VEFA ou construction

durisson

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Bonsoir

Voila mon problème aujourd'hui je suis locataire avec ma femme on gagne à deux 3500 €/mois et nous avons un loyer de 1100 € ce qui fait qu'aujourd'hui que cela me prends 31 % de nos revenus.

Nous souhaitons acquérir dans le neuf ou faire construire pour profiter du PTZ+ (ça j'ai vérifié on a le droit)

On m'a dit que pour financer une construction ou ce que l'on appelle une VEFA il faut avancer les fonds au coup par coup de l'avancé des travaux.

J'ai regardé les différents posts sur le sujet, et donc j'ai compris qu'on pouvait débloquer les sommes en faisant un différé sachant que j'ai de l'apport que je pourrais consacrer au départ.

Mais la question que je me pose est : peut on faire un différé sur tous les prêts (1% ou PTZ+) ? parce que si je dois les amortir tout de suite je vais exploser mon taux d'endettement.

Et sachant qu'une construction dure entre 18 mois et 2 ans, si je fais un différé totale (emprunt + intérêts) quand je vais commencer à rembourser je vais payer beaucoup plus car en 24 mois, il y a beaucoup d'intérêt qui va se cumuler.
Pire si je dois acheter un terrain environ 150 000 € je me vois mal cumuler des frais intercalaires sur cette somme pendant deux ans.
parce qu'il est clair que je pourrais payer les intérêts + mon loyer.

Enfin pour le moment je comprends pas bien comment les gens arrivent à financer une VEFA ? parce qu'acheter un bien ou on débloque les fonds et que l'on commence à payer que deux ans après je vois pas trop.

Merci d'éclairer ma lanterne, j'espère avoir été clair, sinon n'hésitez pas .
 

GoodbyLenine

Contributeur régulier
Selon la banque et le montage, vous n'aurez soit rien à payer (rare et difficile à obtenir), soit juste les intérêts, soit les intérêts et l'amortissement du prêt entre la date du premier déblocage et la date de dernier déblocage (ou la date prévue du dernier déblocage, figée lors de l'offre de prêt). Parfois c'est d'ailleurs négociable.

Vous avez un apport personnel conséquent... il pourra aussi en partie vous servir pour rembourser les premières échéances (tant que vous restez locataire, et n'avez pas assez de revenus pour les financer en même temps que le loyer).

Il est clair que vous devez raisonner en incluant le coût probable des intérêts intercalaires (jusqu'à ce que vous puissiez habiter le bien) dans le prix d'achat du bien (que ce soit un VEFA, ou un terrain + construction).

N'oubliez pas non plus que les délai prévus au départ (pour le VEFA comme pour construire) sont susceptibles de s'allonger un peu en cours de projet (sans que vous ayez droit à aucune indemnité si c'est un cas de force majeure : intempéries par exemple, fréquentes :) ou difficulté de chantier mal anticipée) (et même autrement, sans force majeure, bon courage pour obtenir quelque chose). Donc prévoyez une marge de manoeuvre. Vous ne seriez pas le premier à avoir lâché le précédent appartement pour découvrir un peu tard que le nouveau n'est pas encore tout à fait prêt...
 

durisson

Nouveau membre
Merci de votre réponse, mais le souci est que mon apport n'est pas si conséquent que ça et donc si j'ai bien compris je vais devoir payer mon loyer + le début de l'amortissement de mon prêt ou les intérêts intercalaires, mais cela je pourrai pas que sinon je serai à taux d'endettement au delà des 33 % que l'on recommande, et aussi cela me posera des problèmes de trésorerie le temps de la construction, donc je me dis qu'une construction dans le neuf sauf si on peut acheter quasi cash le bien n'a pas de solution !! enfin je dois me tromper car d'autres le fond et je dois pas être le seul a avoir un loyer qui prends 30 % des revenus.

Tout ceci reste bien flou pour moi, Y a t'il des gens dans mon cas et qui ont financé un appartement en VEFA ou une construction avec achat de terrain ? comment ont ils fait pour amortir directement le pret 1% et le PTZ alors qu'ils étaient encore locataire, (si on part du principe que la banque ne fait rien payer pendant le temps de la construction ?).

J'attends votre retour

Merci
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Pour le prêt employeur il y aura un amortissement immédiat.

Pour le PTZ, en théorie il est possible dobtenir des mises à dispositon partielles de fonds sans aucun remboursement :

Artcle L.31-10-11 du code de la construction et de l'habitation :
La pemière période de remboursement peut être précédée d'une période de mise à disposition des fonds durant la quelle le prêt ne fait l'objet d'aucun remboursement de la part de l'emprunteur.
Mais c'est théorique car, bizarrement, l'annexe à la convention PTZ conclue entre les banques et l'Etat prévoit dans son article 1 :

Conditions du prêt
Le prêt ne portant pas intérêt est amorti par mensualités constantes à l'issue du versement complet des fonds avec possibilité de différé dans les conditions prévues à l'article L.31-10-11 du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, une mise en amortissement progressive est tolérée pendant le période de versement des fonds. La durée d'amortissement (déclarée à la SFGAS) est alors comptée à partir du premier versement, les versements suivants donnant lieu à une durée d'amortissement plus courte. Les mensualités sont dans ce cas calculées au prorata du capital versé, conduisant à des mensualités différentes pendant la période de versement des fonds et constantes par la suite.
La loi donne donc une possibilité qui est immédiatement contredite par une annexe de convention ???

Comme la possibilité est coûteuse pour la banque (puisqu'elle ne reçoit aucun paiment) et qu'une "tolérance" lui permet de faire autrement, il y a peu de chance que vous puissiez bénéficier de cette facilité ?

En ce qui concerne le prêt complémentaire il semble que le différé externe soit préférable au différé interne (anticipation) qui réduirait la durée d'amortissement et gonflerait donc les échéances?

Par ailleurs votre banque peut peut-être vous proposer un différé total (= franchise) où seules les primes d'assurances seraient à payer.

Mais dans ce cas il faut savoir que:
+ Le coût du crédit sera plus élevé du fait de la capitalisation des intérêts,
+ Il y a plusieurs techniques de capitalisation des intérêts qui n'aboutissent pas au même coût.

Su ces sujets, à toutes fins utiles, voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »

https://www.cbanque.com/forums/posts/83937/

Cordialement,
 
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