SCPI ou LMNP

[galemberti]

Bonsoir,
Je souhaite investir environ 65000€ dans de l'immobilier.
J’hésite entre du SCPI vs studio LMNP et j'ai l'impression que le LMNP est bien plus rentable.

SCPI
- achat de 65000 € à crédit sur 20 ans (taux 2.25%)
- avec un simulateur en ligne, durant la durée du crédit je suis sur un effort d'épargne de +142€/mois avec impôts (14% taux imposition + rendement de 4.5 % et 0 revalorisation).

Studio
- achat + travaux + notaire + meuble : 65000€
- prix location : 450/mois cc soit 5400€/an
- dépenses : charges proprio (600€/an) + taxe foncière (600€/an) + vacance locative 1 mois (450€) + crédit à 2% (4000€/an) = 5650€/an
A la louche je suis sur un effort d'épargne de +25€/mois, coté impôts je n'ai pas réussi à mesurer précisément le montant, mais sur les 5 1ere années l'amortissement fera son travail.


Au final, à la louche le LMNP semble bien au dessus.
Vous en pensez quoi ? j'ai oublié des choses évidentes ou suis je proche de la réalité ?
Bien entendu j'ai conscience que mon étude de marché doit etre nikel et corresponde à ces chiffres.

Merci pour vos conseils.

 

[Buffeto]

outre les calculs , il y a deux choses à prendre en considération .

1°) les revenus des SCPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers , ceux des LMNP le sont dans les BIC .

2°) dans une SCPI tu ne t'occupes de rien . pour un studio soit tu t'occupes de tout ( recherche locataire , visites , établissement du bail , etat des lieux etc......) soit tu le donnes en gérance à une agence mais là tu vas lâcher de 5 à 7% des loyers .
si tu t'occupes de tout il faut aussi prendre en compte les frais imprévisibles ( chauffe-eau qui lache , WC qui fuit etc......)

 

[nanogoldos]

J'ajouterai que dans le cas de la SCPI tes parts sont réparties sur plusieurs biens immobiliers donc le risque est mutualisé.

Pour un studio tu n'as qu'un seul bien et tu gères tout seul un seul locataire ou tu délègues.

Dans la SCPI le bien peut être vendu plus facilement et peut donner lieu à une moins value ou une plus value qui sera réinvestie.

Et tu as une toponymie répartie entre plusieurs types de biens des bureaux des commerces ou des EPHAD...

Il est.conseillé sinon pour la SCPI de diversifier avec 4-5 SCPI différentes minimum ainsi que plusieurs sociétés gérantes.

 

[galemberti]

Bonjour,
Merci à vous pour ces réponses.
S'il falllait résumer la différence entre revenu foncier vs BIC, c'est que le BIC est plus "avantageux" fiscalement ?

Je pense avoir bien appréhender les différences entre ces 2 types d'investissements :
LMNP :
Potentiellement plus rentable mais nécessite beaucoup de temps (recherche, travaux, gestion locative...)
Le risque est focalisé sur un seul bien

SCPI :
Moins "rentable" que du LMNP
Aucune gestion : gain de temps
mutualisation du risque

A++

 

[Buffeto]

S'il falllait résumer la différence entre revenu foncier vs BIC, c'est que le BIC est plus "avantageux" fiscalement ?

effectivement , grace à l'amortissement il est possible avec du LMNP d'avoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant une très longue période ( 30 ans avec un amortissement de 3.33% l'an ) .

mais comme expliqué précédemment meme si le support est le meme ( l'immobilier ) , l'investissement personnel et les risques liés à l'exploitation sont différents .

 

[moietmoi]

effectivement , grace à l'amortissement il est possible avec du LMNP d'avoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant une très longue période ( 30 ans avec un amortissement de 3.33% l'an ) .

l'amortissement est effectivement un net avantage ,
En faisant de grandes approximations:
TMI 30% PS:17,2% bien à 120 000 euros rendement 4% : sans amortissement , si aucune autre charge, on pourrait calculer l'impot dû sur les revenus::4800 euros*47,2%=2265 euros d'impôts et PS; avec amortissement de la construction( par exemple sur 25 ans) 4800-4000=800 euros à déclarer soit 377 euros d'impôts et PS;
Ceci pourrait servir d'exemple de comparaison entre imposition d'une scpi et d'un lmnp....ou d'une location nue et meublée.....
Mais, il est fortement question de changer cet avantage et ceci aurait des effets néfaste lors de la revente du bien;(forte imposition d'une plus value fictive)
donc sur une somme de plus de 200 000 euros à placer je panacherais: AV, LMNP style studio étudiant, SCPI, et diverses défiscalisation si nécessaire;

 

[Jumal]

Quelle ville vises-tu pour espérer obtenir ce rendement (450cc pour un bien à 65k notaire et travaux inclus!) ?

 

[galemberti]

Merci à tous pour vos réponses.

Jumal : sur Marseille dans le secteur de Castellane.

 

[galemberti]

Salut à tous,

Toujours dans ma réflexion, je me pose une nouvelle question :

Autant en LMNP qu'en SCPI, si j'ai bien compris les intérêt d'emprunt sont déductibles des revenus perçus.
Du coup, avoir un taux de crédit à 2, 4 ou 6 % revient au même non ?
Et donc l'argument des taux de crédit bas n'est pas forcément pertinent pour un investisseur ?

 

[Buffeto]

Autant en LMNP qu'en SCPI, si j'ai bien compris les intérêt d'emprunt sont déductibles des revenus perçus.
Du coup, avoir un taux de crédit à 2, 4 ou 6 % revient au même non ?
Et donc l'argument des taux de crédit bas n'est pas forcément pertinent pour un investisseur ?

si bien sur car tu déduis les intérêts d'emprunt certes mais ca ne diminue tes impôts qu' à hauteur de ton TMI mais par contre c'est quand même de l'argent que tu donnes à la banque et qui va te manquer en trésorerie.