Taux d'endettement

[lunathir]

Bonjour,

J'ai acheté un bien que je loue en location saisonniere.
Cette opération est très rentable : J'ai un emprunt de 1000 € par moi et j'arrive à en tirer des revenus (impots déduits) égaux (1000 €)

J'ai un recul de plusieurs années qui prouve que la rentabilité du bien n'est pas ponctuelle mais bien une constante.

Quand je vais voir mon banquier pour continuer à investir dans un autre bien, celui-ci fait le calcul suivant pour mon taux d'endettement :
- Il ajoute mes revenus locatifs à mon salaire mettons 3000 € + 1000 € = 4000 €
- Il considére mon emprunt plein pot pour mon endettement : 1000 €

Par son calcul, mon taux d'endettement est donc de 25 %, alors que dans la réalité c'est une opération blanche !

C'est une histoire de fou. Pendant ce temps mon argent s'accumule bêtement.

Est-ce normal ? Cela dépend t il des banques ? Y-a-t-il un moyen de contourner ce problème (en créant une société par exemple ?)
Etes-vous dans ce cas là ? Et dans ce cas comment pouvoir continuer à investir...

Merci d'avance pour votre aide.

 

[Gagarine]

Bonjour,

Tout dépend de la volonté de la banque à vous suivre dans un nouvel investissement...
Le calcul généralement retenu est ainsi : 70% du loyer - crédit à rembourser = endettement lié à l'opération.
Ex : 70% de 1200€ de loyer - 1000€ de crédit = -160€. Avec 3000€ de revenus, il vous reste 33% de 3000€ - 160€ = 840€ d'endettement possible.

Pour ne citer que mon cas, j'ai 4500€ de crédit immobilier par mois (dont 1000€ de RP) et mon salaire n'est malheureusement pas de 13.500€ !

 

[Gagarine]

Dans la foulée, pouvez-vous nous détailler un peu votre opération ? Histoire de nous donner des idées...

 

[tsintao]

Les banques ne prennent pas de risque et se basent presque toutes sur 70% de vos loyers encaissés rétorquant aux clients qu'il faut conserver les 30% restants pour les charges (taxe foncière, travaux ds copro...) ce qui fait que ça emmerde pas mal de monde moi y compris. L'idéal dans l'histoire c'est de trouver un bien qui vous rapporte non pas 100% de votre crédit mais 170% au moins pour considérer que l'opération est blanche ! Concrètement faut avoir un bien d'une rentabilité d'environ 12,13% pour un taux d'intéret à 4% C'est énorme quoi ! Apres trouver une astuce pour contourner ces 70% je ne pourrai pas vous aider. Déjà trouver la banque qui ne tient pas compte de ça sera super déjà !

 

[Gagarine]

En même temps, on ne peut pas en vouloir à une banque de ne pas considérer une opération comme étant blanche parce que loyer = crédit !

 

[tsintao]

Certes ! mais c'est ennuyeux quand même..