Timings prêt immobilier - premier achat

[Bidule]

Bonjour,

Je suis non-résidente et ai donc fait appel à une agence pour trouver un bien locatif en France. Ils m'ont proposé un bien interessant mais je ne suis pas claire sur les timings du prêt immobilier et j'aurais besoin de vos avis experts avant de m'engager.
Le bien: proposé par un marchand de biens, livré fini en mars 2023.

Voici les étapes décrites par l'agence:
- Offre d’achat: semaine prochaine
- Signature du compromis: début/mi juillet
- Obtention de votre prêt: fin septembre/début octobre. Les condition de prêt seront valables jusqu’à la livraison du lot avec les conditions obtenues à la signature de votre offre de prêt.
- Livraison du lot: mars 2023

Mes questions:
1. Il me semblait qu'il y avait des délais légaux entre la signature du compromis et la validation d'une offre de prêt et que cette timeline ne les respecte pas mais je peux me tromper?
2. Même question concernant l'acceptation d'offre de prêt et la signature de l'acte authentique?
3. L'agence m'assure que les conditions de prêt resteront les mêmes jusqu'à la livraison du bien mais je ne comprends pas très bien comment, étant donné que les offres de prêt sont valables un mois?

C'est mon premier achat immobilier donc je ne comprends pas tout et je veux surtout éviter de me faire piéger avec la remontée des taux et être obligée de signer une offre désavantageuse.

Merci pour votre aide !

 

[Tornado05]

Bonjour, si je comprends bien c’est une VEFA. Si tel est le cas, rares sont les biens rentables vendus en VEFA qui plus est par des intermédiaires et surtout avec une livraison si proche (les meilleurs biens en VEFA partent souvent peu de temps après la commercialisation.
Sinon pour ma part l’an dernier j’ai signé pour une VEFA le contrat de réservation début juin et j’avais deux mois pour rendre l’acceptation du prêt mais le promoteur était souple et j’ai rendu ma copie début septembre soit 3 mois après car la banque a été longue et en plus je suis tombé pendant la période estivale. Ensuite passage chez le notaire mi novembre et j’attends la livraison de l’appartement prévue l’an prochain. Je ne sais pas si cela t’aide mais cela a été mon cheminement.

 

[hargneux]

Le bien: proposé par un marchand de biens, livré fini en mars 2023. C'est une queue de programme, pas sur que le lot soit transcendant, ou alors il est cher par rapport au marché.

Déroulé du process

- Réservation Rétractation possible pendant 10 jours
- Signature chez notaire du compromis
- Début des recherches pour le prêt, pour l'obtenir le délai est dans le compromis, entre 45 jours et deux mois, en principe mais vu plus haut certains peuvent être plus souple surtout si peu d'acheteurs.
- Une fois l'offre obtenue, délais de réflexion de 10 jours francs minimum et 1 mois maximum.
- Une fois l'offre acceptée, reste valable 4 mois mais avec accord de la banque ce délai peut être prorogé.

 

[moietmoi]

Déroulé du process

- je rajouterais, une fois l'offre acceptée, entre cette offre et la livraison, vous aurez en cas d'offre avec différé partiel, chaque mois à payer les intérêts intercalaires, plus l'assurance décès invalidité, et juste cette assurance en cas de différé total.
La mensualité totale du crédit étant due à partir de la livraison du bien.
Ceci si le crédit est astucieusement fait.

 

[Bidule]

Merci a tous les deux pour vos réponses.

Il ne s'agit pas d'un programme neuf, plutôt d'une remise aux normes d'un ancien immeuble / redécoupage pour vente lot par lot. Donc c'est le stade de pré-commercialisation (off-market, l'agence travaille régulièrement avec ce marchand de biens). Dans ce cadre, pas d'avance de frais ni de frais de reservation parce qu'ils ont l'habitude de travailler avec eux.

Merci hargneux pour la précision sur les timings, ca m'aide. Je pensais qu'ils étaient fixes sans négociation possible.

 

[Bidule]

- je rajouterais, une fois l'offre acceptée, entre cette offre et la livraison, vous aurez en cas d'offre avec différé partiel, chaque mois à payer les intérêts intercalaires, plus l'assurance décès invalidité, et juste cette assurance en cas de différé total.
La mensualité totale du crédit étant due à partir de la livraison du bien.
Ceci si le crédit est astucieusement fait.

Merci moietmoi, je n'avais pas ca en tete du tout.
Est-il possible de commencer a payer les mensualites a partir de la livraison du bien seulement, avec un différé total (si c'est possible)?

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-il possible de commencer a payer les mensualites a partir de la livraison du bien seulement, avec un différé total (si c'est possible)?

Dans l'absolu ce n'est pas impossible mais cela dépend des banques concernées car toutes ne le permettent pas.

Quand c'est possible, dans la grande majorité des cas, le "différé dit total" ne porte en réalité que sur les intérêts qui sont donc capitalisés au bout de chaque année entière (cf article 1343-2 du code civil); des intérêts sont alors calculés sur lesdits intérêts capitalisés.
En-deçà d'une année entière ils ne peuvent être légalement capitalisés mais, arrivé en phase d'amortissement, ils sont payés en priorité ce qui retarde ledit amortissement et augmente donc cependant le coût en intérêts.

Mais les primes d'assurances sont payées dès le départ

Toujours suivant les banques, très exceptionnellement, il peut arriver que le paiement des primes d'assurances soit différé; ne s'agissant pas d'intérêts la capitalisation mensuelle est alors autorisée ce qui augmentent évidemment le total des intérêts à payer.

Cdt

 

[Bidule]

Merci à tous pour vos retours.
Je viens d'en rediscuter avec l'agence: il ne s'agit pas d'une VEFA mais bien de négocier tous les délais (offre prêt bancaire, validation du prêt, etc) pour ne conclure l'acte d'achat qu'à la livraison du bien, donc sans débloquer les fonds en amont.
Je resterai malgré tout vigilante concernant les points que vous avez mentionnés plus haut.

 

[moietmoi]

ne s'agit pas d'une VEFA mais bien de négocier tous les délais (offre prêt bancaire, validation d

qu'à la livraison

La première chose à savoir: comprendre ce qu on achète.

Allez, il pourrait s'agir d'une VIR en rénovation, mais les remarques sont les mêmes.
Il faut faire attention dans une vir les travaux ont une garantie de coût et les garanties de délai sont les mêmes qu'en Vefa.
Alors qu'un achat + travaux, les travaux ne sont pas garantis juridiquement en prix et en date...