Préparation du passage à LMP

[barbarossa]

Bonjour,

J'ai quelques questions concernant mon futur passage au statut LMP que je prévois d'ici 2 à 3 ans. Bien que je me sois déjà beaucoup renseigné, j'avoue continuer d'y voir des zones d'ombre tant les particularités sociales et fiscales entourant les statuts LMP et LMNP sont spécifiques et quelque peu obscures.

Je loue actuellement 4 biens en meublé classique (baux d'un an renouvelable, les locataires en faisant leur résidence principale), le 1er depuis 2018, les autres au fur et à mesure de mes acquisitions immobilières. Ils représentent environ 30k€ de revenus annuels brut (charges locatives comprises donc).

J'ai toujours déclaré mes revenus meublés au régime forfaitaire "micro" avec abattement de 50% (case 5ND). Pas d'amortissement donc. Actuellement encore, mes revenus professionnels (j'exerce en freelance une activité BNC) sont supérieurs, même après l'abattement de 34% (là aussi, je choisis le forfait micro, étant micro entrepreneur au micro social), à mes revenus locatifs. Ce qui me permet d'ailleurs une transition sur la première question :

(1) confirmez-vous qu'il faut bien retenir les revenus professionnels après abattement pour savoir si les revenus des meublés représentent plus ou moins de 50% des revenus totaux (et non pas, dans mon cas, le revenu BNC déclaré avant abattement) ?

Par ailleurs, j'envisage, l'année suivant l'arrêt de mon activité professionnelle actuelle:
- de garder le même SIRET qu'actuellement pour mon activité pro, et de faire une modification d'activité (nouvelle activité: 6820A)
- de rester en micro social => je verserai donc des cotisations à hauteur de 22% de mes revenus locatifs bruts en BIC
- de rester en micro fiscal => de payer l'IR sur la base d'un abattement de 50% du BIC
- et de m'abstenir de tenir une vraie comptabilité (donc toujours pas d'amortissement des biens loués).

(2) Est-ce que ce modèle est possible (hypothèse: les revenus meublés restent en dessous de 72600 €) ?

D'autre part, question au sujet de l'imposition à la plus-value lors de la vente d'un des biens: dès lors que je serai LMP sous le régime évoqué (micro, pas d'amortissement des biens) depuis 5 ans (et que mon CA sera inférieur à 90k€) :

(3) Serai-je intégralement exonéré de plus-value ? Concernant le PV long terme (celle des particuliers), je n'ai pas de doute a priori. En revanche, j'ai un doute sur la plus-value court terme (celle qui prend en compte l'amortissement du bien vendu)... En serai-je bien, aussi, exonéré - sachant que je n'aurai donc jamais rien amorti (ni dans la période LMNP, ni dans la période LMP) ?

J'ai un doute sur ce dernier point suite à la lecture de cette file : https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...uree-et-saisonniere-seuils-et-assiette.41869/

Enfin, dernier point:

(4) je compte rester LMP jusqu'à mon départ en retraite. Mais si, une fois ma retraite liquidée, celle-ci était inférieure à mes revenus meublés, ces derniers restant supérieurs à 23k€, serai-je toujours soumis à cotisation (sans que cela ne m'apporte plus de droits) ? J'imagine, mais bon, ça vaut une question... Et inversement, si mes revenus locatifs tombent sous les 23 k€, je sortirai du statut LMP et ne serait plus redevable de ces cotisations ?

Merci à ceux qui lisent encore... et encore plus à ceux qui m'apporteront des réponses, car j'ai beau chercher (et ça fait longtemps que je me pose ces questions, donc j'ai eu le temps de chercher...), je n'arrive pas à trouver des réponse claires à ces questions.

 

[moietmoi]

Bonjour,
pas mal de données et d'interrogations...

(1) confirmez-vous qu'il faut bien retenir les revenus professionnels après abattement

c'est ce que dit le Bofip, oui, et c'est logique, l'abattement de 34% simule les frais et charges;
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Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements

- de garder le même SIRET qu'actuellement pour mon activité pro, et de faire une modification d'activité (nouvelle activité: 6820A)

Normalement tu devrais avoir 1 siren et 2 ou plusieurs siret ; dans la même entreprise individuelle, tu exploites l'établissement bnc et aussi un ou des établissements de locations;
oui, même en micro bic la déclaration Po(i) se fait, et est obligatoire( mais l'administration ne le sait pas toujours);

donc pour rectifier et continuer, tu as la solution de déclarer tes activités de location en nouvelles ou bien ce que tu proposes pourrait se faire, mais j'aurais un peu peur que les organisme sociaux mélangent tout....

Serai-je intégralement exonéré de plus-value ? Concernant le PV long terme (celle des particuliers), je n'ai pas de doute a priori. En revanche, j'ai un doute sur la plus-value court terme (celle qui prend en compte l'amortissement du bien vendu)... En serai-je bien, aussi, exonéré - sachant que je n'aurai donc jamais rien amorti (ni dans la période LMNP, ni dans la période LMP) ?

Dans les conditions d'exonération, la plus value est éxonérée fiscalement( long terme et court terme) ,mais là ou les organismes sociaux peuvent venir chercher ,ce sont les cotisations sur la plus value CT; je pense que suivant les régions et les contrôleurs, il y a de tout, "c'est du micro" donc pas de cotisations; ou cotisation sur toute la PV sans faire de distinction; au réél, c'est facile de juste faire cotiser sur la CT; mais en micro, il faut refaire la décomposition.... quel organisme prendra le temps? il y a un risque , donc aussi le risque de contestation...

(4) je compte rester LMP jusqu'à mon départ en retraite. Mais si, une fois ma retraite liquidée, celle-ci était inférieure à mes revenus meublés, ces derniers restant supérieurs à 23k€, serai-je toujours soumis à cotisation (sans que cela ne m'apporte plus de droits) ? J'imagine, mais bon, ça vaut une question... Et inversement, si mes revenus locatifs tombent sous les 23 k€, je sortirai du statut LMP et ne serait plus redevable de ces cotisations ?

oui, tu restera lmp et avec cotisations; si tes recettes sont supéreiures à 23ke et tes pensions nettes inférieures aux recettes; et l'urssaf te ponctionnera;

Et inversement, si mes revenus locatifs tombent sous les 23 k€, je sortirai du statut LMP et ne serait plus redevable de ces cotisations ?

là, il faudra attendre le résultat de procédures intentées devant le tribunal adminstratif de la sécu:

Le code de la sécu dit une chose, et la sécu dit autre chose;
Pour la sécu, une fois que l'on a cotisé une fois dans la vie de l'entreprise ( lmp, ou location saisonnière) même si le CA repasse définitivement sous la barre des 23ke, les cotisations sont dues;
Ce n'est pas ce qui est écrit dans le code de la sécu, mais comme cela est nouveau depuis 14/16 mois; il faut attendre le résultat des contentieux;




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[barbarossa]

Bonjour moietmoi,

Merci beaucoup de tes réponses !

c'est ce que dit le Bofip, oui, et c'est logique, l'abattement de 34% simule les frais et charges;

D'accord.

Normalement tu devrais avoir 1 siren et 2 ou plusieurs siret ; dans la même entreprise individuelle, tu exploites l'établissement bnc et aussi un ou des établissements de locations;
oui, même en micro bic la déclaration Po(i) se fait, et est obligatoire( mais l'administration ne le sait pas toujours);

Oui, la déclaration P0i que je n'ai jamais faite... En fait, j'ai compris que j'aurais dû en faire une lors de ma 1ère déclaration de revenus meublés, car alors le système de déclaration en ligne demande la saisie d'un SIRET... ne comprenant pas pourquoi, j'ai cherché sur internet et suis tombé sur cette obligation P0i... Mais au final, je ne l'ai pas faite, et j'ai indiqué mon SIRET professionnel BNC... cela est passé comme ça depuis 2018, donc je vais continuer.
Au final, si j'ai bien compris, la P0i et le SIRET qui en découle, ne sert qu'à prélever la CFE, que je paie déjà via mon SIRET pro...

donc pour rectifier et continuer, tu as la solution de déclarer tes activités de location en nouvelles ou bien ce que tu proposes pourrait se faire, mais j'aurais un peu peur que les organisme sociaux mélangent tout....

A moins que l'administration me fasse des problèmes, je vais donc rester sur ce que j'ai exposé au-dessus, en faisant en sorte de faire démarrer l'activité LMP un 1er janvier pour limiter au maximum les risques de mélanges par les organismes sociaux... cela dit, au final, ça ne change pas grand'chose, je vais juste passer d'une activité BNC à une activité BIC, pour le reste je reste travailleur non salarié relevant du SSI, non ?

Dans les conditions d'exonération, la plus value est éxonérée fiscalement( long terme et court terme) ,mais là ou les organismes sociaux peuvent venir chercher ,ce sont les cotisations sur la plus value CT; je pense que suivant les régions et les contrôleurs, il y a de tout, "c'est du micro" donc pas de cotisations; ou cotisation sur toute la PV sans faire de distinction; au réél, c'est facile de juste faire cotiser sur la CT; mais en micro, il faut refaire la décomposition.... quel organisme prendra le temps? il y a un risque , donc aussi le risque de contestation...

D'accord, l'habituelle incertitude découlant de notre admirable système tellement compliqué...

oui, tu restera lmp et avec cotisations; si tes recettes sont supéreiures à 23ke et tes pensions nettes inférieures aux recettes; et l'urssaf te ponctionnera;

D'accord, cela paraît de toute façon logique, il en serait de même avec n'importe quelle activité pro exercée après liquidation de la retraite, de toute façon.

là, il faudra attendre le résultat de procédures intentées devant le tribunal adminstratif de la sécu:

Le code de la sécu dit une chose, et la sécu dit autre chose;
Pour la sécu, une fois que l'on a cotisé une fois dans la vie de l'entreprise ( lmp, ou location saisonnière) même si le CA repasse définitivement sous la barre des 23ke, les cotisations sont dues;
Ce n'est pas ce qui est écrit dans le code de la sécu, mais comme cela est nouveau depuis 14/16 mois; il faut attendre le résultat des contentieux;

D'accord... à nouveau cette incertitude déconcertante (et angoissante, il faut bien le dire)... A supposer qu'il ressorte des contentieux en cours que ce soit la position de la sécu qui prévale (et pas celle de son code, ce qui paraîtrait fou, mais on n'est plus à ça près), alors j'aurais toujours la possibilité soit de tout vendre le plus rapidement possible, soit de passer à des locations nues... ce qui posera à nouveau le problème du régime de plus-value... Si je suis en dessous de 23k€ annuels, je devrais être fiscalement redevenu LMNP, et donc être soumis au régime de la PV long terme... mais qui sait si la sécu n'interviendrait pas pour réclamer des cotisations sur la PV court terme comme dans le cas d'une vente pendant l'activité LMP ?

Dieu que c'est compliqué et, encore pire, incertain :-(
Ca donne presque envie de tout liquider, de tout placer sur des AV, PEA, SCPI... de payer la PUMA et de racheter ses trimestres au fil de l'eau (ou pas, et d'accepter d'avoir une retraite très basse, dans mon cas)...

Merci encore moietmoi !