Vendre ou louer sa future ex-RP ?

[Gringo]

Bonjour à tous,

Gringo, 33 ans, consultant en webmarketing. Je suis marié depuis 2 ans et nous allons avoir notre premier enfant. Nous vivons dans un T2 dont je suis seul propriétaire sur la commune des Mureaux dans les Yvelines.

Il s'agit d'un T2 acheté neuf en avril 2009 de 43m2 possédant une place de parking en sous-sol pour 124000€ en TVA 5.5% (zone ANRU). Avantage de ce bien : 4e et dernier étage avec ascenseur sans vis-à-vis, terrasse privative de 18m2, situé en centre-ville à 5 minutes chrono de la gare ferroviaire, future station rénovée du RER E.

Nous nous posons des questions quant à l'investissement locatif car nous avons récemment acheté un nouvel appartement neuf plus grand (T4) pour déménager. Cet appartement sera situé dans la même ville et sa livraison est programmée en juin 2014. Par conséquent, notre actuel T2 pourrait faire office d'appartement pour l'investissement locatif.

Notre objectif : améliorer notre confort avec l'arrivée de l'enfant, utiliser notre capacité d'emprunt à deux et démarrer la constitution de notre patrimoine.

Voici les sommes restantes à rembourser sur cet appartement :

- 12527€ de prêt 1% logement à rembourser sur 11 ans (durée initiale 15 ans) à raison de 111,01€ par mois
- 33780€ de prêt bancaire principal à rembourser sur 7 ans à raison de 474€ par mois.

Nous nous demandons s'il faut revendre cet appartement qui est actuellement notre résidence principale (plus pour longtemps) ou plutôt le mettre en location. Sachant que cette dernière option fut la première il y a encore quelques semaines. Sauf qu'entre-temps, je me suis aperçu des différents changements de législation en matière de remboursement de TVA réduite. Concrètement à ce jour, si nous revendions notre appartement après avril 2014 (l'appartement aurait alors 5 ans), il nous faudrait malgré tout rembourser la différence de TVA entre 5.5% et 19.6%. Le bénéfice d'une vente apparaitrait nul : si on gagne par exemple 20ke de plus-value en revente, cette plus-value serait automatiquement absorbée par le remboursement de TVA et il est même certain que nous soyons en plus obligé de rallonger un peu plus encore pour rembourser la totalité de la TVA.

Du coup, nous nous demandons s'il n'est pas judicieux de se servir de cet appartement comme d'un investissement. Mais a-t-on bien le droit de faire cela, 5 ans après avoir signé, en zone ANRU ? Si nous ne pouvons pas le faire, alors tout cela tourne au piège et on se retrouve avec un nouvel appartement en RP pour vivre et un autre dont on ne saurait trop quoi faire si ce n'est le revendre et peut-être perdre de l'argent.

Si nous pouvons louer, le choix de la formule de location n'est pas encore arrêtée. Louer nu ou meublé, je ne suis pas encore au clair avec les deux solutions sachant que j'ai commencé à m'intéresser à la location meublée LMNP. J'ai acheté le livre "les nouvelles règles de la location meublée" de Jean-Louis Le Boulc'h afin d'en savoir plus mais de prime abord, je ne l'ai pas trouvé très accessible (je n'ai toutefois pas encore terminé sa lecture). Après quelques pages, j'ai commencé toutefois à comprendre les différents régimes proposés (micro-bic, régime réel simplifié et régime réel).

Alors vendre ou louer cet appartement ? Nous nous n'avons pas encore trouvé de réponses. Aussi je vous remercie d'avance pour tous vos éclairages qui peuvent nous aider dans notre situation.

Merci à tous,

Gringo

 

[Buffeto]

la question peut être vite résolue s'il n'y a pas d'acheteurs.....( ou du moins pas au prix que tu souhaites)

en ce moment les acheteurs se font rares . as tu consulté les agences immobilières de ton coin pour voir quel sont leurs possibilités quand à la demande d'achat sur le bien que tu possèdes ?

 

[Gringo]

la question peut être vite résolue s'il n'y a pas d'acheteurs.....( ou du moins pas au prix que tu souhaites)

en ce moment les acheteurs se font rares . as tu consulté les agences immobilières de ton coin pour voir quel sont leurs possibilités quand à la demande d'achat sur le bien que tu possèdes ?

Comment puis-je formuler cela ? Je veux dire, comment s'assurer qu'ils existent des acheteurs sur le marché ? Les avis des agences sont-ils suffisants pour se faire une idée ?

Dans l'immeuble, il y a eu quelques ventes entre 2012 et 2013. Tous les appartements ont trouvé preneur. D'après l'estimation que j'avais fait faire en septembre 2012, l'appartement était évalué entre 135000 et 140000€ net vendeur.

 

[Buffeto]

Comment puis-je formuler cela ? Je veux dire, comment s'assurer qu'ils existent des acheteurs sur le marché ? Les avis des agences sont-ils suffisants pour se faire une idée ?
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les agences savent parfaitement s'ils ont des acheteurs , pour quel type de bien et à quel prix.....

mais rien n'interdit de penser qu'elles bluffent pour essayer d'avoir le bien en portefeuille

 

[moietmoi]

Bonjour,

à moins qu'il n y ait du nouveau peut être y a til des contributeurs plus aguerris:

modalités de remise en cause du taux réduit : Le bénéfice du taux réduit de TVA sera intégralement remis en cause si l’une de ces conditions (situation de l’immeuble, prix et destination) n’était pas respectée lors du fait générateur de la taxe et, s’agissant de la condition de ressources, lors de l’avant contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement.

S’agissant de la condition de destination à l’usage de résidence principale, il est rappelé que l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription de la déclaration d’achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale.

Le II de l’article 52 de la loi n° 2009-323II de l’article 284 du CGI en prévoyant désormais que lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, cessent d’être remplie dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, toute personne qui s’est livré à elle-même ou a acquis un logement au taux réduit est tenue au paiement du complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, diminué d’un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

La circonstance que les plafonds de ressources ne soient pas respectés par le ménage pendant l’ensemble de la phase d’accession à la propriété ne remet pas en cause le bénéfice du taux réduit de TVA initialement accordé car cette condition est appréciée, une fois pour toutes. Il en résulte que le taux réduit pourra être remis en cause lorsque la condition d’usage de résidence principale cesse d’être remplie (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif...)

Ce dispositif de reversement s’applique aux opérations dont le fait générateur de l’opération est intervenu à compter du 28 mars 2009. Toutefois, il est admis qu’il s’applique aux opérations réalisées antérieurement.

Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause, chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité.

donc à mon avis sauf divorce ou rupture de pacs( quoi que ..est-ce que un pacs ou mariage rompu, mais non engagé lors de l achat serait pris en compte?) il me parait difficile de ne pas rembourser le delta de la tva


concernant la location ou la vente: le mieux ets de la faire visiter gratuitement par 2 agences en leurs disant directement quel est l'estimation net vendeur et quelle serait le loyer net; ceci vous aidera pour vos choix

 

[kaziklu]

Pas besoin de formuler une question alambiquée.
Demandez une nouvelle estimation et questionnez l'agent immobilier qui viendra faire cette estimation sur le délai moyen de vente de biens similaires.

 

[Gringo]

Merci pour vos réponses. C'est très clair sauf pour ce qui est du remboursement de TVA. Car la situation semble avoir évolué pour les personnes ayant acheté avec le Pass Foncier (personnellement, on ne m'a jamais parlé de Pass Foncier lors de mon achat : http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-8834QE.htm)

En témoigne cette question posée à l'assemblée nationale par un député : http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-35180QE.htm

Savez-vous si les réponses données par l'Assemblée Nationale sont rapides ? longues ? Le problème semble avoir été soulevé en juillet dernier.

 

[Marie]

Savez-vous si les réponses données par l'Assemblée Nationale sont rapides ? longues ? Le problème semble avoir été soulevé en juillet dernier.

S'agissant d'une question écrite, le Gouvernement a un délai de deux mois pour y répondre.

 

[moietmoi]

En témoigne cette question posée à l'assemblée nationale par un député : http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-35180QE.htm

Savez-vous si les réponses données par l'Assemblée Nationale sont rapides ? longues ? Le problème semble avoir été soulevé en juillet dernier.

par ailleurs les réponses ministérielles n ont pas force de loi; juste un argument pour prouver votre bonne foi lors d'un contrôle;
il me semble que c est le notaire chargé de la vente qui a en charge le calcul et versement de la tva; si c'est le cas , vous pouvez chercher un notaire qui tranchera la question en éditant un paragraphe stipulant que conformément à la loi la vente n est pas soumise à tva; restera éventuellement une demande de rappel de la part du trésor ou là, la réponse ministérielle pourra sans doute vous être utile;

 

[Gringo]

par ailleurs les réponses ministérielles n ont pas force de loi; juste un argument pour prouver votre bonne foi lors d'un contrôle;
il me semble que c est le notaire chargé de la vente qui a en charge le calcul et versement de la tva; si c'est le cas , vous pouvez chercher un notaire qui tranchera la question en éditant un paragraphe stipulant que conformément à la loi la vente n est pas soumise à tva; restera éventuellement une demande de rappel de la part du trésor ou là, la réponse ministérielle pourra sans doute vous être utile;

Merci MoietMoi pour cette réponse. Si il y a non pas vente mais changement de destination du bien (donc usage locatif), devrais-je également passer par la case notaire, avec le même esprit de raisonnement ou est-ce que la procédure sera différente ?

Notre contexte reste le suivant : nous avons acheté un nouvel appartement qui nous sera livré en juin 2014. Ce bien sera donc notre nouvelle RP et l'appartement actuel devra soit être vendu soit être loué. Nous tentons simplement de trouver la solution la plus viable.

Donc soit on loue (mais cela n'a de sens que s'il l'on a la différence de TVA à payer vu qu'il reste une queue de crédit à rembourser sur 7 ans, on en tirera aucun bénéfice ou alors pas avant au moins une décennie), soit on revend (pour toucher une plus-value, en espérant donc qu'il n'y ai pas de remboursement de la différence de TVA, sinon le bénéfice de la revente sera nul).