SCI - Fonctionnement fiscal et donation

[FMSD]

Mon épouse et moi, mariés sous régime de communauté classique, avons créer à une SCI (capital 100 parts de 10 € =1000 € ) pour acheter un appartement occupé et poursuivront la location avec les locataires en place. Prix total 155 000 € FAI + frais notaire 13 000 € soit 168 000 €.
La SCI finance l’achat par un prêt immo de 150 000 € (cent cinquante mille €) sur 15 ans et un apport de 18 000 € de notre part en compte courant. Vu les taux actuel (4%) les mensualités de remboursement du prêt (capital + intérêt) seront supérieur aux revenus locatifs créant un déficit annuel que nous comblerons par apport en compte courant. Nous envisageons dans un avenir proche ( 2024/2025) de proposer à nos 2 enfants de les associer à la SCI en leur donnant à chacun un nombre de part en nue-propriété par exemple 40 parts à chacun ; D’un point de vue fiscal qui devra alors combler le déficit récurent de la SCI / au remboursement du prêt ?
Autre question : Quel régime fiscal est le mieux adapté pour cette SCI (Revenu ou IS) ?
Je suis preneur de tout éclairage /conseil sur notre projet.

Avec mes remerciements
FMSD

 

[moietmoi]

Autre question : Quel régime fiscal est le mieux adapté pour cette SCI (Revenu ou IS) ?

Commençons par ça, il est étonnant d'avoir fait une sci sans s'être posé la question avant.
Mais il n'est pas encore trop tard.
Les banquiers sont en général plus tendres avec une sci ir qu une sci IS. ,( parfois ce ne sont pas les mêmes interlocuteurs)

Une sci ir , est transparente et du point de vue des impôts , c'est comme si on avait le bien en direct.
Des revenus fonciers imposables et taxés aux prélèvements sociaux
Donc un impôt assez lourds qui peut mettre mal la trésorerie de la famille , meme et surtout comme dans votre cas enl'absence de trésorerie dégagée par la location .
Une sci IS conserve la trésorerie en son sein , quand il y en a, et l'imposition IS plus l'impôt sur la distribution fait un impôt global plus important que en ir.
Ici on peut penser que pour un bout de temps il n'y aura pas d'impôt IS,mais la crl ( faible)
Vous voulez faire une donation, le mieux est d'abord en fonction de vos objectifs et tmi de faire le choix IS ou IR.
Le choix est patrimonial, en fonction de vos objectifs, de votre tmi...

Nous envisageons dans un avenir proche ( 2024/2025) de

Il vaudrait mieux le faire à la création, mais un crédit est plus difficile a obtenir si il y a un associé mineur.

 

[Sans]

Mon épouse et moi, mariés sous régime de communauté classique, avons créer à une SCI (capital 100 parts de 10 € =1000 € ) pour acheter un appartement occupé et poursuivront la location avec les locataires en place. Prix total 155 000 € FAI + frais notaire 13 000 € soit 168 000 €.
La SCI finance l’achat par un prêt immo de 150 000 € (cent cinquante mille €) sur 15 ans et un apport de 18 000 € de notre part en compte courant. Vu les taux actuel (4%) les mensualités de remboursement du prêt (capital + intérêt) seront supérieur aux revenus locatifs créant un déficit annuel que nous comblerons par apport en compte courant. Nous envisageons dans un avenir proche ( 2024/2025) de proposer à nos 2 enfants de les associer à la SCI en leur donnant à chacun un nombre de part en nue-propriété par exemple 40 parts à chacun ; D’un point de vue fiscal qui devra alors combler le déficit récurent de la SCI / au remboursement du prêt ?

Celui ou ceux qui en ont les moyens financiers !
Soit vous même et/ou votre conjoint donc avec en corrélation autant de comptes courant d'associe, taxable à la succession si ils n'ont pas été remboursés avant ou encore s'ils n'ont pas fait l'objet d'une donation ....
Soit vos enfants : vous leur faite une donation d'argent, argent qu'ils apportent à la SCI, et donc création de comptes courant d'associe à leur nom, taxables à leur succession si ils n'ont pas été remboursés ou donnés avant ....
Soit vous 4 .....

Autre question : Quel régime fiscal est le mieux adapté pour cette SCI (Revenu ou IS) ?
Je suis preneur de tout éclairage /conseil sur notre projet.

Avec mes remerciements
FMSD

Et encore une fois , qui vous a conseillé un montage en SCI pour un investissement de 168 000 € ?
Dans quel but ?
Car c'est l'objectif de la SCI qui est déterminant pour le choix de la fiscalité....

 

[FMSD]

Merci pour l'échange.
Le but de l'achat via SCI (info Notaire et lecture journaux finance ) est de faciliter la donation en nue propriété et de minimiser la taxation de la donation (en bénéficiant de valeur faible des parts vu le crédit). Pour info nous avons par ailleurs quasiment déjà atteint les seuils d'abattement donation de 100k€/enfants/parents.
Nous sommes partis en SCI avec IRevenu car avons compris qu'en IS c'est irréversible. Pour info notre tmi est 30%.

 

[Sans]

Ne vous reste plus qu'à optimiser la comptabilité avec peut-être une mise en réserve au lieu d'une distribution des bénéfices qui faute de trésorerie vont augmenter les CCA .... sauf que si démembrement des parts et mise en réserve, les réserves en cas de distribution le seront aux nu-propriétaires....
Ne pas oublier le don de 31 865 € par parent et par enfant et les abattements se reconstituent tous les 15 ans , en l'état actuel de la législation et les enfants encore mineurs.... vous avez le temps ....
A la fin ça risque de davantage vous coûter en frais de notaire, comptable etc... que d'économie faite sur les droits de succession !

 

[FMSD]

Nos deux enfants sont majeures ( 40 et 45 ans) et avons déjà utilisé pour eux les dons liquides Sarko il y a 8 ans. Nous avons aussi deux petits enfants mineurs ( 3 et 10 ans) pour eux il faut attendre....
Effectivement je me demande si ça vaut vraiment la peine de poursuivre notre projet bien que le compromis de vente soit signé depuis 12 jours. Mais ma banque (CMNE) m'a indiqué vendredi monter sont taux de crédit à 4,05 alors qu'il m'avait annoncé fin août un taux de 3,75%. Heureusement le compromis j'ai fait indiquer un financement par crédit de 150 000 € maxi et au taux maxi de 3,85%. Le bien ( de 2009, appartement 70 m2 avec grand garage) est un bon produit, bonne situation et les locataires sérieux mais le rendement net avant prêt et IR n' est que de 3,75%... alors hésitation...

 

[TNPJ]

Afin d'éviter la fictivité de votre SCI à l'égard de l'administration fiscale, vous devrez rédiger un ordre du jour relatif à l'approbation des comptes.

Et puis si vous deviez revendre l'immeuble acquis via votre SCI soumise à l'IR quid de la plus-value pour les donateurs et les donataires ?

 

[FMSD]

Bonjour,
J'ai compris qu'au minimum je devrai faire une assemblée générale annuelle avec notamment approbation des comptes. Chiffres qui me serviront aussi pour ma déclaration de revenu foncier.
Pour une éventuelle revente du bien de notre vivant ou par nos enfants après nos 2 décès c'est pas très clair dans mon esprit = Je vais essayer de rencontrer un expert comptable pour éclairage complémentaire sur ces sujets...

 

[Sans]

Sans oublier que si il doit y avoir des travaux de rénovation énergétique, la SCI empêche de percevoir toute aide ... Et encore un financement à prevoir par apport en CCA , ou un autre remboursement d'emprunt à financer par apport en CCA....

 

[FMSD]

Nait en moi le sentiment que ce type de montage ( / achat en direct sans SCI ) perd de la pertinence quand on a 72 ans...