SCI pour transmission + investissement locatif ?

[titif0u]

Bonjour,

j'aimerais un conseil sur la ou les meilleure.s structure.s. à adopter pour les deux objectifs en titre. J'explicite la situation:

- D'un côté grand-parents avec un studio locatif nue (ils paient des impôts bien sûr....), bientôt un deuxième (une partie de la RP, trop grande pour eux mtn ,va être divisee pour en créer un d'ici un an ou deux ).
Valeur unitaire des studios: Environ 100k chacun
valeur de la RP: Beaucoup. Sans doute 300k

les GP sont en tmi 14%

Vous ajoutez à cela des liquidités (plusieurs dizaines de K) et deux maisons secondaires à l'étranger. Ici le but serait de trouver un moyen de transmettre les studios et/ou la RP de façon optimal (fiscalement parlant). 3 enfants, 7 petits enfants.

- de l'autre, moi et mon oncle qui souhaitons nous associer pour investir et nous sommes tjr en reflexion sur la forme que cela pendrait ?
nous avons chacun déjà un locatif :
- moi depuis qlq mois, LMNP, studio à 610e / mois (300 euros de credit, 100e de charges (copro, assurances....)). Pas d'impôts off course...
- l'oncle: Studio nue, 680e / mois, il lui reste qlq mois de credit mais on va sire qu'il a finit en gros. Loue depuis 15 ans sans interruption, commence à payer des impôts.... Mais va le passer en meublé dès que possible suite à mon retour d'expérience ☺

je suis étudiante (j'avais un bon job étudiant CDI mais je viens de démissionner pour le consacrer à ma dernière année de master, mon locatif tourne bien et jai de l'épargne ).
mon oncle est autoentrepreneur TMI à 14%. A moyen terme il est possible qu'un de nous deux (ou les deux) passe légèrement à 30% TMI.

Nous cherchons un locatif à rendement mais celui ci sera "à moitié patrimonial" et pourvoyeur de plus valu (travaux tout ca OK) pcq on investit en IDF (petite couronne) à quelques km de paris et du (futur et tant attendu ) grand paris.
On cherche à faire une colocation ou un bien à diviser. On a un bien dans le collimateur : Une succession, grande maison en plein centre ville divisible en 3 appartements:
loyers estimés au minimum à 2100/mois. (max 2400) avec mensualité sur 20 ans à. 110% (tout compris) à 1300-1400e / mois. Autant dire qu'en IDF c'est pas commun et qu'on veut tenter une offre cet été en espérant qu'elle ne parte pas avant...

la banque veut bien étudier notre dossier mais on doit se mettre d'accord sur une structure (ca fait plus sérieux surtout avec notre profil atypique)... Je me suis demandé donc si on pouvait pas faire 2 en 1 avec les GP.

quelques questions:
- j'ai vu que la sarl de famille pouvait être interessante mais impossible dy mettre un oncle le grand père et la petite fille ? (même si ce serait ascendants direct "via" le gp et la petite fille...).
- Comment ca se passe si on veut investir, par ex en SCI, et pouvoir faire un prêt en hypothéquants nos.biens respectifs ? Est on oblige du coup de mettres nos bien loc dans la SCI ? Cmt se passe la division des parts sur chaque bien ...? On ne peut pas. Pour un meme credit, emprunteren SCI et hypothéquer en nom propre pr garder nos locs individuellement ?

bien sûr il faut definir un objectif: On serait OK pour essayer d'enchainer par la suite si on a une première réussite. Donc le caash flow, si cest moins impose, pourrait rester dans la société sans pb. Après on serait pas contre non plus une forme qui soit souple et où on puisse sortir de l'argent sans trop être taxer
ce qui me pose pb avex la SCI à l'IS en LMNP cest la taxation sur la.plue value car vu notre emplacement on sera peut être amener à vendre une partie des biens à un moment (ou meme à moyen terme si on divise un immeuble. Pour alleger le crédit )

désolée des fautes je suis dans le métro sur portable. Il faut chaud...
merci de votre attention

 

[Buffeto]

prenons les problèmes les uns après les autres ....
celui ci me semble prioritaire :

. Ici le but serait de trouver un moyen de transmettre les studios et/ou la RP de façon optimal (fiscalement parlant). 3 enfants, 7 petits enfants.

3enfants , 3 apparts locatifs : 3 donation de NP avec réserve d'usufruit .
la valeur de la NP et de l'usufruit sera déterminée en fonction de l'age des donateurs .
mais il y a un bon coup à jouer de ce coté .

pour les liquidités le meilleur moyen de transmettre sans trop payer de droits ( tout dépend de l'age des grands parents , +ou - de 70 ans )reste l'assurance vie .

 

[titif0u]

Bonjour,

merci de cette réponse.
C'est vrai que la réponse prioritaire serait plutôt pour l'investissement (on a rdv à la banque début juillet)

J'apporte les précisions necessaires
:
Âge GP: 76 ans. Pas 3 mais 2 apparts locatifs.. (dont un encore hypothétique).

c'est noté pour l'AV. J'ai pensé au démembrement NP, donc VIA une SCI ? Ou quel type de structure? A quel rythme ? Quelle imposition svp ? (sans entrer forcement dans les details, pour ca je me renseignerais bien entendu)

merci

 

[Buffeto]

J'ai pensé au démembrement NP, donc VIA une SCI ?

non via rien du tout ....
on peut démembrer n'importe quel bien .
à 76 ans la valeur de la NP est de 70% et 30% pour l'usufruit .

donc pour un bien de 100k€ on va donner 70k€ de NP ce qui ne générera aucun droit puisque chaque parent peut donner à chaque héritier direct sans droit, 100k€ tous les 15ans .

 

[moietmoi]

- j'ai vu que la sarl de famille pouvait être interessante mais impossible dy mettre un oncle le grand père et la petite fille ? (même si ce serait ascendants direct "via" le gp et la petite fille...).

Bonjour, effectivement la sarl de famille a un contour très strict ; il me paraît hasardeux de tout vouloir grouper dans la même structure;même si cela était possible, c'est source de conflits (tant familial que juridique pour que la sarl conserve sa notion juridique familiale)
il vaudrait mieux traiter les choses séparément;

Ici le but serait de trouver un moyen de transmettre les studios et/ou la RP de façon optimal (fiscalement parlant). 3 enfants, 7 petits enfants.

Je rejoins Buffetophile, une donation de la nue propriété du ou des biens concernés; donations pour les liquidités, mais là je suis un peu réservé: il faut que tes grands parents gardent de quoi faire face, plus l'age avance plus on risque d'être obligé à des dépenses de santé, de maison de retraite , et plus onéreux encore...

RP, trop grande pour eux mtn ,va être divisee pour en créer un d'ici un an ou deux

Pour faire une division, sur un bien qui ne t'appartient pas, la responsabilité est lourde et il ne faut faire aucune erreur, en vrac, PLU autorisant ou pas, parking à créer ... permis de Construire ou DP en fonction-déclaration préalable- 2 compteurs électriques avec 2 réseaux bien distincts, (refaire toute l'électricité..) faire passer consuel, refaire sans doute toute la plomberie, -il faut que les 2 alimentations soient distinctes et qu'aucun tuyau d'alimentation ou d'évacuation ne passe dans l'autre lot... sinon tu auras une servitude d'un lot sur l'autre... bref des travaux rendant la maison innocupable pendant les travaux..Ce que certains appellent la division non officielle étant totalement proscrite; Mais effectivement en s'y prenant bien on crée de la valeur!!

- Comment ca se passe si on veut investir, par ex en SCI, et pouvoir faire un prêt en hypothéquants nos.biens respectifs ?

une banque ne prête pas en fonction des garanties mais des ressources... (actuelles ou à venir), il faut donc un joli business plan..

A moyen terme il est possible qu'un de nous deux (ou les deux) passe légèrement à 30% TMI.

je te le souhaite...

On a un bien dans le collimateur : Une succession, grande maison en plein centre ville divisible en 3 appartements:
loyers estimés au minimum à 2100/mois. (max 2400)

Autant dire qu'en IDF c'est pas commun et qu'on veut tenter une offre cet été en espérant qu'elle ne parte pas avant...

il faut bien regarder la commune, l'encadrement des loyers en application à Paris au 1er juillet,va s'appliquer petit à petit dans pas mal de communes d'IDF; à ce jour 36 communes ont fait la demande; donc grosso modo coloc ou pas , tu ne pourras pas louer plus cher que le loyer autorisé; ( allez 5% plus cher si tu fais une super coloc haut de gamme, en justifiant le fameux complément de loyer

la banque veut bien étudier notre dossier mais on doit se mettre d'accord sur une structure (ca fait plus sérieux surtout avec notre profil atypique)..

Soit en nom propre, en indivision donc avec ton oncle, soit en sci à l'is( le crédit est plus dur à avoir) une sci à l'IR a plus de facité à avoir le crédit, et le choix IS peut se faire juste après l'acquisition;
En nom propre, tu peux dégager de la trésorerie, en sci à l'IS , le cash est un peu prisonnier de la sci; il faut se fixer des objectifs..

où on puisse sortir de l'argent sans trop être taxer

si tu trouves , (en dehors du lmnp) , je demanderai en spécial request, un fil spécial sur ce forum!!!!!

 

[titif0u]

il faut que tes grands parents gardent de quoi faire face, plus l'age avance plus on risque d'être obligé à des dépenses de santé, de maison de retraite , et plus onéreux encore…

> Exact, c'est pour cela que je veux prévoir pour le moment la succession uniquement sur les biens immo
De tte facon les liquidités c'est plus "taboue" et ca ne me regarde pas (je m'y connais un peu en immo alors ils m'écouteront, mais pas sur le cash)

Pour faire une division, sur un bien qui ne t'appartient pas, la responsabilité est lourde et il ne faut faire aucune erreur, en vrac, PLU autorisant ou pas, parking à créer ...

> C'est déjà fait, et ce n'est pas "moi" qui fait cette opération mais le grand-père (maçon de métier); à l'époque mon GP a acheté un ensemble de biens et a fait une maison dedans, enfaite le 'double salon' de la maison est, sur le cadastre, déjà en partie un studio (ils paient une double taxe foncière...). Y'a plus qu'a poser le compteur et touti quanti pour les travaux, c'est pour ca que ca ne se fera que d'ici qlq mois. Quand ils partiront qlq semaines en vacances dans une des maisons secondaires par exemple....

une banque ne prête pas en fonction des garanties mais des ressources... (actuelles ou à venir), il faut donc un joli business plan..

---> c'est en préparation

il faut bien regarder la commune, l'encadrement des loyers en application à Paris au 1er juillet,va s'appliquer petit à petit dans pas mal de communes d'IDF; à ce jour 36 communes ont fait la demande; donc grosso modo coloc ou pas , tu ne pourras pas louer plus cher que le loyer autorisé; ( allez 5% plus cher si tu fais une super coloc haut de gamme, en justifiant le fameux complément de loyer

----> la commune où il y a la maison applique (ou va appliquer) cette restriction. J'ai donc fait des projections avec des loyers à la baisse (mais ca passe quand même en division, sur un gde surface c'est tjr plus rentable ) on va essayer de viser le complément oui

Soit en nom propre, en indivision donc avec ton oncle, soit en sci à l'is( le crédit est plus dur à avoir) une sci à l'IR a plus de facité à avoir le crédit, et le choix IS peut se faire juste après l'acquisition;
En nom propre, tu peux dégager de la trésorerie, en sci à l'IS , le cash est un peu prisonnier de la sci; il faut se fixer des objectifs..

----> c'est vrai qu'on peut passer de l'un à l'autre dans ce sens, et plus facilement mtn qu'avant (je crois avec lu ca qlq part).

si tu trouves , (en dehors du lmnp) , je demanderai en spécial request, un fil spécial sur ce forum!!!!!

----> bien qu'encore novice en immo, je me renseigne tjr à fond et traque les petites clauses, les exceptions... si je tombe sur quelque chose, une bonne astuce, un changement de réglementation.... je partagerai

AU FINAL: quelle type de structure vous me conseillez ? SCI à l'IR puis passer après eventuellement en IS ?
Une sci pour tous les biens immo, un par bien immo ?
Quels serait les avantages de la SARL ? (et pouvez vous me confirmer que je ne peux pas en créer une avec mon oncle...., ou que je dois juste la créer avec mon grand père ???

N'est ce pas possible de faire une SARL uniquement entre mon oncle et mon GP par exemple, et que mon oncle achète tout en son nom (dans la sarl) mais me lègue des parts ?

Merci