Question sur la vente de la maison de mes parents

[archibald33]

Bonjour,
Voici ma situation. Je suis fils unique. Lors du décès de mon père il y a 16 ans, ma mère a bénéficié d'une donation au dernier vivant. Dans les prochaines mois, elle va devoir vendre sa RP (déménagement en EHPAD). Je voulais savoir :
- lors de cette vente, est-ce que c'est bien elle qui touchera la totalité de l'argent? (et moi je récupérerai ma succession à son décès)
- y a t-il des "optimisations fiscales" possibles pour une telle vente afin de diminuer les droits de succession ultérieurs?
Merci d'avance pour vos avis.

 

[Triaslau]

Bonjour,
çà dépend des choix qui ont été fait au décès de votre père mais il est vraisemblable que vous ayez obtenu une part de la nue propriété et que donc vous receviez une partie de la somme (et que vous deviez payer des impôts sur la plus value car ce n'était pas votre résidence principale).

De plus les sommes que recevra votre mère seront en situation de "quasi usufruit" ce qui signifie que théoriquement elle ne doit pas les "dépenser" mais uniquement les faire fructifier. Si votre objectif est qu'elle puisse payer son EPHAD alors il faudrait envisager de conserver la maison et de la louer par exemple; dans ce cas les loyers sont bien à elle et elle peut en disposer comme bon lui semble (bien sur on peut imaginer d'autres solutions d'investissement qui rapportent des revenus réguliers mais le capital (entendu la partie dont vous êtes nue propriétaire) doit être préservé).

 

[archibald33]

Merci pour les infos. D'autres questions me viennent alors à l'esprit :
- impôt sur la plus-value pour moi. Comment est calculée la plus value de cette maison que mes parents ont achetés il y a plus de 40 ans? Prix vente - prix achat? Il y a des réactualisations de prix en fonction de l'inflation ou autres pour le prix d'achat?
- location de la maison : bonne idée mais en l'état, ce n'est pas possible (peu de marché locatif local et confort de la maison pas du tout en adéquation avec les standards de confort actuels : non louable en l'état)
- concernant la préservation du capital, je n'ai aucune inquiétude en la matière.

 

[Triaslau]

Il faut que vous le vérifiez, mais comme je vous l'ai dit, je suppose que vous êtes nue propriétaire depuis le décès de votre père. Votre date d'acquisition est donc celle de la succession et si vous vendez vous payerez des impôts sur la plus value (car achat - de 30 ans et non résidence principale)

Et bien sûr je ne disais pas que vous deviez vous méfiez; ce que je veux dire c'est que les sommes en quasi usufruit ne doivent pas être dépensées (au sens détruite, par exemple en achetant une bouteille de vin et en la buvant; on peut acheter une action car on remplace l'argent par un actif qui se conserve) car c'est une dette. S'il n'y a pas de marché locatif dans le coin, il est tout à fait possible d'utiliser les sommes pour acheter un autre bien dans une ville où la location a plus de sens.

 

[archibald33]

ah oui, ok, je comprends mieux la date de démarrage de la plus-value. Je vais me renseigner pour l'histoire de la nue propriété. J'avoue qu'à l'époque du décès de mon père, je n'ai pas fait attention du tout à ce "détail".
Concernant la non dépense des sommes en quasi-usufruit, j'imagine que c'est une disposition légale qui permet d'éviter que les héritiers ne puissent porter plainte. Dans ce cas, comme je suis le seul héritier, je ne verrai pas de problème à ce que ma mère boive une bonne bouteille de vin ;-)
J'ai une question à ce sujet d'ailleurs. Que se passe t-il si une personne âgée dilapide son "quasi-usufruit"? Contre qui peuvent se retourner les héritiers une fois la personne âgée décédée?

 

[Triaslau]

ah oui, ok, je comprends mieux la date de démarrage de la plus-value. Je vais me renseigner pour l'histoire de la nue propriété. J'avoue qu'à l'époque du décès de mon père, je n'ai pas fait attention du tout à ce "détail".
Concernant la non dépense des sommes en quasi-usufruit, j'imagine que c'est une disposition légale qui permet d'éviter que les héritiers ne puissent porter plainte. Dans ce cas, comme je suis le seul héritier, je ne verrai pas de problème à ce que ma mère boive une bonne bouteille de vin ;-)
J'ai une question à ce sujet d'ailleurs. Que se passe t-il si une personne âgée dilapide son "quasi-usufruit"? Contre qui peuvent se retourner les héritiers une fois la personne âgée décédée?

Vous avez raison dans le sens ou personne d'autre que vous n'est floué dans l'histoire.

je ne sais pas ce que pourrait dire le fisc, vu que ces sommes ne sont déjà pas imposables à la succession.

Donc je vous rejoins sur le fait que dans votre cas à priori il n'y a pas de soucis.


Dans les autres cas; si un nu propriétaire ne reçoit pas l'usufruit qui lui est du, alors il se sert sur les autres actifs du défunt, avant les héritiers. Evidemment s'il n'y a aucun autre actif alors tant pis pour lui (c'est d'ailleurs pourquoi l'usufruitier n'a pas le droit de vendre les actifs dont il a l'usufruit sans l'accord du nu propriétaire, prévoyez de passer chez le notaire le jour où votre mère vendra )

 

[moietmoi]

Que se passe t-il si une personne âgée dilapide son "quasi-usufruit

Si il y a par ailleurs un " héritage" cette dette de quasi usufruit est prise sur l'actif successoral.
Exemple dette de quasi usufruit de 30 ke.
Actif successoral de 50.
Il est remboursé les 30. Reste à hérité 20.
Si il n'y a pas d'actif successoral .. pas grand chose à faire..

 

[archibald33]

Merci pour ces explications bien claires.