Oui, moi aussi, j'ai le même sentiment.
Prêter à une sélection de petites et moyennes entreprises françaises...
- Auteur de la discussion ontheair
- Date de début
paal
Top contributeur
Merci pour ce lien panoramique, assorti d'un plan bien utile, mais ce n'est pas situé sur la presqu'île de Cap Martin, mais sur le vieux Roquebrune, soit de l'autre côté de la RN7, et pas très loin des ruines du château médiéval ....
Au début de notre séjour en région Paca, j'y ai dansé lors d'une fête du 14 juillet, sur la place en contre-bas du château ....
moietmoi
Top contributeur
en parlant de projet immobilier et de recherche de fonds...savez vous par hasard,, où en est le Vista Palace? qui a défrayé la chronique à plusieurs reprise?( mais il ne s'agit pas du tout de crowdfunding..)
en voyant le premier critère "pré com" je vais interroger ma plateforme favorite pour comprendre la justification de l'appel au crowfunding pour une pré com de plus de 50%; car pour moi (on a déjà évoqué cela dans un autre post) je ne comprends pas l'intérêt pour le promoteur dans ce cas; il y a quelque chose qui m'échappe
paal
Top contributeur
Oui; il s'agit d'un superbe établissement hotôlier (avec restauration)
Il est situé sur un éperon rocheux, et il est répertorié là, à l'extérieur de la ville, et au carrefour entre Autoroute A 8 (sorties la Turbie dans un sens et Roquebrune en venant de l'Italie) , et situé à un carrefour avec 3 directions, Monaco (en descendant), Roquebrune Village et La Turbie (en remontant) ...
https://www.pagesjaunes.fr/carte?bl...XXXC0001&no_sequence=0&code_rubrique=54053000
Tomas466
Contributeur régulier
Poam me corrigera, mais même avec 100% de pré-commercialisation, le promoteur a besoin d'un prêt bancaire et donc de fonds propres. Les deux concepts sont indépendants : un logement retenu en pré-commercialisation veut simplement dire qu'un acheteur s'est engagé à l'acquérir une fois livré et qu'il a donc versé un acompte d'un faible montant (je trouve 5% en ligne). Ensuite il y a plusieurs appels de fonds à différents moments de la réalisation, mais le promoteur a malgré tout besoin d'un prêt auprès d'une banque pour lancer la construction. La banque requiert des fonds propres qui sont l'équivalent d'un apport personnel : le promoteur en apporte une partie et fait appel au crowdfunding pour le reste ("quasi fonds propres") parce que c'est moins onéreux pour lui.
Une bonne pré-commercialisation (et/ou rapide) signifie que le bien est intéressant, bien situé, dans les prix du marché, etc. Une mauvaise pré-commercialisation indique qu'à ce jour il y a peu d'acquéreurs potentiels.
Oui, c'est tout à fait ça.
En principe :
L'acheteur verse entre 2 et 5% du prix de l'appartement à la réservation.
2 % si le délai de construction est compris entre 1 et 2 ans, sinon c'est 5%
Il a 10 jours pour changer d'avis sans perdre ce montant qui sert de dépôt de garantie.
A partir de là, s'il n'a pas changé d'avis, des appels de fonds seront lancés pour couvrir l'avancement des travaux.
Ils se décomposent ainsi :
5 % Signature du contrat
35 % Achèvement des fondations
70 % Mise hors d’eau
95 % Achèvement des travaux
100 % Livraison du logement
Dès le départ, le promoteur doit monter financièrement son projet.
La banque va lui prêter 40% des besoins en financement. Les apports des acheteurs vont représenter aussi 40%.
La banque demande en moyenne un apport du promoteur de 20% et ne débloque généralement les fonds qu'à 50% de pré-commercialisation.
Au fur et à mesure que le projet avance, le promoteur va recevoir les fonds des acheteurs. Si le projet se déroule bien, il peut rembourser par anticipation les prêts, banque ou participatif.
Le participatif vient souvent en refinancement sur un projet sans risque et bien avancé.
C'est à dire que le promoteur va utiliser cet argent sur son projet assuré d'aller au bout, et dégage des fonds pour démarrer un nouveau projet.
Après l'avoir appliquée sur 22 projets, je l'ai quelque-peu modifiée.
La marge n'était pas assez finement découpée. Beaucoup de projets affichent une marge entre 5 et 10%.
J'ai refait le découpage.
Idem pour la préco : 50% est souvent un préalable demandé par la banque pour débloquer un prêt.
J'ai donné plus d'importance à la préco avec une plage de points allant de -5 à +3, contre -4 à +2 aux autres indicateurs.
Ce qui donne :
pré-co
-5pts <25% -4pts <50% -2pts <60% -1pt <70% -0pt <80% +1pt <90% +2pt <95% +3pts <100%
Marge opérationnelle
Critère de rentabilité d'un projet : Marge opérationnelle / Chiffre d'affaires
-4pts <4% -3pts <5% -2pts <7% -1pt <9% 0pt <11% +1pt <14% +2pts au delà.
Age de l'entreprise
-4pts <5 ans -2pts <10 ans 0pt <15 ans < +2 pts
La localisation
A partir des chiffres de l'Insee sur l'évolution de la population depuis 2010 par département, j'attribue :
-0,7 à -0,1% -> 02, 03, 08, 15, 18, 19, 23, 36, 39, 46, 48, 52, 55, 58, 61, 65, 70, 88, 89, -2pts
0 à 0,6 -> 53 départements 0pt
0,7 à 1,4 -> 01, 26, 30, 31, 33, 34, 35, 38, 40, 44, 66, 69, 77, 82, 83, 85, 95, La Réunion +1pt
1,5 à 2,6 -> 74 +2pts
Sur 22 projets :
8 OK et 11 NOK
3 sont sans avis (total = 0).
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