transfert de prêt immobilier

#1
Bonjour,

- Actuellement, je suis propriétaire de mon appartement (résidence principale actuelle). Pour lequel j’ai un prêt au crédit Agricole
Ce crédit est au taux de 3,30%

- J’ai récemment signé un contrat de réservation pour l’achat d’un nouvel appartement (future nouvelle résidence principale).
Cet appartement sera livré 1T 2013.
Pour financer le nouvel appartement, je vendrai l’ancien concomitamment.

- Ma question porte sur la transferabilité de mon prêt actuel.
En effet, je souhaite transférer mon prêt afin de garder mon taux avantageux.

Mais pour le moment, ma banque me répond par la négative.
Ils disent que si mon achat avait été réalisé dans de l'ancien, c'était bon, mais dans du neuf VEFA, impossible...:mad::mad::mad:

Pouvez-vous éclaircir?

Car la solution que la banque me propose est de solder le prêt à 3,30% dès la vente de mon ancien appartement, et bien évidement de signer un nouveau prêt à 3,90% pour l'achat du nouveau...

Vendre à 3,30% pour racheter à 3,90%... ce n’est pas vraiment une opération rentable... !

De votre point de vue, quelle est la procédure à suivre pour monter un projet intégrant le transfert de mon prêt ?

Merci d'avance pour vos retours,

Cordialement
Jérôme
 

Aristide

Top contributeur
#2
Bonjour,

Tout d'abord il faudrait vérifier si ce "transfert" (plus exactement "maintien" du crédit car même débiteur avec "transfert" éventuel de garanties sur nouvel immeuble") est ou non prévu dans votre contrat.

S'il n'est pas prévu vous ne pouvez pas obliger votre banque à satisfaire à votre demande.

Ensuite, s'il est prévu, vérifier les conditions de cet éventuel "maintien/transfert"
Très souvent,en effet, les clauses des contrats sont rédigées comme une faculté et non pas une obligation pour la banque.

Il pourrait y avoir une impossibilité réglementaire suivant la nature du prêt à maintenir/transférer et d'autres crédits dont vous pourriez avoir besoin pour compléter ce nouveau plan de financement = les prêts du secteur réglementé (PAS/PC) sont incompatibles avec les prês du secteur libre (prêts classiques).

Si non, VEVA ou autre, pas d'impossibilité technique si la banque y consent.

Le sujet a été récemment traité sur ce forum avec toutes les explications techniques d'une telle opération; une rechrerche vous permettrait - si besoin - d'avoir plus de détails.

Cordialement,
 
#3
Merci pour ce retour rapide...
J'avance avec le banquier mais c'est loin d'être gagné !

En faite il me dit que le transfert est possible qu'à la seule condition que le montant du premier appel de fonds du futur appartement soit au moins égale à mon capital restant dû sur mon credit actuel...

Je ne comprends pas pourquoi, mais je vais me renseigner auprès du notaire.
 

Aristide

Top contributeur
#4
S'i n'y a pas d'incompatibilité réglementaire entre le crédit initial à "maintenir/transférer" et les éventuels nouveaux crédits et que votre banque accepte l'opération, je ne vois pas où il y aurait problème

Vous avez compris que ce "maintien/transfert" vous évite un remboursement anticipé et vous laisse donc une trésorerie immédiatement disponible sur le produit de votre vente.

Dès lors :

+ Si votre premier appel de fonds est inférieur à la somme nette que vous avez perçue sur votre vente, vous versez ce qui est dû à votre promoteur et conservez temporairement la différence.

+ Si votre 1er appel de fonds est supérieur à la somme nette que vous avez perçue sur votre vente
=> Vous versez la totalité de cette somme à votre promoteur
Et
=> Vous faites appel à votre finnacement complémentaire ( = soit complément d'apport personnel; soit demande de déblocages de fonds sur les nouveaux crédits sollicités pour compléter votre nouveau plan de financement)

Cordialement,
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
#5
quelle garantie aviez-vous sur le logement actuel ? car si c'est une caution, deja ca n'irait pas pour une VEFA, ou il faudrait hypotheque/PPD.

mais en dehors de cela, cela reste une faculté et la banque peut tres bien ne pas y consentir. et vous pouvez tres bien choisir de prendre votre nouveau pret ailleurs..
 

ZRR_pigeon

Top contributeur
#7
En vertu de quoi une caution serait-elle impossible dans une VEFA ???
une caution doit porter sur quelque chose de physique, hors la VEFA n'est qu'un plan au debut, rien de concret...
c'est ce que mon conseiller avait justifié a l'epoque.

alors que la vraie raison etait le financement 110%. ca revient au meme sauf qu'il aurait pu me dire des choses exactes..
 

Aristide

Top contributeur
#8
Votre conseiller vous a raconté des sornettes.

Une caution garantit un crédit sollicité; peut importe que l'on soit en VEFA, VAT, CCMI.....ou autres contrats.

Un garantie réelle immobilière s'appuie effectivement sur un bien; une caution est au contraire une garantie personnelle.

Cdt
 

Aristide

Top contributeur
#10
Pas du tout

Je vous ai dit que la caution garantit la créance d'une banque c'est à dire, à contrario, la dette/le passif que le client emprunteur a envers elle.

La banque qui accepte une caution personnelle "se moque" de l'actif financé.

Le bien vaut 100.000€; les frais d'acte et autres valent 10.000€.
La banque prête 110.000€ et la caution s'engage (généralement de façon solidaire) sur 110.0000€.
Ce faisant elle s'engage sur la totalité de se biens et revenus.

Cdt
 
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