Réarbitrage de patrimoine et taux d'endettement

[lafastlane]

Bonjour ,

voilà ma situation actuelle ,
salaire net 3200 euros par mois CDI
PACS pas d'enfants
patrimoine immobilier brut 1.8 million d'euros
patrimoine net 1.1 million d'euros
revenus locatifs par an 100 000 euros
charges prêt immobilier 4200 euros par mois

Je souhaite revendre l'ensemble de mes biens immobiliers pour me faire financer 2 terrains de 300 000 euros coût total du projet 600 000 euros et je souhaite financer la partie construction soit environ 900 000 euros. Revenus locatifs après construction 150 000 euros par an pour les 2 maisons.
Mon problème je souhaite emprunter 600 000 euros avec seulement un salaire de 3200 euros net car je n'aurai plus de revenus locatifs pendant un certain temps , le temps de la construction environ un an et demi. Comment faire , mon projet est il envisageable ?

Merci d'avance de votre contribution.

 

[Aristide]

Bonjour,

Présenté ainsi votre projet me semble difficilement acceptable.
Le taux d'endettement doit désormais être calculé par la méthode "additionnelle" et non plus "différentielle" et ne pas dépasser 35%.
Étant rappelé qu'il déconseillé de se placer directement à ce taux plafond afin de se garder une marge de sécurité pour d'éventuels autres besoins ultérieurs si l'on estime :
+ Un taux d'emprunt à 4%
+ Un taux de prime assurance de 0,30% sur capital initial
+ Un taux d'endettement retenu de seulement 33%
=> 3.200€ de revenus permettrait une mensualité assurance comprise de 3.200€ x 33% = 1.056€
=> 1.056€ de mensualité assurance comprise avec les hypothèses ci-dessus permettent un prêt d'à peine 295.000€
+ 295.000€ x 4 % / 12 = 983,33€ (= hypothèse d'un "différé externe = anticipation" où seuls les intérêts sont payés - Il va sans dire que cette charge évoluera progressivement en fonction de l'avancement des travaux et appels de fonds pour atteindre ce maximum)
+ 295.000 x 0,30% / 12 = 73,75€
=> 983,33€ + 73,75€ =/= 1.057€

Il semble donc qu'il faille d'abord réaliser un premier projet et en obtenir des revenus locatifs pour, dans un second temps, étudier l'éventualité d'un second projet.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,
Si le patrimoine immobilier actuel est issu de montage précédents équivalents, un banquier pourrait regarder le montage sous un jour professionnel, et encore , cela serait plus vraisemblable en projet construction - revente.
As tu une expérience dans ce type d'opérations? Achat de terrain/ construction ?

 

[Kizzo]

Bonjour,
Petite question : vous allez générer 150K de revenus annuels avec 2 maison, rentabilité de 16%, vous avez un business plan en béton ? Parce que si je prête, sauf à ce que ce soit un projet pro, je ne prête pas à un particulier qui a un salaire annuel égal à 1/4 des revenus qu'il compte dégager de son investissement.
Surtout dans une période où l'immobilier est baissier (même les hôtels particuliers de Paris XVI décotent 😅)
Donc est-ce que votre rentabilité dépend d'un business intuitu personae ou est-ce facilement duplicable par un investisseur "random" ?