Premier projet immobilier et multiples interrogations...

[ValentinB]

Bonjour à toutes/tous!

Je me permets de vous exposer ici mon projet, dans l'espoir de recueillir vos avis éclairés.

J'ai 34 ans, et j'aimerais aujourd'hui procéder à l'achat d'un appartement de taille moyenne à Nancy (50m2), d'où je suis originaire, pour faire du locatif. J'ai eu RDV avec mon banquier et je m'interroge sur les éléments suivants:

1) Il m'a indiqué qu'aucun dossier pour achat en locatif n'était validé ces derniers temps... dans l'attente de la révision des taux d'intérêt. Est-ce une réelle tendance?
2) Il a évoqué un taux qui serait au mieux à 2.4%, prétextant que ce taux continuerait à évoluer en janvier/février.
3) Il m'a indiqué que je ne pouvais emprunter que sur 20 ans car je voulais faire du locatif. J'étais un peu surpris, étant moi-même en location. N'est-il pas impossible de réaliser son premier achat en résidence principale pour le louer ensuite quand on est soit même locataire?
4) Le coût du crédit serait d'environ 42,033 € dont 8,500 € d'assurance pour un emprunt sur 20 ans. À ce compte là, et eu égard au fait qu'on entend partout qu'en période d'inflation il est préférable de ne pas accumuler de liquidité, je me demandais si procéder à un crédit sur 10 ans (faisant chuter le taux à 2,22%, Coût du crédit : 18 753 € dont 4 250 € d'assurance) pourrait être intéressant. Je pourrais alors rembourser 50% du crédit avec le loyer que j'encaisse, et l'autre 50% avec mon épargne plutôt que d'emprunter pour une économie réelle de presque 23,000€. Seul point négatif que je vois serait d'arriver à ma limite de capacité d'endettement, ou pas très loin... Qu'en pensez-vous?
5) Que pensez-vous d'investir à Nancy? Quand je compare avec Lille, Marseille, Nantes ça fait pas rêver... même si j'ai tendance à penser qu'une connaissance fine de la ville peut aider.
6) Pensez-vous à d'autres axes de réflexion que je devrais prendre en compte?

Merci énormément à ceux/celles qui me donneront leur avis, je suis vraiment un néophyte dans tout ça! N'hésitez pas à remettre en question mes maigres automatismes de réflexions si vous le jugez bon!

Merci!

VB

 

[emalupin84]

Bonjour à toutes/tous!

Je me permets de vous exposer ici mon projet, dans l'espoir de recueillir vos avis éclairés.

J'ai 34 ans, et j'aimerais aujourd'hui procéder à l'achat d'un appartement de taille moyenne à Nancy (50m2), d'où je suis originaire, pour faire du locatif. J'ai eu RDV avec mon banquier et je m'interroge sur les éléments suivants:

1) Il m'a indiqué qu'aucun dossier pour achat en locatif n'était validé ces derniers temps... dans l'attente de la révision des taux d'intérêt. Est-ce une réelle tendance?
2) Il a évoqué un taux qui serait au mieux à 2.4%, prétextant que ce taux continuerait à évoluer en janvier/février.
3) Il m'a indiqué que je ne pouvais emprunter que sur 20 ans car je voulais faire du locatif. J'étais un peu surpris, étant moi-même en location. N'est-il pas impossible de réaliser son premier achat en résidence principale pour le louer ensuite quand on est soit même locataire?
4) Le coût du crédit serait d'environ 42,033 € dont 8,500 € d'assurance pour un emprunt sur 20 ans. À ce compte là, et eu égard au fait qu'on entend partout qu'en période d'inflation il est préférable de ne pas accumuler de liquidité, je me demandais si procéder à un crédit sur 10 ans (faisant chuter le taux à 2,22%, Coût du crédit : 18 753 € dont 4 250 € d'assurance) pourrait être intéressant. Je pourrais alors rembourser 50% du crédit avec le loyer que j'encaisse, et l'autre 50% avec mon épargne plutôt que d'emprunter pour une économie réelle de presque 23,000€. Seul point négatif que je vois serait d'arriver à ma limite de capacité d'endettement, ou pas très loin... Qu'en pensez-vous?
5) Que pensez-vous d'investir à Nancy? Quand je compare avec Lille, Marseille, Nantes ça fait pas rêver... même si j'ai tendance à penser qu'une connaissance fine de la ville peut aider.
6) Pensez-vous à d'autres axes de réflexion que je devrais prendre en compte?

Merci énormément à ceux/celles qui me donneront leur avis, je suis vraiment un néophyte dans tout ça! N'hésitez pas à remettre en question mes maigres automatismes de réflexions si vous le jugez bon!

Merci!

VB

Bonjour @ValentinB ,
quelques éléments de réponse:
3. Normalement les crédits diffèrent selon l'usage (locatif ou pour soi). Impossible, peut-être pas, à vérifier par les spécialistes du forum
4. Emprunter au maximum pour un effet de levier maximal est intéressant, surtout si vous êtes jeune; par contre, il faut surveiller le reste à vivre, élément déterminant.
5. Nancy: vous connaissez la ville, donc c'est un point positif. Y vivez-vous? Comment allez-vous gérer la loc?
6. Location meublée, nue, touristique? Fiscalité? Travaux?...

 

[hargneux]

1) Il m'a indiqué qu'aucun dossier pour achat en locatif n'était validé ces derniers temps... dans l'attente de la révision des taux d'intérêt. Est-ce une réelle tendance?

Oui, c'est une tendance forte actuellement et commune à la plupart des banques.

2) Il a évoqué un taux qui serait au mieux à 2.4%, prétextant que ce taux continuerait à évoluer en janvier/février.

Chaque banque a sa politique, mais la tendance est haussière pour un bon moment (à mon avis)

3) Il m'a indiqué que je ne pouvais emprunter que sur 20 ans car je voulais faire du locatif. J'étais un peu surpris, étant moi-même en location. N'est-il pas impossible de réaliser son premier achat en résidence principale pour le louer ensuite quand on est soit même locataire?

C'est pas figé dans le marbre, mais si ça correspond à sa politique commerciale et/ou de risque, soit vous faites avec, soit vous renoncez, soit vous cherchez une autre banque qui pourrait avoir une pratique différente.

4) Le coût du crédit serait d'environ 42,033 € dont 8,500 € d'assurance pour un emprunt sur 20 ans. À ce compte là, et eu égard au fait qu'on entend partout qu'en période d'inflation il est préférable de ne pas accumuler de liquidité, je me demandais si procéder à un crédit sur 10 ans (faisant chuter le taux à 2,22%, Coût du crédit : 18 753 € dont 4 250 € d'assurance) pourrait être intéressant. Je pourrais alors rembourser 50% du crédit avec le loyer que j'encaisse, et l'autre 50% avec mon épargne plutôt que d'emprunter pour une économie réelle de presque 23,000€. Seul point négatif que je vois serait d'arriver à ma limite de capacité d'endettement, ou pas très loin... Qu'en pensez-vous?

Pas d'avis, la réponse est liée à votre profil, mais en locatif il est préférable de faire le max à crédit.


5) Que pensez-vous d'investir à Nancy? Quand je compare avec Lille, Marseille, Nantes ça fait pas rêver... même si j'ai tendance à penser qu'une connaissance fine de la ville peut aider.

Je ne connait pas Nancy, mais un bon point c'est une ville universitaire donc une demande de logement. Reste à voir si le bien que vous visez est compatible avec des locations ou co-locations étudiantes ou si vous souhaitez des locataires plus stable. Il faut faire le ratio de rentabilité entre le prix d'achat et les loyers et voir si c'est correct. Vu vite fait il semble que le loyer moyen sur Nancy soit de 10 € le m².

6) Pensez-vous à d'autres axes de réflexion que je devrais prendre en compte?

Vous n'abordez pas le problème de l'acquisition de votre résidence principale, vous dite être en location.
Or le premier investissement reste sa RP. A moins que professionnellement vous soyez astreint à une mobilité fréquente et/ou logé pour partie par votre employeur. La RP reste une piste.

 

[moietmoi]

Il m'a indiqué qu'aucun dossier pour achat en locatif n'était validé ces derniers temps... dans l'attente de la révision des taux d'intérêt. Est-ce une réelle tendance?

humm...bien sûr la situation n'est pas favorable, mais le monde n'est pas immobile; et comme ce qu'il a dit ci dessous est vrai...

Il a évoqué un taux qui serait au mieux à 2.4%, prétextant que ce taux continuerait à évoluer en janvier/février.

et cela continuera chaque mois sans doute jusqu'à 3,5 vers juin... dans ce cas, on sera toujours en attente des nouveaux taux....

3) Il m'a indiqué que je ne pouvais emprunter que sur 20 ans car je voulais faire du locatif. J'étais un peu surpris, étant moi-même en location. N'est-il pas impossible de réaliser son premier achat en résidence principale pour le louer ensuite quand on est soit même locataire?

si tu achète ta résidence principale, il faut quitter ta location, pour que le loyer compter en charges par la banque disparaisse, pour te permettre d'emprunter; dans ce cas tu emprune pour ta rp et pas pour du locatif; et si 1 an après tu change d'avis et que tu revenir en location, ce n'est pas interdit, mais la banque pourrait y voir une tromperie;

) Que pensez-vous d'investir à Nancy? Quand je compare avec Lille, Marseille, Nantes ça fait pas rêver... même si j'ai tendance à penser qu'une connaissance fine de la ville peut aider

aucune ville n'est bonne ou mauvaise en soi;
tu comptes louer meublé? ou nu

 

[svprets]

Bonjour à toutes/tous!

Je me permets de vous exposer ici mon projet, dans l'espoir de recueillir vos avis éclairés.

J'ai 34 ans, et j'aimerais aujourd'hui procéder à l'achat d'un appartement de taille moyenne à Nancy (50m2), d'où je suis originaire, pour faire du locatif. J'ai eu RDV avec mon banquier et je m'interroge sur les éléments suivants:

1) Il m'a indiqué qu'aucun dossier pour achat en locatif n'était validé ces derniers temps... dans l'attente de la révision des taux d'intérêt. Est-ce une réelle tendance?
2) Il a évoqué un taux qui serait au mieux à 2.4%, prétextant que ce taux continuerait à évoluer en janvier/février.
3) Il m'a indiqué que je ne pouvais emprunter que sur 20 ans car je voulais faire du locatif. J'étais un peu surpris, étant moi-même en location. N'est-il pas impossible de réaliser son premier achat en résidence principale pour le louer ensuite quand on est soit même locataire?
4) Le coût du crédit serait d'environ 42,033 € dont 8,500 € d'assurance pour un emprunt sur 20 ans. À ce compte là, et eu égard au fait qu'on entend partout qu'en période d'inflation il est préférable de ne pas accumuler de liquidité, je me demandais si procéder à un crédit sur 10 ans (faisant chuter le taux à 2,22%, Coût du crédit : 18 753 € dont 4 250 € d'assurance) pourrait être intéressant. Je pourrais alors rembourser 50% du crédit avec le loyer que j'encaisse, et l'autre 50% avec mon épargne plutôt que d'emprunter pour une économie réelle de presque 23,000€. Seul point négatif que je vois serait d'arriver à ma limite de capacité d'endettement, ou pas très loin... Qu'en pensez-vous?
5) Que pensez-vous d'investir à Nancy? Quand je compare avec Lille, Marseille, Nantes ça fait pas rêver... même si j'ai tendance à penser qu'une connaissance fine de la ville peut aider.
6) Pensez-vous à d'autres axes de réflexion que je devrais prendre en compte?

Merci énormément à ceux/celles qui me donneront leur avis, je suis vraiment un néophyte dans tout ça! N'hésitez pas à remettre en question mes maigres automatismes de réflexions si vous le jugez bon!

Merci!

VB

Bonjour, pour quelle raison ne tentez-vous pas d'acheter, en première intention, votre R.P. ? Marché immobilier hors de portée ? C'est, ici, le meilleur conseil à vous donner...Un investissement locatif s'accompagne de charges, fiscalité et endettement qui risquent de vous entraver, à l'avenir, dans toute nouvelle acquisition...