angie92350
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Bonjour,
merci,
vous voulez parlez d'un montage avec deux prêts sur deux durées différentes et une mensualité lissée c'est ça ?
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taux courtier plus bas mais mensualité plus élevée ?
- Auteur de la discussion angie92350
- Date de début
Bonjour,
merci,
vous voulez parlez d'un montage avec deux prêts sur deux durées différentes et une mensualité lissée c'est ça ?
Bonjour,
????
En premier lieu, dans le cas angle92350, la simulation ci-dessus jointe précise bien qu'il s'agit d'échéances constantes.
D'autre part - contrairement à ce qui se passe dans le cas de prêts à paliers d'échéances - quand il s'agit d'options de modulation elles ne sont activables qu'en cours de prêt et ne peuvent donc pas être prise en compte ni au niveau de la simulation ni au niveau de l'offre puisque c'est l'emprunteur qui décide (ou pas) de les utiliser au moment qu'il décide lui même.
Quant au "taux moyen" il semble utile de rappeler qu'il s'agit d'un critère complètement farfelu puisqu'il se calcule par rapport au montant initial du prêt sans tenir compte du fait des amortissements mensuels qui réduisent donc à due concurrence ledit capital dû tous les mois.
Et de quel taux moyen parle t'on; je connais quatre méthodes différentes de calculer un taux moyen aucune ne donnant - mathématiquement parlant - un résultat juste; le vrai calcul exact/fiable est le "taux d'ensemble" calculé exactement comme un TEG proportionnel (donc pas TAEG actuariel).
Inutile de rappeler qu'il est interdit à une banque d'afficher un taux moyen puisque ce serait une tromperie.
Quant à cette affirmation :
Sur un crédit unique comme celui de Angle92350, nous serions tous très intéressés par un exemple concret chiffré de votre choix qui la confirme
Un montage à échéances lissées entraine - ainsi que j'en avais émis l'hypothèse antérieurement - un prêt "lisseur" avec des paliers d'échéances progressifs (le plus souvent mais pas obligatoirement).
Il ne semble pas que vous soyez dans ce cas puisque le document de simulation que vous avez fourni ne fait état que d'un seul et unique prêt et précise bien "Échéances constantes".
Dans ce type de montage, compte tenu que les échéances sont réduites en début de prêt les amortissements sont aussi plus faibles et donc le capital restant dû diminue moins vite.
Comme les intérêts sont calculés sur ledit capital restant dû les intérêts payés sur ce prêt long lisseur seront plus élevés qu'avec un crédit classique ayant les mêmes caractéristiques.
Mais cette technique permet d'inclure/d'emboîter dans le montage un autre prêt de durée plus courte.
Et comme vous le savez pour les crédits plus la durée est courte, plus le taux est bas.
Une durée plus courte avec un taux plus bas permet des amortissements élevés et donc des intérêts moindres (et également moins de primes d'assurances) ce qui sur l'ensemble des deux crédits réunis dans un tel montage aboutit à un coût du crédit moindre pour l'emprunteur.
=> Mais cette réduction du coût global a bien pour origine le "prêt emboîté" de durée courte au taux plus faible que celui du "prêt long lisseur".
Les paliers d'échéances de ce dernier n'y sont pour rien; il ne sont que le résultat d'un calcul par rapport à une "échéance cible globale" (constante ou pas d'ailleurs).
Je répète que la simulation que vous avez jointe ne corresponds pas à cette offre.
Cdt
????
En premier lieu, dans le cas angle92350, la simulation ci-dessus jointe précise bien qu'il s'agit d'échéances constantes.
D'autre part - contrairement à ce qui se passe dans le cas de prêts à paliers d'échéances - quand il s'agit d'options de modulation elles ne sont activables qu'en cours de prêt et ne peuvent donc pas être prise en compte ni au niveau de la simulation ni au niveau de l'offre puisque c'est l'emprunteur qui décide (ou pas) de les utiliser au moment qu'il décide lui même.
Quant au "taux moyen" il semble utile de rappeler qu'il s'agit d'un critère complètement farfelu puisqu'il se calcule par rapport au montant initial du prêt sans tenir compte du fait des amortissements mensuels qui réduisent donc à due concurrence ledit capital dû tous les mois.
Et de quel taux moyen parle t'on; je connais quatre méthodes différentes de calculer un taux moyen aucune ne donnant - mathématiquement parlant - un résultat juste; le vrai calcul exact/fiable est le "taux d'ensemble" calculé exactement comme un TEG proportionnel (donc pas TAEG actuariel).
Inutile de rappeler qu'il est interdit à une banque d'afficher un taux moyen puisque ce serait une tromperie.
Quant à cette affirmation :
cela permet d'avoir une baisse du taux moyen et donc une échéance plus faible...
Sur un crédit unique comme celui de Angle92350, nous serions tous très intéressés par un exemple concret chiffré de votre choix qui la confirme
vous voulez parlez d'un montage avec deux prêts sur deux durées différentes et une mensualité lissée c'est ça ?
Un montage à échéances lissées entraine - ainsi que j'en avais émis l'hypothèse antérieurement - un prêt "lisseur" avec des paliers d'échéances progressifs (le plus souvent mais pas obligatoirement).
Il ne semble pas que vous soyez dans ce cas puisque le document de simulation que vous avez fourni ne fait état que d'un seul et unique prêt et précise bien "Échéances constantes".
Dans ce type de montage, compte tenu que les échéances sont réduites en début de prêt les amortissements sont aussi plus faibles et donc le capital restant dû diminue moins vite.
Comme les intérêts sont calculés sur ledit capital restant dû les intérêts payés sur ce prêt long lisseur seront plus élevés qu'avec un crédit classique ayant les mêmes caractéristiques.
Mais cette technique permet d'inclure/d'emboîter dans le montage un autre prêt de durée plus courte.
Et comme vous le savez pour les crédits plus la durée est courte, plus le taux est bas.
Une durée plus courte avec un taux plus bas permet des amortissements élevés et donc des intérêts moindres (et également moins de primes d'assurances) ce qui sur l'ensemble des deux crédits réunis dans un tel montage aboutit à un coût du crédit moindre pour l'emprunteur.
=> Mais cette réduction du coût global a bien pour origine le "prêt emboîté" de durée courte au taux plus faible que celui du "prêt long lisseur".
Les paliers d'échéances de ce dernier n'y sont pour rien; il ne sont que le résultat d'un calcul par rapport à une "échéance cible globale" (constante ou pas d'ailleurs).
Je répète que la simulation que vous avez jointe ne corresponds pas à cette offre.
Cdt
Dernière modification:
Bonjour,
merci,
vous voulez parlez d'un montage avec deux prêts sur deux durées différentes et une mensualité lissée c'est ça ?
Oui deux trois voir quatre prêts différents... le tout lissé... c'est la grande mode...
angie92350
Membre
Bonjour,
????
En premier lieu, dans le cas angle92350, la simulation ci-dessus jointe précise bien qu'il s'agit d'échéances constantes.
D'autre part - contrairement à ce qui se passe dans le cas de prêts à paliers d'échéances - quand il s'agit d'options de modulation elles ne sont activables qu'en cours de prêt et ne peuvent donc pas être prise en compte ni au niveau de la simulation ni au niveau de l'offre puisque c'est l'emprunteur qui décide (ou pas) de les utiliser au moment qu'il décide lui même.
Quant au "taux moyen" il semble utile de rappeler qu'il s'agit d'un critère complètement farfelu puisqu'il se calcule par rapport au montant initial du prêt sans tenir compte du fait des amortissements mensuels qui réduisent donc à due concurrence ledit capital dû tous les mois.
Et de quel taux moyen parle t'on; je connais quatre méthodes différentes de calculer un taux moyen aucune ne donnant - mathématiquement parlant - un résultat juste; le vrai calcul exact/fiable est le "taux d'ensemble" calculé exactement comme un TEG proportionnel (donc pas TAEG actuariel).
Inutile de rappeler qu'il est interdit à une banque d'afficher un taux moyen puisque ce serait une tromperie.
Quant à cette affirmation :
Sur un crédit unique comme celui de Angle92350, nous serions tous très intéressés par un exemple concret chiffré de votre choix qui la confirme
Un montage à échéances lissées entraine - ainsi que j'en avais émis l'hypothèse antérieurement - un prêt "lisseur" avec des paliers d'échéances progressifs (le plus souvent mais pas obligatoirement).
Il ne semble pas que vous soyez dans ce cas puisque le document de simulation que vous avez fourni ne fait état que d'un seul et unique prêt et précise bien "Échéances constantes".
Dans ce type de montage, compte tenu que les échéances sont réduites en début de prêt les amortissements sont aussi plus faibles et donc le capital restant dû diminue moins vite.
Comme les intérêts sont calculés sur ledit capital restant dû les intérêts payés sur ce prêt long lisseur seront plus élevés qu'avec un crédit classique ayant les mêmes caractéristiques.
Mais cette technique permet d'inclure/d'emboîter dans le montage un autre prêt de durée plus courte.
Et comme vous le savez pour les crédits plus la durée est courte, plus le taux est bas.
Une durée plus courte avec un taux plus bas permet des amortissements élevés et donc des intérêts moindres (et également moins de primes d'assurances) ce qui sur l'ensemble des deux crédits réunis dans un tel montage aboutit à un coût du crédit moindre pour l'emprunteur.
=> Mais cette réduction du coût global a bien pour origine le "prêt emboîté" de durée courte au taux plus faible que celui du "prêt long lisseur".
Les paliers d'échéances de ce dernier n'y sont pour rien; il ne sont que le résultat d'un calcul par rapport à une "échéance cible globale" (constante ou pas d'ailleurs).
Je répète que la simulation que vous avez jointe ne corresponds pas à cette offre.
Cdt
Bonjour,
Voilà ce que la banque m'a répondu au sujet de cette proposition.
Il s'agit d'une échéance avec assurance constante, mais le cout de l'assurance au départ est plus élevé, et donc l'échéance seule moins elévée. Lorsque l'assurance baisse, l'échéance seule augmente pour rester sur la même échéance prêt+assurance tout au long du prêt
je pense que c'est ce dont vous parliez,
donc si je ne me trompe pas et que je comprends bien, si nous optons pour cette proposition, nous rembourserons moins vite notre prêt.
De plus si nous souhaitons changer d'assurance ensuite grâce à la loi hamon, j'imagine que c'est la mensualité avec le taux à 1,90 qui sera retenue, ce qui nous amène au fait que la solution du courtier avec un taux à 1,68 est plus interessante. C'est bien celà ?
Bonjour,
Afin d'y voir parfaitement clair, pourriez vous préciser si cette assurance:
+ Est asortie d'un taux de prime fixe ou variable
+ Basée sur le capital initial
Ou
+ Basée sur le capital restant dû au mois le mois
Ou
+ Basée sur le capital restant dû en début de chaque année.
Cdt
Afin d'y voir parfaitement clair, pourriez vous préciser si cette assurance:
+ Est asortie d'un taux de prime fixe ou variable
+ Basée sur le capital initial
Ou
+ Basée sur le capital restant dû au mois le mois
Ou
+ Basée sur le capital restant dû en début de chaque année.
Cdt
Dernière modification:
angie92350
Membre
Bonjour,
Afin d'y voir parfaitement clair, pourriez vous préciser si cette assurance:
+ Est asortie d'un taux de prime fixe ou variable
+ Basée sur le capital initial
Ou
+ Basée sur le capital restant dû au mois le mois
Ou
+ Basée sur le capital restant dû en début de chaque année.
Cdt
Bonjour,
je ne sais pas,
sur la proposition commerciale de la banque, il y a uniquement indiqué "base de calcul : capital restant dû "
je ne sais pas,
sur la proposition commerciale de la banque, il y a uniquement indiqué "base de calcul : capital restant dû "
OK.
Il faudra vérifier mais je pense que la proposition qui vous est faite est donc un prêt à "échéances constantes assurances incluses" avec un taux de prime fixe mais dont l'assiette est le capital restant dû.
+ Le montant de votre prime est de 1.104,88€ - 959,08€ = 145,80€
+ Soit un taux de prime fixe de 145,08€ x12 / 243.000€ x 100 = 0,72% (ou deux primes au taux de 0,36%)
+ Ensuite l'échéance constante est calculée en ajoutant ce taux de prime au taux du prêt; dans votre cas les taux de calcul de cette échéance devient donc 1,90% + 0,72% = 2,62%.
=> Et 243.000€ amortissable en 300 mois au taux de 2,62% donne bien une échéance constante de 1.104,88€
Dans cette technique la prime d'assurance se comporte donc comme des intérêts la conséquence étant que, dans chaque échéance, les composantes "intérêts + assurances" sont plus élevées ce qui réduit d'autant la part de capital amorti.
Et si le capital amorti est moins élevé, le capital restant dû après chaque échéance est plus fort.
Comme les intérêts à 1,90% et les assurances à 0,72% sont calculés au mois le mois sur ce capital restant dû, in fine vous payez plus d'intérêts et plus d'assurances.
Tout ceci est expliqué dans ce billet de mon blog:
Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie ) - Blog
http://blog.cbanque.com/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/
"Calcul Primes Assurances sur Capital Restant Dû
Taux primes INTERIEUR au taux prêt"
=> Troisième possibilité - colonne "J - K - L" de l'applicatif joint que vous pouvez utiliser pour reconstituer votre tableau d'amortissement
=> C'est la pratique des assurances à taux de prime fixe calculées sur le capital restant dans la technique "IN" qui abouti à une échéance constante (Dans la technique "OUT" l'échéance hors assurance est constante mais l'échéance "assurances comprise" est dégressive).
Non; pas du tout.Il s'agit d'une échéance avec assurance constante, mais le cout de l'assurance au départ est plus élevé, et donc l'échéance seule moins elévée. Lorsque l'assurance baisse, l'échéance seule augmente pour rester sur la même échéance prêt+assurance tout au long du prêt
je pense que c'est ce dont vous parliez,
L'explication est ci-dessus.
Oui, cela est exact.donc si je ne me trompe pas et que je comprends bien, si nous optons pour cette proposition, nous rembourserons moins vite notre prêt.
De plus si nous souhaitons changer d'assurance ensuite grâce à la loi hamon, j'imagine que c'est la mensualité avec le taux à 1,90 qui sera retenue,
Une échéance constante sera calculée à 1,90% sur le capital restant dû au moment du changement d'assurance.
Ensuite les primes, calculées suivant le nouveau contrat que vous aurez, viendront s'y ajouter.
ce qui nous amène au fait que la solution du courtier avec un taux à 1,68 est plus intéressante. C'est bien celà ?
Pour ce qui me concerne, c'est une conclusion que je me garderais bien de faire sans l'avoir - au préalable - vérifiée.
Cdt
Dernière modification:
angie92350
Membre
OK.
Il faudra vérifier mais je pense que la proposition qui vous est faite est donc un prêt à "échéances constantes assurances incluses" avec un taux de prime fixe mais dont l'assiette est le capital restant dû.
+ Le montant de votre prime est de 1.104,88€ - 959,08€ = 145,80€
+ Soit un taux de prime fixe de 145,08€ x12 / 243.000€ x 100 = 0,72% (ou deux primes au taux de 0,36%)
+ Ensuite l'échéance constante est calculée en ajoutant ce taux de prime au taux du prêt; dans votre cas les taux de calcul de cette échéance devient donc 1,90% + 0,72% = 2,62%.
=> Et 243.000€ amortissable en 300 mois au taux de 2,62% donne bien une échéance constante de 1.104,88€
Dans cette technique la prime d'assurance se comporte donc comme des intérêts la conséquence étant que, dans chaque échéance, les composantes "intérêts + assurances" sont plus élevées ce qui réduit d'autant la part de capital amorti.
Et si le capital amorti est moins élevé, le capital restant dû après chaque échéance est plus fort.
Comme les intérêts à 1,90% et les assurances à 0,72% sont calculés au mois le mois sur ce capital restant dû, in fine vous payez plus d'intérêts et plus d'assurances.
Tout ceci est expliqué dans ce billet de mon blog:
"Calcul Primes Assurances sur Capital Restant Dû
Taux primes INTERIEUR au taux prêt"
=> Troisième possibilité - colonne "J - K - L" de l'applicatif joint que vous pouvez utiliser pour reconstituer votre tableau d'amortissement
=> C'est la pratique des assurances à taux de prime fixe calculées sur le capital restant dans la technique "IN" qui abouti à une échéance constante (Dans la technique "OUT" l'échéance hors assurance est constante mais l'échéance "assurances comprise" est dégressive).
Non; pas du tout.
L'explication est ci-dessus.
Oui, cela est exact.
Une échéance constante sera calculée à 1,90% sur le capital restant dû au moment du changement d'assurance.
Ensuite les primes, calculées suivant le nouveau contrat que vous aurez, viendront s'y ajouter.
Pour ce qui me concerne, c'est une conclusion que je me garderais bien de faire sans l'avoir - au préalable - vérifiée.
Cdt
Bonjour,
Un grand merci pour tous ces eclaircissements !
J'attends de recevoir la proposition du courtier pour pouvoir comparer, mais vous m'avez été d'une grande aide
angie92350
Membre
Bonsoir,
désolée, je me permets de vous envoyer les informations de ce que propose le courtier. Je vous avoue que je m'y perds un peu..
Le courtier propose un montant total des prêts de 245 775 euros, avec une mensualité initiale hors assurance de 1004,13 euros sur 25 ans.
Le taux moyen indiqué est de 1,68, avec un cout total de financement de 55464 euros.
Il s'agit d'une proposition commerciale hors assurance, nous sommes censés en discuter lors de notre prochain rdv.
Il propose deux prêts différents. un "prêt annexe lissable" de 240 mois à 1,55
et un "prêt lissage TF" de 25 ans à 1,90 sur 300 mois.
Dans le tableau récapitulatif, d'après ce que je comprends, les 240 premiers mois nous avons une mensualité du prêt annexe lissable de 20 ans de 912,92 euros ainsi qu'une autre mensualité correspondant au deuxième prêt de 91,21 euros. Ce qui nous donne une mensualité totale de 1004,13 euros.
Les 60 mois suivants nous n'avons plus que le prêt lissage TF 25 ans avec une mensualité à 1004,13...
Qu'en pensez vous ? Est-)ce que le fait d'avoir plusieurs prêts ne risque pas d'augmenter le cout de l'assurance ?
Merci !
désolée, je me permets de vous envoyer les informations de ce que propose le courtier. Je vous avoue que je m'y perds un peu..
Le courtier propose un montant total des prêts de 245 775 euros, avec une mensualité initiale hors assurance de 1004,13 euros sur 25 ans.
Le taux moyen indiqué est de 1,68, avec un cout total de financement de 55464 euros.
Il s'agit d'une proposition commerciale hors assurance, nous sommes censés en discuter lors de notre prochain rdv.
Il propose deux prêts différents. un "prêt annexe lissable" de 240 mois à 1,55
et un "prêt lissage TF" de 25 ans à 1,90 sur 300 mois.
Dans le tableau récapitulatif, d'après ce que je comprends, les 240 premiers mois nous avons une mensualité du prêt annexe lissable de 20 ans de 912,92 euros ainsi qu'une autre mensualité correspondant au deuxième prêt de 91,21 euros. Ce qui nous donne une mensualité totale de 1004,13 euros.
Les 60 mois suivants nous n'avons plus que le prêt lissage TF 25 ans avec une mensualité à 1004,13...
Qu'en pensez vous ? Est-)ce que le fait d'avoir plusieurs prêts ne risque pas d'augmenter le cout de l'assurance ?
Merci !
Bonjour,
Non; c'est le contraire.
Voir le billet de mon blog :
Par contre le fait que les durées soient des nombres entiers (ronds) d'années laisse penser que ce montage n'est pas optimisé; ce serait encore plus vrai si les montants concernés étaient - eux aussi - des chiffres "ronds".
Dans cette technique il faut commencer par déterminer votre échéance globale cible (assurances comprises si primes fixes); celle que vous voulez/pouvez payer eu égard à votre capacité de remboursement et acceptable par votre banque.
Partant de cette échéance cible et fonction de la hiérarchie des taux proposées par votre banque (= paliers de durées avec taux associés) ce sont les durées optimales qui sont calculées de telle sorte à trouver la combinaison "Durées/Taux/Montants" qui génère le moindre coût.
Et c'est alors vraiment très exceptionnel d'obtenir des résultats avec des montants de prêts "ronds" et - au moins sur le prêt long "lisseur" - des durées rondes (= en nombre entier d'années)
Cdt
Non; c'est le contraire.
Voir le billet de mon blog :
Blog « Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées ?»
https://www.moneyvox.fr/forum/entry...u-crédit-avec-un-montage-en-échéances-lissées
Par contre le fait que les durées soient des nombres entiers (ronds) d'années laisse penser que ce montage n'est pas optimisé; ce serait encore plus vrai si les montants concernés étaient - eux aussi - des chiffres "ronds".
Dans cette technique il faut commencer par déterminer votre échéance globale cible (assurances comprises si primes fixes); celle que vous voulez/pouvez payer eu égard à votre capacité de remboursement et acceptable par votre banque.
Partant de cette échéance cible et fonction de la hiérarchie des taux proposées par votre banque (= paliers de durées avec taux associés) ce sont les durées optimales qui sont calculées de telle sorte à trouver la combinaison "Durées/Taux/Montants" qui génère le moindre coût.
Et c'est alors vraiment très exceptionnel d'obtenir des résultats avec des montants de prêts "ronds" et - au moins sur le prêt long "lisseur" - des durées rondes (= en nombre entier d'années)
Cdt
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