Interrogations sur Prêt Classique : différé Partiel ou Total

[PIG49]

Effectivement, les taux que la banque a appliqué concernant ma demande de prêt immobilier sont en dessous des taux en vigueur.

 

[Aristide]

Ben oui et votre banque vous propose des durées de 180 mois et 360 mois; qui vous dit que ce sont des durées optimales ?
Ne pas oublier que le taux dépend de la durée.
Un plan de financement bien optimisé est celui qui propose la combinaison "Durées/taux/montants" générant le coût du crédit le moins élevé possible.
Il se peut, par exemple, qu'avec une durée de 160 mois au lieu de 180 mois (avec un taux inférieur donc) vous auriez la même mensualité mais un coût du crédit moindre (moins d'intérêts, moins de primes d'assurances)

Par ailleurs vous avez un palier de 108 mois à 1.034€ et le reste à 832€.
Est-ce à votre demande ?

Si non quelle est votre mensualité cible assurances comprises = échéance que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque?

Cdt

 

[PIG49]

Ok ok Aristide, si je comprends bien je peux encore optimiser mon prêt au regard de l'autre prêt habitat car pour les autres, les durées sont fixes hormis le prêt principal qui peut être raccourci.

Concernant le palier, celui-ci s'effectue automatiquement par le logiciel de la banque, étant donné que le prêt 0 % doit être remboursé en 108 mois.

Vous pensez qu'il est possible d'annuler ce palier pour avoir un montant fixe mensuel à rembourser ???

Concernant notre mensualité, nous on partait sur une mensualité de l'ordre de 900 à 950 euros mais d'après la banque jusqu'à 1000 euros ça passe.

 

[Aristide]

si je comprends bien je peux encore optimiser mon prêt au regard de l'autre prêt habitat car pour les autres, les durées sont fixes hormis le prêt principal qui peut être raccourci.

Peut-être ? Il faut simuler pour vérifier (manque hiérrachie des taux)

Vous pensez qu'il est possible d'annuler ce palier pour avoir un montant fixe mensuel à rembourser ???

Concernant notre mensualité, nous on partait sur une mensualité de l'ordre de 900 à 950 euros mais d'après la banque jusqu'à 1000 euros ça passe.

Probable ?
A vérifier

Cdt

 

[PIG49]

Voilà Aristide,

suite à ton intervention au regard de mon projet immobilier, j'ai recontacté ma banquière pour qu'elle me refasse des simulations sur l'autre prêt habitat avec une diminution des durées, et voilà le résultat :

* pour rappel, simulation précédente : 30000 euros sur 180 mois, taux à 3,70 %, mensualités de 1034.34 euros sur 108 mois, puis 882.09 euros sur 72 mois et pour finir, 882.10 euros sur 120 mois pour un coût total de 101698.31 euros.
* 30000 euros sur 160 mois, taux à 3,64 %, mensualités de 1053.66 euros sur 108 mois, puis 862.83 euros sur 72 mois et pour finir, 862.84 euros sur 120 mois pour un coût total de 100090.53 euros (- 1607.78 euros).
* 30000 euros sur 140 mois, taux à 3,58 %, mensualités de 1078.98 euros sur 108 mois, puis 838.23 euros sur 32 mois, 838.24 euros sur 40 mois et pour finir, 838.25 euros sur 120 mois pour un coût total de 98111.09 euros (- 3587.22 euros).
* 30000 euros sur 120 mois, taux à 3,35 %, mensualités de 1110.90 euros sur 108 mois, puis 805.38 euros sur 72 mois et pour finir, 805.37 euros sur 120 mois pour un coût total de 95254.48 euros (- 6443.83 euros).

Encore un grand merci Aristide pour ce petit coup de pouce.

 

[Aristide]

Donnes moi un peu de temps et je vais tenter de te faire une simulation optimisée.

Elle sera forcément imparfaite car tu ne m'as toujours pas fourni la hiérarchie des taux que ta banque serait susceptible de te proposer.

Mais comme j'ai un panel de durées et de taux, je vais interpoler ou/et extrapoler une hiérachie des taux supposée.

Si le calcul d'optimisation aboutit à une durée pour laquelle tu as fourni un taux, ce sera bon mais si c'est une durée autre, le taux sera celui que j'aurai imaginé donc pas forcément bon.

Cordialement,

 

[PIG49]

Ok ok ça marche, j'attends avec impatience ton optimisation.

 

[Aristide]

Bonjour,

Ainsi que convenu ci-joint fichier Excel avec 2 simulations de plan de financement.

Le premier est la quasi reconstitution de l’offre de ta banque (il y a une différence de 0,53€ sur l’échéance du dernier palier qui est sans doute due aux méthodes d’arrondis différentes)

La seconde est un montage de prêts gigognes avec échéances lissées de 1.034,34€ ce qui correspond au premier palier de l’offre de ta banque

Ainsi que convenu ce lissage a été effectué avec la hiérarchie - imaginée -des taux suivante :

-60-120 mois 3,35% fourni par ta banque
121-144 mois 3,58% fourni par ta banque
145-180 mois 3,70% fourni par ta banque
181-204 mois 3,80% supposé
205-240 mois 3,95% supposé
241-264 mois 4,05% supposé
265-300 mois 4,15% fourni par ta banque

Comme le prêt complémentaire est proposé sur 259 mois au lieu de 300 mois, le taux appliqué est celui de 4,05% que j’ai supposé.
Si ce n’est pas le bon taux (= pas la bonne hiérarchie) cette simulation serait donc à refaire.

Sur ces bases :
Offre initiale de ta banque
=> Coût crédit = 104.236,86€
=> Coût projet à crédit = 289.057,18€
=> TEG d’ensemble = 4,1795%

Plan financement avec lissage optimisé
=> Coût crédit = 90.423,03€
=> Coût projet à crédit = 275.243,35€
=> TEG d’ensemble = 4,1537%

=> Gain sur le coût du crédit = 13.813,83€
=> Gain sur TEG = 0,0258%

Cordialement

 

[PIG49]

Voilà, les offres de prêt ont été renvoyé avec une très bonne négociation permise grâce à Aristide qui a bien pris mon dossier en main en m'expliquant détails par détails tout le cheminement pour négocier au mieux un prêt immobilier.

Donc je remercie tout particulièrement Aristide ainsi que tous les autres intervenants qui ont participé à cette discution.

Encore un grand merci à tous. Alex.

 

[voho]

Bonjour

Vous n'aurez pas un exemple d optimisation du pret en pass-foncier

cdt