Prêt relais

[Yoann-74]

Bonjour à tous

J'aimerais svp de l'aide car j'ai fait un prêt relai il y a un bientôt un an et je doit payer les mensualités des deux maisons + le prêt relais depuis le début. Est ce normal ?
Du coup j'ai demandé à ma banque une mise en pause sur le premier bien (l'ancien), cela ne dure que neuf mois, pas le choix ! Cette mise en pause n'est que sur le capital donc on paye quand même les intérêts et des frais de dossier de 250€, tout cela on l'a vu après Donc cela nous coûte quand même beaucoup malgré la mise en pause.
Aujourd'hui nous n'avons pas encore vendu et la banque ne veux plus faire une nouvelle mise en pause !!! Alors que le prêt relais est censé durer 1 an voir 2. Merci pour votre aide

 

[cedricmr]

Bonjour,
Quelque chose m'échappe dans votre explication.
Quels prêts avez vous ? Sur quoi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

J'aimerais svp de l'aide car j'ai fait un prêt relai il y a un bientôt un an et je doit payer les mensualités des deux maisons + le prêt relais depuis le début. Est ce normal ?

Vous avez donc:
+ Un prêt amortissable sur un premier logement; donc avec des mensualités (capital + intérêts + assurances) toujours à payer et un capital restant dû.
+ Un prêt relais en attente de la vente de ce logement qui génère des intérêts et assurance à payer chaque mois
+ Un autre prêt amortissable pour le financement d'un autre logement avec des mensualités (capital + intérêts + assurances).

=> Il semble qu'un montage relais "Achat/revente" qui permet le rachat du capital restant dû sur le premier logement aurait été plus adapté à votre situation.

Du coup j'ai demandé à ma banque une mise en pause sur le premier bien (l'ancien), cela ne dure que neuf mois, pas le choix ! Cette mise en pause n'est que sur le capital donc on paye quand même les intérêts et des frais de dossier de 250€, tout cela on l'a vu après Donc cela nous coûte quand même beaucoup malgré la mise en pause.
Aujourd'hui nous n'avons pas encore vendu et la banque ne veux plus faire une nouvelle mise en pause !!! Alors que le prêt relais est censé durer 1 an voir 2. Merci pour votre aide

Il n'est pas forcément évident de le faire désormais mais je vous suggère cependant de voir avec votre banque si un refinancement dans la technique ci-dessus ne pourrait pas désormais être envisagé.

A toutes fins utiles:

Zoom sur les techniques du Crédit Relais

http://blog.cbanque.com/aristide/284/zoom-sur-les-techniques-du-credit-relais/

=> C'est la troisième technique décrite dans le billet joint ci-dessus.

Cdt

 

[Yoann-74]

Bonjour,
Quelque chose m'échappe dans votre explication.
Quels prêts avez vous ? Sur quoi ?

Bonjour,,

Merci pour votre réponse,

1 - Nous avons le prêt qui cours encore sur l'ancienne maison :
Prêt immo avec un CRD de 275'000€ avec des échéances mensuelles de 1800€.
L'estimation net vendeur au début était de 380'000€ avec prêt relai choisi par la banquière de 80'000€ ce qui me paraît trop ambitieux... Je vois qu'en général les banques partent sur 70% du prix, et là ça fait plus de 90% ce qui réduit nos marges de négoce.

2 - Nous avons le prêt de la nouvelle maison qui coute 530'000€ + 37'000€ notaire donc :
Nouveau prêt immo de 487,000€ + le prêt relais de 80'000€ - Mensualités 2200€ + 200€ (intérêts P.relais)

Au total cela nous fait des montants mensuels de plus de 4200€, d'où les mise en pause impérative.
J'était persuadé qu'avec un prêt relais, on ne payerait qu'une maison et non les deux, sinon nous n'aurions jamais fait ce projet d'achat, d'autan plus que les offres pour l'ancienne maison avoisinent les 310'000€, loins de rembourser les 80'000€ (CRD 275'000€ + PR 80'000€ = 355'000€) ce qui agrave la situation.

 

[Yoann-74]

Il n'est pas forcément évident de le faire désormais mais je vous suggère cependant de voir avec votre banque si un refinancement dans la technique ci-dessus ne pourrait pas désormais être envisagé.

Merci pour votre réponse... Oui je vois ma banque pour faire le point samedi

Vous avez donc:
+ Un prêt amortissable sur un premier logement; donc avec des mensualités (capital + intérêts + assurances) toujours à payer et un capital restant dû.
+ Un prêt relais en attente de la vente de ce logement qui génère des intérêts et assurance à payer chaque mois
+ Un autre prêt amortissable pour le financement d'un autre logement avec des mensualités (capital + intérêts + assurances)

Oui c'est exactement ça : Les 2 prêts sur les maisons + le prêt relai, tombent tous les mois, je pensait qu'avec un prêt relai on éviterais cela, car notre % d'endettement explose forcément... C'est pour cela que nous avons du mettre en pause le prêt de l'ancien logement, et ça on avait pas prévu, ça coute et c'est plus court que le prêt relais ?!, et on nous l'avait jamais dit durant le montage...
D'ailleurs durant tout le montage du projet pour acquérir le nouveau bien, la banquière s'est impliqué à faire en sorte qu'on ne dépasse pas env.35% de tx d'endettement, mais avec les deux prêts cà double presque !!! Ça na pas de sens !

Cdlt

 

[baboune]

Bonjour,,

Merci pour votre réponse,

1 - Nous avons le prêt qui cours encore sur l'ancienne maison :
Prêt immo avec un CRD de 275'000€ avec des échéances mensuelles de 1800€.
L'estimation net vendeur au début était de 380'000€ avec prêt relai choisi par la banquière de 80'000€ ce qui me paraît trop ambitieux... Je vois qu'en général les banques partent sur 70% du prix, et là ça fait plus de 90% ce qui réduit nos marges de négoce.

2 - Nous avons le prêt de la nouvelle maison qui coute 530'000€ + 37'000€ notaire donc :
Nouveau prêt immo de 487,000€ + le prêt relais de 80'000€ - Mensualités 2200€ + 200€ (intérêts P.relais)

Au total cela nous fait des montants mensuels de plus de 4200€, d'où les mise en pause impérative.
J'était persuadé qu'avec un prêt relais, on ne payerait qu'une maison et non les deux, sinon nous n'aurions jamais fait ce projet d'achat, d'autan plus que les offres pour l'ancienne maison avoisinent les 310'000€, loins de rembourser les 80'000€ (CRD 275'000€ + PR 80'000€ = 355'000€) ce qui agrave la situation.

Bonjour,
cela sent le défaut de conseil .............

en fait il fallait faire la chose suivante:

un prêt relais de 70% de la valeur estimée du bien soit 380000 x 70% = 266.000 € qui aurait servi à rembourser par anticipation votre premier prêt (il manque 9000 € qui peuvent être financé dans le prêt nouvelle acquisition.

un prêt immobilier pour acheter le nouveau bien pour 567.000 € + le complément des 9000 € pour liquider le premier prêt

vous auriez donc eu une mensualité pour la nouvelle maison et les intérêts du relais en gros 2600 + 665 €

à la vente de votre première maison, le notaire rembourse le relais à la banque et vous pouvez effectuer un remboursement anticipé partiel sur le prêt de la nouvelle maison.

et de là, même avec une décote sur le prix estimé, vous arrivez à rembourser le relais sans problème.
exemple vente à 310.000 € - 266000 reste 50.000 qui peuvent être injectés dans le nouveau prêt pour baisser la mensualité et redescendre à 2370 € de mensualité

par contre ce qui m'inquiète c'est que vous nous dites qu'avec 4200 € de mensualité vous avez doublé l'endettement supposé à 35% soit 70% d'endettement ce qui donnerait un revenu mensuel de 6000 €
or rien qu'avec la mensualité à 2600 € je dépasse les 40%.......

quel est votre revenu mensuel ?

il y a eu un bidouillage du dossier pour réussir à le faire passer mais logiquement dans n'importe quelle banque cela aurait soulevé pas mal d'interrogations mais surtout un contrôle rigoureux de la valeur du bien.

j'ai déjà vu des situations similaires dans le passé et cela c'est souvent mal fini.

Cdt

 

[Yoann-74]

Bonjour,
cela sent le défaut de conseil .............

Bonjour,

merci beaucoup pour votre réponse, c'est ce que je commençais à penser, j'ai d'ailleurs changer de conseillère la semaine passée et en profite pour reprendre le dossier avec elle.

quel est votre revenu mensuel ?

En fait, je n'ai pas calculé exactement notre tx d'endettement, il y à aussi des prêts conso (véhicules), mais voilà en gros notre situation :
Revenus annuels à deux : env. 110,000€
Mensualités :
Prêt immo 1 : 1800€ (Lors de la mise en pause : on paye que les intérêts = 450€)
Prêt immo 2 : 2200€
Prêt relais : 200€
Voiture 1 : 670€
Voiture 2 : 350€
... On s'en sort mais c'est difficile, on à besoin de la mise en pause du prêt 1, le problème de la pause, c'est que cela nous met la pression d'avantage car c'est plus court que le relais, et visiblement non renouvelable, en tout cas la banque ne souhaite plus et nous met en attente de décision plus haut... DU coup on va devoir accepter des offres plus basses, et reprendre un prêt pour comblé le reliquat du relais mal monté.

Encore merci pour votre réponse

Cdlt

 

[cedricmr]

Ce que vous été susceptibles de "perdre" en baissant le prix de vente sera partiellement/entièrement compensé par l'arrêt des intérêts qui courent et... La tranquillité d'esprit !

 

[baboune]

Ce que vous été susceptibles de "perdre" en baissant le prix de vente sera partiellement/entièrement compensé par l'arrêt des intérêts qui courent et... La tranquillité d'esprit !

oui mais si on calcule une vente à 310.000 et le remboursement de 275.000 € + relais 80.000 il manque juste 45.000 €
de là à compenser c'est pas certain .

le problème réel c'est surtout: comment une banque a t elle pu mettre un client dans une telle situation ......
moi quand je monte un prêt relais c'est avec, à minima 1 estimation notaire + une estimation agence immobilière avec indication fourchette basse pour vente rapide.

Cdt