Prêt à taux 0 question juridique

[NOEL30]

Bonjour, je souhaite faire l'acquisition d'un terrain pour construire avec ma compagne une résidence principale.
Aucun de nous avons été propriétaire d'une résidence principale.
Nous sommes logés à titre gratuit dans une maison prêtée par mes parents.
Nous souhaitons acquérir le terrain pour 156 000 TTC et réaliser 144 000 € de travaux soit une enveloppe globale de 300 000 €.
Pour optimiser notre capacité d'emprunt mes parents m'ont proposé dans le cadre d'une donation partage de me donner la maison que nous occupons en pleine propriété.
Or lorsque je lis les conditions d'octroi du PTZ il est stipulé qu'il ne faut pas être propriétaire de sa résidence principale depuis les 2 dernières précédant le prêt.
Question :
Est-ce que la banque acceptera de prendre en considération le revenu locatif (70%) de ce logement estimé à 900€ HC en leur expliquant que c'est indispensable pour l'octroi du prêt à taux zéro ? Et que la donation interviendra après l'offre de prêt ?
Serait-il plus judicieux que mes parents me consentent d'abord la donation en nue propriété pour l'octroi du prêt et me cède l'usufruit après ?
Vous avez bien compris qu'il faut bien que je puisse occuper mon actuelle résidence principale le temps des travaux. Et que mon intention est bien de mettre ce bien en location dès lque je rentrerai dans notre nouvelle maison.

J'avais pensé à ce que mes parents procèdent à la donation et que mon compagnon fasse la demande de prêt mais nous sommes tenus de faire le prêt ensemble(ni mariés ni pacsés, parents de 2 enfants après 19 ans de vie commune) pour des raisons financières : seul, ses revenus ne suffiront pas à obtenir le prêt.

C'est important car nous avons la possibilité d'obtenir 88 000 € à taux zéro ce qui représente sur la durée de 25 ans du prêt que nous envisageons une économie de près de 20 000 €.

Conclusion : comment faire pour concilier l'octroi du PTZ (et donc différer la donation) et en même temps assurer à la banque que dès l'obtention du prêt mes parents réaliseront la donation en PP de la maison que je mettrai en location dès la fin des travaux ?

J'avais l'idée initialement l'idée d'acheter le terrain pour y construire une maison destinée à la location et là la banque aurait, ej pense, pris en considération 70% du futur revenu locatif escompté.

Pourrait-il en être de même dans mon cas mais en prenant en considération le revenu locatif d'une maison que je recevrai par donation après l'octroi du PTZ pour remplir la condition requise ?

Je n'arrive pas à obtenir pour le moment une réponse de mes deux banques et je souhaitais savoir si je pouvais trouver réponse sur ce forum.

Merci de l'attention que vous porterez à mes questions.

NOEL30

 

[Aristide]

Bonjour,

Est-ce que la banque acceptera de prendre en considération le revenu locatif (70%) de ce logement estimé à 900€ HC en leur expliquant que c'est indispensable pour l'octroi du prêt à taux zéro ?

Chaque banque a ses pratiques, ce n'est pas forcément 70% et l'imputation peut être faites de plusieurs façons avec des incidences tout aussi diverses sur le taux d'endettement.

A toutes fins utiles :

Blog : « Différents taux d’endettement »
https://blog.cbanque.com/aristide/9/differents-taux-endettement/

Et que la donation interviendra après l'offre de prêt ?

???
Serait plus simple et avec moins de frais....mais pas certain du tout que la banque accepte d'intégrer les futurs espérés revenus locatifs dans le calcul du taux d'endettement.

Cdt

 

[NOEL30]

Merci pour la référence au différents mode de calculs de l'endettement que j'avais déjà consulté. Très bon article. Pour le reste je crois comprendre que tout dépendra de la Banque. Le comble c'est qu'il ne faut pas être propriétaire pour obtenir le prêt à taux zéro et en même temps il leur faut le revenu locatif pour emprunter le montant nécessaire pour les travaux notamment. Et j'ai déjà posé la question à la banque de faire les prêts séparés : 1 l'acquisition du terrain et 2 les travaux mais pas possible de procéder de la sorte pour le PTZ. Quadrature du cercle sauf à tricher en se déclarant vivre ailleurs pour recevoir ce bien comme un bien non occupé à titre de RP et présenter un avis locatif à la banque pour lui dire combien on escompte louer le bien une fois la donation effectuée. Mais cette façon de "tricher" me plaire guère...

 

[Aristide]

Le comble c'est qu'il ne faut pas être propriétaire pour obtenir le prêt à taux zéro et en même temps il leur faut le revenu locatif pour emprunter le montant nécessaire pour les travaux notamment.

Il ne faut pas être propriétaire de sa résidence principale personnelle; vous pouvez être propriétaire d'une résidence secondaire une d'une résidence principale locative.

Et j'ai déjà posé la question à la banque de faire les prêts séparés : 1 l'acquisition du terrain et 2 les travaux mais pas possible de procéder de la sorte pour le PTZ.

Si c'est possible.(Article R.31- 10 - 8 code construction et habitation)

Vous pouvez acheter un terrain en le finançant avec un prêt classique et si vous construisez dans les 2 ans de l'offre de prêt vous pouvez le réintégrer dans le plan de financement avec le PTZ.

Cdt

 

[NOEL30]

Merci pour ces précieux éléments. Pour la résidence principale : la maison que j'occupe à titre de résidence principale est la maison objet de la donation que mes parents veulent faire. S'ils m'en font donation comment ne pas dire que c'est ma résidence principale après alors que tous les justificatifs correspondent à cette adresse. Ils faudrait me domicilier temporairement chez mes parents avec tous le fatras administratif que cela impliquerait. Concernant l'article cité il serait très précieux car il me permettrait de réaliser le prêt sans difficulté pour le seul achat du terrain et de recevoir ensuite la maison pour ajouter le revenu locatif. Ce que je n'arrive pas à démêler c'est ma crainte que si je demande ensuite de réintégrer dans le plan de financement avec PTZ le prêt travaux, la banque m'oppose le fait que je suis déjà propriétaire de ma résidence principale: cad la maison que j'occupe et que j'aurai reçu par donation et dont je serai donc propriétaire.

 

[Aristide]

Ainsi qu'expliqué antérieurement, vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale; vous n'êtes que (partiellement) nu-propriétaire.

Je réitère ma suggestion de demander à votre banque de produire un texte officiel qui interdit à un nu-propriétaire de sa résidence principale d'obtenir un PTZ.

Cdt

 

[NOEL30]

Je me suis probablement mal exprimé. Mes parents envisageaient la donation en Pleine Propriété histoire que je bénéficie également du revenu pour l'incorporer dans le calcul de ma capacité d'endettement. Ils n'envisageaient pas de donation en nue-propriété. Et fusse le cas le banquier pourrait me rétorquer que nu-propriétaire je ne pouvais garantir la disposition d'un futur loyer. Il me semble avoir touvé la solution : dans les conditions d'octroi du PTZ sur le site du service Public il est indiqué la chose suivante : Le titulaire de l'usufruit ou de la nue-propriété n'est pas considéré comme propriétaire du bien immobilier. Il peut donc bénéficier du dispositif de PTZ en tant que primo-accédant. Et donc je peux demander à mes parents de ne me donner seulement l'usufruit. Ainsi pour le PTZ je ne suis pas considéré comme propriétaire et pour la banque je peux arguer du fait qu'une fois le logement loué je bénéficierai bien des revenus locatifs. Mieux encore je ne pourrai louer ce bien uniquement une fois les travaux de notre RP terminés et dans tous les cas mieux vaut ne pas les percevoir plus tôt car nous sommes juste en deçà du plafond nous permettant de bénéficier du PTZ avec 3 parts. Je pense que je vais proposer mon dossier ainsi monté. Je vais juste vérifier que la donation du seul usufruit peut se faire sans notion de temps type donation temporaire d'usufruit. Merci pour le temps que vous avez consacré à me répondre.