Unibail-Rodamco-Westfield - FR0013326246 URW

trickster

Contributeur régulier
#1
Comme demandé, j'ouvre donc un fil pour Unibail Rodamco westfield.
Pourquoi Unibail Rodamco me direz-vous et pas une autre ? Car Unibail Rodamco est le premier groupe coté de l'immobilier commercial au monde. Celui-ci est présent dans 13 pays possédant 102 sites et doté d'un portefeuille d'actifs d'une valeur de 43,1 milliards d’euros au 31 décembre 2017.


La tour Ariane à la Défense, le Forum des Halles c'est Unibail Rodamco !
Unibail Rodamco compte actuellement plus de 2 000 salariés à travers le monde. On la qualifie de foncière, entendez par là que son secteur d'activité est l'investissement, la promotion et la gestion d'immobilier en particulier les centres commerciaux situés essentiellement dans les villes majeures d'Europe et des Etats-Unis mais aussi les immeubles de bureaux.

Un peu d'histoire
…..

- 1968 : création d'Unibail qui est en fait(es) une filiale de la banque d'affaires Worms. Son but était de gérer les nouvelles activités financières de la banque notamment la location immobilière pour le commerce et l'industrie.

- 2007 : Unibail initie une offre publique d'échange sur Radamco Europe pour donner naissance à Unibail Rodamco.
Rodamco Europe, fondé en 1999 possèdait un portefeuille immobilier se composant principalement des centres commerciaux et d'autres espaces de vente au détail à travers 14 pays européens, en particulier en France, en Belgique et aux Pays-Bas.

- 2012 : Unibail Rodamco s'implente en Allemagne en rachetant 51 % de mfi AG pour 383 M€.
mfi AG est alors le deuxième opérateur et développeur de centres commerciaux en Allemagne. mfi AG possède un ensemble de 10 actifs cumulant 608 291 m² de surface commerciale. Avant cette acquisition, les actifs d'Unibail Radamco étaient estimés à 25.9 Milliards d'euros dans lesquels on retrouve 74 centres commerciaux Européens dont parmi les Français Les 4 Temps (qui est le centre commercial(e-) de la Défense), Vélizy 2, la Part Dieu, Euralille ou Nice-Etoile

- 2017 : Unibail Rodamco rachète pour 21 Milliards d'Euro Westfield Group, groupe Australien possédant de nombreux centres commerciaux en Australie mais surtout aux USA et Royaume-Uni. A l'issue du rachat, nait(é) Unibail Radamco Westfield, le nouvel ensemble constitué sera détenu(e) à 72 % par les actionnaires d'Unibail-Rodamco et à 28 % par ceux de Westfield.

De ce fait à partir de 2017, on ne peut plus posséder de l'Unibail Radamco dans notre PEA. Les détenteurs d'anciennes actions Unibail Radamco ont été forcés de les revendre. Dommage avec un dividende de 10.80€ le rendement net était de 5.14%.

URW.PNG

En ce qui concerne l'analyse technique, je serais assez confus et bref (Poam me corrigera), Unibail Radamco comme la plupart des foncières subit de plein fouet l'aversion au risque comme la plupart des autres valeurs boursières, la hausse des taux initié par la FED n'ont rien arrangé. Le cours d'Unibail Radamco Westfield chute logiquement de 208€ en 2017 à 135 € ce vendredi. Il s'agit de son plus bas niveau depuis 2012 !
Malgré cela la tendance reste baissière que cela soit à court terme mais aussi MT.

Après Avoir écumé de nombreux articles, il ressort que les menaces qui pèsent sur urw (n’est) ne sont pas seulement les taux d’emprunt mais aussi l’essor du e-commerce.
Mais ce qui est le plus important, suite à cette fusion, c’est que URW peine à convaincre et à relever son résultat net (celui-ci a pourtant progressé de 4.7% au premier semestre 2018). La croissance a été portée essentiellement par une hausse des loyers nets des centres commerciaux, la bonne performance de la division bureaux et les projets livrés en 2017
Alors que pensez-vous de cette entreprise ?
Avez-vous des foncières dans votre portefeuille ?
Comptez-vous en prendre ?

NB 1 : Il s'agit de mon premier fil dédié à une entreprise en particulier. Il manque certainement (au lieu de sûrement) pas mal de choses, je compte sur Poam pour compléter voir me corriger si j'ai dit des bêtises.

NB 2 : Les foncières sont détenues hors PEA. Cela est dû au statut SIIC. L'imposition n'est pas faite au niveau de la foncière mais au niveau du détenteur des titres.
Pour éviter une double exemption fiscale (entreprise et actionnaires) on ne peut plus les mettre en PEA.
 
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trickster

Contributeur régulier
#5
Merci à tous.
Cela fait plaisir ! Après je me dis que j'aurai pu faire une analyse technique plus poussée mais j'ai trop peur de me tromper.
Concernant les fautes d'ortographes, oui désolé. Mais je peux plus éditer.:cry:

Il me semble que toutes les foncières sont exclues du PEA.
Je viens de revérifier et je confirme. Les foncières sont détenues hors PEA. Cela est dû au statut SIIC. L'imposition n'est pas faite au niveau de la foncière mais au niveau du détenteur des titres.
Pour éviter une double exemption fiscale (entreprise et actionnaires) on ne peut plus les mettre en PEA.
Mais c'était possible avant (dans les années 2010).
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#6
NB 1 : Il s'agit de mon premier fil dédié à une entreprise en particulier. Il manque surement pas mal de chose, je compte sur Poam pour compléter voir me corriger si j'ai dit des bétises.
Bonsoir Trickster,
Voila un bon début. Merci pour cette étude sur Unibail-Rodamco-Westfield.
Félicitations.... Mais je vous sens sur la défensive. Ne vous inquiétez pas, nous sommes gentils, ici!
je me suis permis de corriger le NB 2 au sujet des foncières dans un PEA. J'ai fait un copié/collé de ce que vous avez écrit dans le post juste au dessus de celui-ci.
J'ai aussi corrigé le titre : Rodamco, et non pas Radamco.
Pas bien grave cette petite faute sur le nom de la société.

ça représente du travail, n'est-ce pas?
Je ne fais aucun suivi de cette valeur.... Aussi, ne comptez pas sur moi pour corriger quoi que ce soit.
Au contraire, des questions viennent!! Eh, c'est que je m'intéresse et j'aime bien savoir... (C'est plus intéressant que les problèmes de PEL, par exemple).

Vous soulevez des points intéressants, notamment la concurrence du e-commerce.
Est-ce que URW va être une victime des technologies disruptives comme l'est la distribution, par exemple?
Partant de là, il serait également intéressant de connaître la répartition des actifs d'URW entre centres commerciaux, bureaux, peut-être du résidentiel?
En regardant à l'instant sa capitalisation, j'ai été assez surpris par sa capitalisation : C'est 20 Mds€ après avoir perdu presque le 1/3 de sa valeur sur les plus hauts.
Comment est-elle répartie sur le plan des actifs.
Et, la question cruciale va arriver :
Si son modèle économique est le centre commercial, c'est ce que je crois comprendre, l'action est-elle à jeter parce qu'elle va se faire démolir par le E-commerce?
Jusqu'à maintenant, les foncières bénéficiaient de ce côté sécuritaire lié à l'immobilier, et délivraient un rendement élevé, 8,6% pour URW sur son cours actuel.
Il faut dire qu'elles ont été bien aidées par 25 ans de baisse des taux d'intérêts.
Selon les études de l'IEIF, les foncières constituent le meilleur placement sur 20 ans, entre 1994 et 2014.

IEIF_20_ans.gif


Constituent-elles toujours un placement à rechercher, ou peut-être vaut-il mieux s'en détourner définitivement?

Il y a le E-commerce, il y a les taux qui ont peut-être terminé leur cycle de baisse.
Or, si le E-commerce représente une menace, la hausse des taux en représente aussi une.
C'est une interrogation que j'ai parce que, sinon, mise dans un CTO en l'achetant sur un excès baissier, et à condition que le rendement reste acquis dans le futur (autre interrogation), le placement pourrait procurer un complément de revenus, ou de retraite. 9% de rendement avec la flat tax, c'est quand même du 6,3% net. C'est pas mal.
On est à 137€, il y a un joli support sur les 120/125... Ce n'est plus très loin. Ce pourrait être un point d'entrée sympa sur ce titre.
Comme tout est très chahuté en ce moment, j'en profite pour renforcer, ou initier des positions, sur des valeurs qui avancent, évoluent, se restructurent comme Axa, Thales (renforcé cette semaine), Accor, Air Liquide, etc.
Le rachat de Westfield a-t-il une raison stratégique pour Unibail? Ce serait intéressant de connaître les raisons de cette opération.
Ne courez pas faire des recherches.... Il y a le temps... Pour début 2019, ce sera très bien
 

mvhrb888

Contributeur régulier
#7
Unibail-Rodamco-Westfield est très endettée. Elle a un ratio « dette nette / EBITDA » de 11,2X. Il devrait diminuer à 9,65 en 2019 (d’après les chiffres donnés sur binck.fr).

Dans la récente actualité de URW il est question de contrer les effets d'une prochaine augmentation des taux d'intérêt. La société chercherait à le faire d’une part par l’augmentation des loyers et, d’autre part, en cédant des actifs de 3 Mds€ pour réduire le montant de sa dette.
 

trickster

Contributeur régulier
#8
Dans la récente actualité de URW il est question de contrer les effets d'une prochaine augmentation des taux d'intérêt. La société chercherait à le faire d’une part par l’augmentation des loyers et, d’autre part, en cédant des actifs de 3 Mds€ pour réduire le montant de sa dette.
Tout dépend de comment ils vont se prendre mais on ne vend pas aussi rapidement 3 M€ d'actifs.
J'imagine que la tendance baissière du cours devrait donc durer encore un peu de temps.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#9
Tout dépend de comment ils vont se prendre mais on ne vend pas aussi rapidement 3 M€ d'actifs.
J'imagine que la tendance baissière du cours devrait donc durer encore un peu de temps.
Je souscris pleinement à ce commentaire.
J'ajouterais que l'augmentation des loyers n'est pas acquise alors que la tendance est plutôt à la baisse de ceux-ci. Et que même en revenant à un ratio de 9, c'est encore monstrueusement élevé! La limite haute est plutôt à 5.
 

poam5356

Modérateur
Staff cBanque
#10
Lu à l'instant dans le rapport annuel 2017 :
"Le total des loyers nets consolidés des actifs de commerce s’est élevé à 1 346,4 millions d’euros, en hausse de + 5,8 % sur 2016"
Un bon chiffre en apparence.
Je relève que les 74 M€ de différence proviennent pour plus de la moitié de la livraison de projets ou de nouveaux lots.
Par contre, la France et les Pays-Bas (ces 2 pays représentent 50% des revenus totaux) contribuent négativement au résultat avec -3,3 M€.
Pour les bureaux (10% des centres commerciaux), le résultat n'est pas très bon :
"Les loyers nets consolidés du portefeuille de Bureaux d’Unibail-Rodamco ont atteint 140,8 millions d’euros, en baisse de - 8,1 % par rapport à 2016"

La sensibilité aux taux est également documentée dans leur rapport :
"Une augmentation de + 25 points de base des taux de
rendement, principal indicateur des modèles d’évaluation, ferait
diminuer de - 1 793 millions d’euros (ou - 5,5 %) la valeur du
patrimoine de centres commerciaux, et -4,4% celle des bureaux.
+100 points de base (+1%) = -19% sur cette valeur du patrimoine."


Autre info intéressante, la maturité de la dette :
"La maturité moyenne de la dette du Groupe, après affectation
des lignes de crédit bancaires non utilisées, a augmenté et
s’établit à 7,2 années au 31 décembre 2017 (7,0 années au
31 décembre 2016)."


On comprend que l'idée d'une hausse des taux en Europe refroidisse sérieusement les investisseurs.
C'est comme pour les Kiss Cool, il y a un double effet : sur la dette, et sur la valorisation du patrimoine.
Ce qui se traduit par le rendement élevé réclamé par les investisseurs : L'action procure pratiquement 9% de rendement au cours actuel.
A condition que ce rendement soit acquis... 2017 a été une bonne année. 2018 risque d'être cata en France qui représente quand même 609 M€ de revenus sur les 1346M€ de 2017.

Je n'ai fait que survoler le rapport annuel qui fait quand même 384 pages! Il me semble urgent d'attendre avant d'investir sur la valeur, même à 9% de rendement.
 
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