point départ 5 annuités en cas de prêts fanchise 24 mois

[consulat]

Bonjour

En juin 2008, pour financer l'achat d'une nvlle maison, j'ai souscrit un prêt relais et un prêt immo avec une franchise totale pdt 24mois.
En juin 2010, j'ai vendu ma première maison et sur le fruit de la vente j'ai donc remboursé le prêt relais + les intérêts accumulés pdt la période 2008-2010.
Le prêt immo de la nvlle maison a débuté et son montant initial a aussi été augmenté des intérêts accumulés sur la période 2008-2010 car soumis aussi à une franchise totale de 24 mois.
Quel est le point de départ des 5 annuités du CI?
Le fisc parle de la première annuité de remboursement effectif par l'emprunteur mais aussi de la première mise à disposition des fonds.
Le BOI dans ses exemples, sauf cas des VEFA, mentionne toujours comme point de départ du calcul des annuités éligibles au CI, le mois du premier remboursement effectif ie paiement de la mensualité par l'emprunteur avec un décalage d'un mois par rapport à la date de mise à disposition des fonds qui sont sauf erreur réputés mis à disposition le jour de la vente.
Cette tolérance d'un mois serait elle admise pour un délai plus long?
Merci par avance pour tous vos bons avis

 

[ZRR_pigeon]

dans le cadre d'une VEFA, pourquoi ne pas prendre comme depart votre emmenagement dans les lieux de la nouvelle maison ?
C'est un choix qui vous appartient car vous pouvez aussi commencer a la premiere mise a disposition (partielle du coup, d'ou le probleme d'optimisation), mais c'est a vous de faire le choix:

moi j'ai choisi de demarrer le jour de mon emmenagement, la somme debloquée atteignant son maximum ce jour la.

 

[consulat]

Je suis d'accord ac vous dans le cadre d'une VEFA mais ce n'est pas mon cas, la nvlle maison étant déjà construite et ce depuis plus de 130 ans...

 

[ZRR_pigeon]

ah pardon, je ne crois pas qu'il y ai de tolerance du tout, ca commence le jour du premier remboursement.
exemple: vous passez chez le notaire le 12 mai, la premiere echeance du pret tombe le 5 juin, le debut des annuites sera le 5 juin.
pour moi il n'y a pas plus complique que cela. peu importe le type de pret (franchise ou non).

 

[consulat]

Bonjour
J'aimerais que les textes du BOI soient aussi clairs que vous.
Le BOI parle effectivement d'annuité de remboursement et si je vous suis, cela signifie que nous devons prendre comme point de départ du calcul des 5 années de CI, le mois au cours duquel vous réglez votre première mensualité. Toutefois, le BOI parle aussi de date de mise à disposition des fonds.
Dans ma situation, les fonds (prêt relais + prêt immo) ont été mis à dispo en juin 2008 pour le paiement du prix d'achat de la nvlle maison. Mon premier remboursement n'a eu lieu qu'en juin 2010.
Si je vous comprends bien, le départ des 5 annuités est alors à juin 2010 puisque c'est bien le mois au cours duquel j'ai réglé le prêt relais et commencé le prêt immo. Cette vision me convient parfaitement.
MS :BOI :18. Point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles. Conformément aux dispositions du dernier alinéa du IV de l’article 200 quaterdecies du CGI, le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de
l’offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat. Ce principe est applicable même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts est différé dans le temps.
Les cinq annuités d’intérêts payés éligibles se décomptent à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de six crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.
Lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l’acquisition d’un même logement (cas d’un prêt « relais » destiné à financer l’acquisition du nouveau logement dans l’attente de la revente de l’ancien), le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l’ensemble de ces deux prêts, dans la limite des cinq premières annuités. Le point de départ de ces annuités s’entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.
Je ne sais que décider...
A vos bons conseils sachant que le centre des impôts est dans le jus aussi...
A vous lire

 

[ZRR_pigeon]

quelle difference cela fait-il ? sauf si les taux d'interets different, les interets payes pour le pret relais sont du meme montant que pour le pret immo a proprement parle. seul l'amortissement s'ajoute a la mensualité.

apparemment le texte laisse le choix entre juin 2008 et juin 2010 pour vous.

 

[Aristide]

Bonjour,

le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l’ensemble de ces deux prêts

Pendant la période de différé/franchise, les intérêts ont bien été calculés et capitalisés mais vous ne les avez pas payez durant cette période (Ils ne sont pas "sortis de votre poche").

Le point de départ de l'avantage fiscal est donc le mois où pour la première fois vous avez réellement payé des intérêts compris dans votre première échéance.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

j'avais lu differe partiel..pardon. ben avec un differe total, effectivement rien n'a ete payé, donc le depart des annuites ne peut avoir lieu en l'absence de paiement..c'est donc beaucoup plus simple.juin 2010.

 

[consulat]

Bonjour
OK pour prendre en compte le départ de l'avantage fiscal dès lors que j'ai supporté le paiement des intérêts ms l'administration fiscale ne pourrait elle pas dire que 2 années se sont écoulées depuis la mise à disposition des fonds et qu'ainsi l'avantage fiscal ne pourra courrir que pour 3 ans impliquant l'abandon du bénéfice des 40% de la première année notamment?
thks à vous 2

 

[ZRR_pigeon]

je ne pense pas, mais bon je ne suis pas le fisc. Vu que le centre a qui vous avez parlé aux impots sont pas mieux au courant, envoyez un email aux impots en leur demandant de s eprononcer sur votre situation, que vous detaillerez precisement, les daes les versements, les interets.

Elle se prononcera par ecrit, et ce document sera opposable et personne ne pourra revenir sur cesecrits (sauf si vous aviez menti dans la description). Peu importe le controleur des impots plus tard, il devra accepter ce document. des que c'est tendancieux, il vaut mieux se premunir comme ca.