SCPI ou LMNP

[moietmoi]

Autant en LMNP qu'en SCPI, si j'ai bien compris les intérêt d'emprunt sont déductibles des revenus perçus.

en revenu foncier les intérêts ne sont déductibles que jusqu'à la hauteur des loyers; ce qui déborde est reportable en déductibilité des revenus fonciers des années suivantes:
exemple tu as 2400 euros de loyer annuel et ton emprunt à 15% génère 3000 euros d'intérêts, ton revenu sera de 0( après tu pourras être en déficit grâce aux autres charges) et les 600 euros seront utilisables les années suivantes sur le revenu foncier positif;
sur le coût , la trésorerie.. Buffeto a déjà répondu
en reprenant mon exemple si tu es dans la tmi 30% et que tu n'a aucune autres charges sur le revenu foncier, dans un cas (emprunt à 0% )tu déclares 2400 imposé à 47,2% =1133 euros d'impots et PS, et dans l'autre tu déclares 0 imposé à 47,2%=0 ; soit 1133 euros d'impôts en moins , mais tu as dépensé 3000 euros d'intérêts à la banque....

 

[galemberti]

Super merci pour ces explications !!

Si on prend le scénario suivant :
Quand les taux d’intérêts vont remonter, les prix de l'immobilier vont surement baisser.
Dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier (direct ou scpi), le prix d'achat sera moins élevé et les taux de crédit plus haut.
Du coup acheter maintenant à taux bas/prix haut revient au même que d'acheter à prix plus bas/taux plus élevé ?

En fait je cherche à savoir si parce que les taux sont historiquement bas c'est forcément le moment d'investir.

 

[mvhrb888]

si tu t'occupes de tout il faut aussi prendre en compte les frais imprévisibles ( chauffe-eau qui lache , WC qui fuit etc......)

Ça c'est valable que tu t'occupes de tout ou que tu donnes le bien en gérance à une agence, non ?

Ou les 7% donnés chaque année à l'agence couvrent-ils les petites réparations ?

 

[Buffeto]

Ou les 7% donnés chaque année à l'agence couvrent-ils les petites réparations ?

évidement non .

 

[moietmoi]

Quand les taux d’intérêts vont remonter, les prix de l'immobilier vont surement baisser

qui sait?

Dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier (direct ou scpi), le prix d'achat sera moins élevé et les taux de crédit plus haut.
Du coup acheter maintenant à taux bas/prix haut revient au même que d'acheter à prix plus bas/taux plus élevé ?

sans se lancer dans un calcul mathématique, l'intuition me dit que tu as raison dans le cas d'une vie infinie, mais comme tu le sais la vie a une fin, et la période d'investissement en limitée (30 ans grosso modo) et la période de rente est limitée aussi... donc plus tu achètes tard, moins tu profiteras;

Par ailleurs il y a 2 paramètres dans un investissement immobilier: le prix et le loyer que l'on peut en tirer;
Même en admettant ton hypothèse de baisse des prix en cas de hausse des taux(j'y crois pas de manière significative), les loyers eux reste stables et ce qui fait l'attrait des taux bas pour un investisseur, ce n'est pas le coût intrinsèque de l'achat(prix et taux de crédit) mais le delta entre le rendement et l'emprunt;

 

[galemberti]

Salut à tous.

Je pense ne pas avoir le temps nécessaire pour l'achat en direct (recherche, travaux, gestion...), du coup j'ai commencé à creuser du coté des SCPI. J'ai contacté plusieurs courtiers / intermédiaires :

Financement :
Contrairement à un crédit immo classique où c'est plutôt facile de faire jouer la concurrence, là c'est plus tendu.
Pour un crédit de 60000 € sur 20 ans, je n'ai eu des proposition qu'en passant par le crédit foncier. Ma banque ne fait pas de crédit pour l'achat de SCPI.
L'avantage, c'est que je n'ai pas besoin de faire domicilier mes comptes dans une autre banque.
Le taux proposé est le même quelque soit l’intermédiaire, la seule chose qui change c'est la délégation d'assurance + frais de dossier/commission.
La meilleur offre est donc :
- 60000 € sur 20 ans à 2.25%
- frais de dossier/courtage : 300 €
- délégation d’assurance
- ventilation sur 2 SCPI

A noter que l'ensemble des courtiers / intermédiaires m'ont annoncé que le crédit logement ne ferait plus de crédit à partir de 2018 et que pour l'instant il n'y a pas de nouveau partenaire.


Choix des SCPI :
Pour un néophyte ce n'est pas évident même en lisant les documents réglementaires.
On me propose les pré-sélections suivantes :
FICOMERCE, ALLIANZ PIERRE, Epargne PIERRE, Interpierre France, Pierreval santé

Avec une mise en avant de :
ALLIANZ PIERRE et Epargne PIERRE




J'attends avec impatience vos avis, doutes, points d'attentions .... sur la partie financement et choix des SCPI.