognes via les discussions sur le forum, je me lance auprès de ma banquière pour savoir s'il y aurait possibilité de diviser mon prêt principal en 2 pour pouvoir l'optimiser et voilà ce qu'elle me propose :

Comme je ne suis pas le roi de l'optimisation bancaire, j'aurais voulu savoir au regard de cette nouvelle offre, s'il n'y avait pas moyen de réaliser une meilleure optimisation ??????

Merci d'avance.

Alex.

 

[Aristide]

Bonjour,

Laissez moi un peu de temps j'essaierai de voir ce qui est faisable.
Mais dores et déjà je sais qu'il manque deux informations pour une optimisation idéale :
1) - Hiérarchie des taux que votre banque serait susceptible de vous proposer (taux par durées => C'est en jouant sur les combinaisons "durées/taux/montants" que l'on peut optimiser).
2) - Quelle est votre échéance cible = mensualité assurances comprises que vous pouvez/voulez payer et qui serait acceptable par votre banque ?

Cordialement,

 

[PIG49]

Voilà Aristide, j'ai obtenu les infos que tu me demandes :

5 ans : 3.45 %

6 ans : 3.48 %

7 ans : 3.5 %

8 ans : 3.52 %

9 ans : 3.53 %

10 ans : 3.55 %

11 ans : 3.63 %

12 ans : 3.7 %

13 ans : 3.77 %

14 ans : 3.84 %

15 ans : 3.9 %

Concernant l'échéance maximum que la banque accepte, celle-ci a pour valeur 1225 euros par mois sachant qu'il y a 236,86 euros au regard du prêt auto.

Alex.

 

[Aristide]

Bonjour,
J'étais sur le point d'étudier votre dossier mais je m'aperçois que vous m'avez fourni une hiérarchie des taux jusqu'à 15 ans seulement.
Or votre prêt "Immobilier Classique" est prévu sur 25 ans.
il me manque donc les taux sur les paliers de durées de 16 ans à 25 ans ?

D'autre part, concernant votre "prêt auto" dont l'échéance est de 236,86€, je comprends que votre échéance cible maxi est de 1225€ - 236,86€ = 988,14€; Est-ce bien celà ?
Dans l'attente.
Cdt

 

[Aristide]

Autre chose:
Apparemment vous avez quatre taux d'assurance différents
+ 0,2755% pour le Prêt Coup de Pouce
+ 0,28% Pour Autre Prêt Habitat
+ 0,22857% pour le taux zéro
+ 0,37% pour le prêt immobilier classique

Si c'est bien ainsi je ne pourrais pas isoler les assurances des intérêts; je ferai des calculs avec des échéances "assurances comprises" car mon logiciel n'admet qu'un taux d'assurance pour tout les prêts.
Cdt

 

[Aristide]

Voilà Aristide, j'ai obtenu les infos que tu me demandes :

15 ans : 3.9 %

Bonjour,
Quelque chose encore ne "colle" pas.

Dans votre hiérarchie des taux vous m'indiquez 3,90% sur 15 ans.

Or dans votre plan de financement, le prêt "Autre prêt à l'habitat" est prévu au taux 3,95%

Votre banque vous compte donc 0,05% de plus dans le financement de votre projet ???

Quel est le bon taux ?

Cordialement,

 

[Aristide]

Attention :
=> Vu avec administrateur forum.
=> Il semble y avoir un problème avec fichier "zip" joint, je n'arrive pas à l'ouvrir à partir du forum ?


Bonjour,

Bien qu'il manque quelques précisions, j'ai "fait un premier jet" de trois simulations dont vous trouverez la synthèse dans le fichier Excel ci-joint.

Comme (curieusement) votre banque pratique quatre taux de primes différents - un taux de prime par prêt ???, et que mon logiciel ne permait pas cette "fantaisie" j'ai calculé :

=> Des échéances "assurances comprises" pour le "Prêts Coup de Pouce" et "L'Autre Prêt Habitat"
Dans la synthèse jointe ces prêts sont matérialisés en jaune.

=> Des échéances "Hors Assurances" pour le "Prêt à Taux Zéro" et le "Prêt Immobilier Classique"
Dans la synthèse ces prêts sont couleur saumon
Pour ces prêts le coût de l'assurance apparait sur la droite des tableaux de synthèse.

Du fait de ces différences dans les calculs il n'a pas été possible de faire apparaître distinctement :
=> Le total des intérêts d'une part
et
=> Le total des assurances d'autre part.

Il faut donc se fier uniquement au "Coût Total du Crédit" ou au "Coût du Projet à Crédit"

Concernant les intérêts où :
=> D'une part je n'ai la hiérarchie de taux que jusqu'à 15 ans alors que le prêt le plus long est sur 25 ans,
=> D'autre part cette hiérarchie annonce 3,90% sur 15 ans alors que votre plan de financement affiche 3,95% pour le prêt "Autre Habitat", j'ai procédé comme suit :
1) - J'ai considéré que le taux était le même de 20 ans à 25 ans soit 4,25%
2) - Comme mes optimisations ont ramené la durée du prêt "Autre Habitat" de 15 ans à 10 ans, j'ai pris le taux de 3,55% annoncé pour 10 ans dans la hiérarchie des taux fourrnie et recalculé ce taux en y intégrant le coût de l'assurance (Avec une prime à 0,2862% pour ce prêt, le taux permettant de calculer l'échéance "assurance comprise" ressort à 4,0547%)

Dans la synthèse jointe :

=> L'hypothèse N°1 est la reproduction de l'offre de votre banque.
Sur votre plan de financement, celle-ci annonce un coût du crédit de 89.042,64€ (intérêts) + 11.389,44€ (assurances) soit 100.432,08€
En bas du tableau, dans la colonne "Hypothèse N°1" je trouve 100.443,65€
La différence de quelques euros est due aux méthodes d'arrondis

=> L'hypothèse N°2 est une optimisation dans un montage en échéances lissées avec prêts gigognes (= un prêt emboîté" dans un "Prêt Lisseur".
Ce lissage a été effectué avec le premier palier d'échéance proposé par votre banque soit 970,10€
Le coût du crédit tombe à 93.380,76€ (moins 7.062,89€)

=> L'hypothèse N°3 a été faite selon les même critères que la N° 2 sauf que j'ai lissé avec votre échéance cible souhaitée de 1.225€ - 236,86€ = 988,14€
Le coût du crédit ressort alors à 88.087,27€ (moins 12.356,38€).

Reste éventuellement à affiner notamment avec le vraie hiérachie des taux.

Cordialement,

 

[Fred]

Attention :
=> Vu avec administrateur forum.
=> Il semble y avoir un problème avec fichier "zip" joint, je n'arrive pas à l'ouvrir à partir du forum ?

Le problème est fixé. Encore une fois un problème lié à Internet Explorer.
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