Pret immobilier divisé en 2

[finley]

Bonjour a tous,

J'ai besoin d'un pret d'environ 180000 euros sur 25 ans, ce qui fait environ des remboursement de 1000 euros/mois.

Ma banque (la SG) m'a initialement proposé un taux de 4,55%.

Un courtier m'a par la suite trouvé une offre a 4,33% dans une autre banque.
J'ai donc donné ces informations a ma banque, pour voir si elle pouvait faire un effort afin de me garder.

Ma banque me propose donc maintenant de m'octroyer 2 prets:
1/ un pret sur 15 ans (650 euros/mois)
2/ un pret sur 25 ans (350 euros/mois pendant 15 ans puis 960 euros pendant 10 ans)

Le taux de l'ensemble serait equivalent a 4,25% selon ma banquiere

En fait le second pret, dont le remboursement change apres 15 ans, m'intrigue...
Je dois voir ma banquiere pour en parler mais je voulais avoir des avis sur cette offre. Cache-t-elle quelque chose?

Merci a vous
Soul

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, ce montage doit vous permettre de réduire le coût de votre crédit.

Je suppose que vos deux crédits sont à taux fixes ???

Le prêt en 25 ans est en fait un prêt à paliers; c'est le principe des montages en échéances lissées.

Les taux des crédits allant en général croissant avec leur durée ce système vous permet
=> D'avoir un taux plus bas sur le prêt en 15 ans
=> De réduire le coût des assurances décès-invalidité puisque, sur ce dernier, vous ne pairez des primes que pendant 15 ans au lieu de 25 ans.

Mais il y a peut-être moyen de faire mieux en optmisant votre plan de financement c'est à dire, à partir d'une mensualité cible choisie par vous (et acceptée par votre banque) de chercher la meilleure combinaison possible "montants/durées/taux", de telle sorte que le coût global du crédit soit le mons élevé possible.

A toutes fins utiles, sur ce sujet, je vous suggère de lire un post antérieur que j'ai publié dans le forum "Crédits Immobiliers" sous le titre "Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées"

A signaler cependant que si votre banque vous demande une garantie réelle immobiliére (Type hypothèque) le fait d'avoir 2 crédits majorera un peu le coût de cette garantie mais, glogalemnt, vous serez largement gagnant.

NB) - Impossible de vérifier le taux "d'ensemble" annoncé à 4,25% pour vos deux prêts car manque taux et montants de chacun

Cordialement

 

[finley]

Bonjour Aristide,

Je vous confirme que les 2 prets sont a taux fixes.

Par contre ma banque ne m'a pas encore donné les taux, juste les taux et les mensualités:
1/ un pret sur 15 ans de 86324 euros (Mensualités : 650 euros/mois)
2/ un pret sur 25 ans de 91924 euros (Mensualités : 350 euros/mois pendant 15 ans puis 960 euros pendant 10 ans)

Je vais m'empresser de lire le post que vous me conseillez pour mieux comprendre ce montage.

Merci infiniment pour votre réponse.
Soul

 

[Aristide]

Au vu des quelques informations complémentaires que vous m'avez fournies j'ai fait quelques simulations et suis arrivé aux conclusions suivantes

1) - Le taux du prêt en 25 ans est de 4,5860%

2) - Le taux du prêt en 15 ans est de 4,2638%

3) - Le taux d'ensemble de vos deux prêts est de 4,483% (assez différent du 4,25% que vous annoncez)

4) - Mais une chose m'apparaît qui, à mon sens, est à éviter.
En effet, sur les 15 premières années de votre prêt en 25 ans vous êtes en amortissements négatifs.

Ceci s'explique par le fait que votre mensualité de 350€ ne permet pas de payer les intérêts dus dans chacune des échéances. (l'insuffisance va de 1,30€ le 1er mois à 2,58€ le 180 ème mois)

Ces intérêts dus viennent donc s'ajouter au capital restant dû si bien qu'au lieu de diminuer un peu tous les mois, votre capital restant dû ne fait qu'augmenter jusqu'au 180 ème mois.

Ainsi d'un capital emprunté de 91.924€ vous arrivez à 92.260,30€ à la fin du 180 ème mois.

Ceci a non seulemnt pour conséquence d'augmenter le coût du crédit mais si vous deviez vendre dans les 15 ans vous auriez à rembourser par anticipation plus que vous n'avez emprunté

Bien entendu ce n'est qu'une simulation à partir d'éléments approximatifs que vous avez fournis mais je vous suggère d'être vigilant et de refuser toute offre avec amortissements négatifs.

Tenez nous au courant

Cordialement