VEFA - Déblocage des fonds tardif

[Orfait]

Bonjour,

Je suis face à un problème assez simple pour lequel j'aurais besoin de quelques conseils.

1. Début 2016 : Signature d'une réservation en VEFA.
2. Mi 2016 : L'offre de prêt de la banque a été acceptée, avec une date limite de premier déblocage des fonds à fin 2016.
3. Fin 2016, le date de signature n'étant pas annoncée, j'ai demandé une prorogation de l'offre de prêt. A ce sujet, la banque a répondu "C'est prorogé jusqu'au 31/03/2017" mais pas d'attestation.
4. 21/03/2017 : Date de signature de l'acte authentique de vente (+ hypothèque) annoncée au 29/03/2017.
5. 21/03/2017 : La banque confirme par mail au notaire que l'offre est bien valide jusqu'au 31/03/2017.
6. 21/03/2017 : La banque m'informe par mail qu'il faut débloquer un minimum de montant du prêt pour le valider. Je transmets au notaire car je pense qu'il s'occupe de l'appel de fonds.
7. 22/03/2017 : Demande de prorogation de l'offre par précaution (confirmée par mail par la banque)
8. 22/03/2017 : Demande à la banque de virement des fonds sur le compte de l'office notarial car le notaire ne le fait pas. La totalité est couverte par mon apport. Je précise que ce virement correspond à mon VEFA, financé par l'offre de prêt dont je rappelle aussi les références. MAIS j'oublie littéralement le "minimum pour valider le prêt".
9. 29/03/2017 : Signature de l'acte authentique
10. 31/03/2017 : Après appel à mon conseiller bancaire, responsable de l'agence au passage, je fais pars de mon inquiétude par rapport à mon oubli du point 8. Je transmets par mail l'attestation de vente en ces termes :

    Conformément à votre demande, vous trouverez ci-joint l'attestation de vente en vue de valider le déblocage des fonds de notre crédit associé.

11. 21/04/2018 : Second appel de fond, cette fois, il faut piocher dans le prêt (+ 400€ d'apport). Je transmet la demande à mon conseiller bancaire.
12. 27/04/2018 : Appel à l'agence : "c'est bon monsieur, tout est fait".
13. 02/05/2018 : Mon apport n'ayant pas bougé de mon compte, je demande des infos par mail. Mon conseiller ne peut pas faire le virement, voici la réponse (partielle) par mail :
    

    Elle avait été prolongée jusqu'au 31/03/2017 mais aucun déblocage n'a été effectué.
    
    Il faut donc que l'on fasse une demande de prorogation jusque fin mai, pour cela il nous faut :
    
    courrier client demandant la prorogation de son offre de prêt , le justificatif du retard
    
    Dès que vous m'aurez fourni ces éléments je pourrais demander la prorogation de l'offre mais ne peut en garantir les conditions (celle ci ayant déjà été prorogée)

Désolé de ne pas avoir une demande très précise, mais quelle est la stratégie à suivre ?
Le promoteur peut éventuellement me fournir un justificatif de retard bien que ce ne soit pas le cas. Si les conditions du prêt ne sont pas les mêmes (taux ?), quels sont les recours ?

En vous remerciant

 

[Orfait]

Je ne peux plus éditer...
Autre question : comment est-il possible d'avoir une hypothèque sur un prêt caduc?

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous avez un contrat de prêt avec hypothèque d'une part et un acte d'achat en VEFA d'autre part.

Si vous avez pu faire une appel de fonds en 04/2018 c'est que le contrat de prêt était déjà signé et l'hypothèque inscrite.

Pour la validité de l'offre ce sont les conditions qui y sont prévues qui font foi.

Mais, dans votre cas, la banque a été bienveillante jusqu'à présent; l'on peut supposer qu'elle restera dans cet état d'esprit.

A vous de négocier avec elle.

Cdt

 

[moietmoi]

Si vous avez pu faire une appel de fonds en 04/2018 c'est que le contrat de prêt était déjà signé et l'hypothèque inscrite.

Bonjour,
j'ai l'impression qu il n'y pas eu appel de fonds en 04/2018

22/03/2017 : Demande à la banque de virement des fonds

La totalité est couverte par mon apport

là c'est l'apport qui a été utilisé
Puis

21/04/2018 : Second appel de fond, cette fois, il faut piocher dans le prêt

: "c'est bon monsieur, tout est fait"

le conseiller indique que c'est fait, mais se reprend rapidement pour indiquer quil ne l'a pas fait:

Mon conseiller ne peut pas faire le virement,

 

[Aristide]

Tout laisse cependant penser que le 21 avril le contrat de prêt était régularisé.

Cdt

 

[Orfait]

Bonjour,

Merci à vous 2 de m'avoir lu et répondu.

C'est exact moietmoi, j'en suis au premier appel devant faire intervenir le prêt. Et pour le moment, je suis en retard de paiement, que le promoteur promet de ne pas pénaliser.

La banque m'a recontacté ce matin, seule la lettre de demande de prorogation devrait lui suffire. J'ai donc fait cette lettre à laquelle j'ai annexé tous les mails et justificatifs pertinents.

Je vous dirai ce qu'il en est.


Pour revenir à la première réponse de Aristide :

Pour la validité de l'offre ce sont les conditions qui y sont prévues qui font foi.

C'est bien le coeur du problème. Cette offre stipule :

La première mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 11/01/2017. Passé ce délai, aucune demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le Prêteur

D'où ma demande de prorogation, valide jusqu'au 31/03/2017.
Mais plus loin dans la même offre, j'ai :

La mise à disposition des fonds du ou des présents prêts se fera à partir de la conclusion du contrat principal, c'est-à-dire :

• pour une acquisition, à partir de la signature du contrat de vente,
• pour les constructions, améliorations ou autres financements : au fur et à mesure de l'avancement des travaux ou de la présentation de factures.

Après versement de rapport personnel exigé par le Prêteur, la réalisation du prêt s'effectue, généralement :

• soit au moyen d'un virement adressé au Notaire ou au rédacteur de l'acte objet du prêt,
• soit au moyen d'un chèque émis à l'ordre du vendeur, remis à l'Emprunteur ou adressé directement au vendeur,
• soit par versement au compte de l'Emprunteur, ou au profit de tous les &légataires désignés par lui et acceptés par le Prêteur.

Dans l'hypothèse où le prêt est mis à disposition par inscription sur le compte de l'Emprunteur, celui-ci reconnaît que la mise à disposition du prêt et de ses remboursements seront suffisamment justifiés par les écritures du Prêteur.

Donc les 2 conditions se téléscopent : d'abord l'apport, puis le prêt selon les appels de fonds, mais le prêt avant le 31/03/2017.

 

[Aristide]

Non ces conditions ne se télescopent pas; elles se complètent :

1) - La première mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 11/01/2017 (désormais prorogée au 31/03/2017 du fait accord de la banque).

2) - Cette première condition étant satisfaite la mise à disposition de fonds ne peut avoir lieu avant la conclusion du contrat principal. (qui aurait donc dû intervenir avant la 31/03/2017 suite allongement délai)

3) - Cette seconde condition étant satisfaite, elle ne pourra intervenir avant versement de l'apport personnel.

Cdt

 

[Orfait]

D'accord.
Alors dans ce cas, pourquoi parler d'une offre caduque ?
Et surtout, pourquoi dire que la seconde prorogation de l'offre ne garantit pas les mêmes conditions ?

 

[Aristide]

L'offre en elle même n'est pas caduque; à lire votre question antérieure sur la garantie je suppose même que le contrat authentique nécessaire à l'inscription de l'hypothèque a été signé chez le notaire et cette offre y est alors annexée.

Mais c'est la condition du délai maximum pour une première mise à disposition des fonds qui n'est pas respectée.

La première mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 11/01/2017.

La banque doit elle même se refinancer (= emprunter) pour vous consentir ce crédit d'où la clause:

Passé ce délai, aucune demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le Prêteur

=> Car si les taux de marché ont progressé sa ressource de refinancement sera plus élevé et sa marge moindre.

Voilà pourquoi cette réserve du conseiller :

seconde prorogation de l'offre ne garantit pas les mêmes conditions

Mais comme je vous l'ai dit antérieurement ce me semble être une précaution de sa part et, qu'en définitive, tout se passera bien.

Cdt

 

[Orfait]

Merci pour ces réponses.

J'attends le retour de la banque.