Où trouver un prêt viager hypothécaire ?

Friedrich

Membre
Hello,

j'ai beaucoup cherché pour mes parents, c'est mission impossible car seul le Crédit Foncier, qui a fermé ce début d'année, le proposait. Le prêt viager hypothécaire est organisé par une ordonnance de 2006, si je me souviens bien.
Je ne sais quelle banque prendra le relai, c'est assez compliqué à construire, car à cause du plafonnement de la dette à la valeur de la garantie hypothécaire à la date du décès de l'emprunteur, c'est un prêt qui peut induire beaucoup de pertes pour la banque, pour ce qu'on m'en a expliqué.
 

vivien

Contributeur régulier
Bonjour,

c'est assez compliqué à construire, car à cause du plafonnement de la dette à la valeur de la garantie hypothécaire à la date du décès de l'emprunteur,
Dans cette phrase il manque le mot "hypothétique" au sujet de la date de décès. C'est pour cette raison que le prêt est plafonné à environ 30 % de la valeur du bien, pour que la banque diminue son risque.
Le bien est expertisé par une société filiale de la banque, sans que le client ne puisse émettre un avis, contrairement à ce qui figure dans les documents.
La minoration de la valeur permet de réduire le montant du prêt. Donc si le bien vient à être revendu, la banque ne prend aucun risque
Vous trouverez ci-dessous un extrait du contrat type
4723

c'est un prêt qui peut induire beaucoup de pertes pour la banque, pour ce qu'on m'en a expliqué.
Les "gros" perdants dans ces dossiers ce sont les héritiers qui n'ont pas toujours les fonds disponibles pour remboursés : le capital + les intérêts capitalisés au de 8.95 %. ***
Ce taux élevé était dû à deux phénomènes :
1- la situation monopolistique de la banque sur ce type de financement
2- la nature de ce crédit. Celui-ci est considéré comme un crédit à la consommation dont le T.A.E.G. est plafonné par les taux de l'usure des crédits de cette nature. Cela n'a rien à voir le taux de l'usure des crédits immobiliers ou des crédits classiques.

Ajoutons que les frais de dossier payables lors du déblocage des fonds étaient de 1 % de la valeur de l'immeuble.
Dans le dossier évoqué ci-dessus la valeur "expertisée" était de 1.150.000,00 Euros la banque a donc perçu 11.500,00 Euros de frais de dossier, lors du versement des fonds. Le bénéficiaire a obtenu 299.000 Euros.
Si le dossier était allé jusqu'à son terme 12 ans et 3 mois, les héritiers auraient dû rembourser
4725

Pour un prêt de 299.000 Euros l'emprunteur aurait payé 558.805.59 Euros d'intérêts.

Je ne pense pas possible de dire que la banque perd de l'argent, d'autant que si le prix de vente est inférieur au montant de la dette, les héritiers ont laissé le bien au profit de la banque à un prix très inférieur à la "valeur" du bien. Ils supportent un manque à gagner.

Dans les dossiers que j'ai connus, les "perdants" étaient systématiquement les héritiers.

Bonne journée

*** il y a deux ou trois ans le taux a été divisé par 2 pour être d'environ 4 %.
 
Dernière modification:

Friedrich

Membre
Hello,

pour ce qu'on m'en a dit, les héritiers ne sont pas concernés au sens où on ne leur demande pas leur avis (il faut que les emprunteurs soient juridiquement capables) car il n'y a aucune disposition légale qui exige de demander leur avis. C'est bien ce qui avait plu à mes parents, car ils ne voulaient pas nous solliciter et ils anticipent une succession difficile. J'attends de voir qui va prendre la suite.

En revanche, ce que j'ai compris est que si le prix de vente est en-dessous du montant de la dette, les héritiers n'ont rien à payer, comme prévu. Je me trompe ?
 

Yzard

Contributeur
En fait c est une maniére de desheriter ses enfants ou autres .. et de faire un don à une banque .. ;)

Sauf à esperer de faire partie des centenaires .. j ai le soupcon que le viager ..
..valeur du bien sous estimé .. frais important ..
n est une solution que lorsque l on n'a pas d héritier ..

dans l autre sens .. cela doit être une bonne affaire en souscrivant à ces nouveaux placements mutualisées
d achat en viager ..
 

vivien

Contributeur régulier
pour ce qu'on m'en a dit, les héritiers ne sont pas concernés au sens où on ne leur demande pas leur avis (il faut que les emprunteurs soient juridiquement capables) car il n'y a aucune disposition légale qui exige de demander leur avis.
Oui c'est tout à fait exact. Les héritiers ne sont concernés qu'après le décès quand il faut rembourser la dette. Dans bon nombre de cas, les héritiers n'auraient pas retenu le crédit viager hypothécaire.

C'est bien ce qui avait plu à mes parents, car ils ne voulaient pas nous solliciter et ils anticipent une succession difficile.
s'ils anticipent un succession difficile, avec ce financement vous "allez être servis" !

Dans le cas décrit ci-dessus il y avait deux héritiers avec des situations financières très différentes. L'un voulait garder le bien exceptionnel (manoir + maison de gardien (7 pièces) + forêt + étangs) à 70 Km de Paris, l'autre voulait vendre car il n'avait pas les moyens de rembourser la banque.

J'attends de voir qui va prendre la suite..
?????

En revanche, ce que j'ai compris est que si le prix de vente est en-dessous du montant de la dette, les héritiers n'ont rien à payer, comme prévu. Je me trompe ?
Ils n'ont rien à payer mais non seulement ils ne gagnent rien mais supportent une perte importante car le bien a été sous-évalué dès le départ.
La perte est égale à : Valeur du Bien à la date du décès (prix de vente sur le marché) - montant de la dette bancaire.
J'ai modifié mon précédent message au sujet de la vente du bien par les héritiers, je ne m'étais pas exprimé clairement.
 

Friedrich

Membre
Pourquoi le bien aurait été sous évalué au départ et quelle incidence ça peut avoir au décès ? Je ne comprends pas très bien, car on m'a dit que je pouvais choisir moi-même l'expert. Suffisait juste que la banque soit d'accord sur cet expert.
Dans le cas que vous citez, vous parlez d'une durée du prêt de 12 ans et 3 mois. Je pensais qu'il n'y avait pas de durée, puisque nul ne connait la date de son décès. Ils faisaient comment ? ...

PS : oui, j'attends de voir quelle banque va faire ce prêt.
 

Passager

Membre
Bonjour,
je cherche un établissement qui accepterait de me faire un tel prêt (dûment réglementé et codifié depuis 200x?). Le Crédit Foncier qui était le seul à proposer ce choix a fermé ses portes le 30 mars dernier. Le groupe AxaPartners propose une 'assurance' aux établissements sur ce type d'opération, mais ne travaille pas directement avec les particuliers.
Toute info, suggestion, piste sérieuse... me serait très utile.
Merci d'avance.
Précisions techniques : 70 ans, patrimoine total 600k€, besoin de financement 250k€ (solde autres crédits)
actuellement client au C.A.
La Caisse d'Epargne et la Banque Populaire sont en train d'étudier la possibilité de reprendre cette activité du Crédit Foncier (ex même groupe) mais prendront qqes mois à se décider (sans garantie de réponse positive)
Bonjour,

Votre projet de prêt viager hypothécaire pour 50% de la valeur du bien est entièrement irréaliste. Même s'il s'agit d'un appartement dans un beau quartier parisien, obtenir 25% relève déjà de l'exploit.
 

Passager

Membre
La Caisse d'Epargne et la Banque Populaire sont en train d'étudier la possibilité de reprendre cette activité du Crédit Foncier (ex même groupe) mais prendront qqes mois à se décider (sans garantie de réponse positive)
Je confirme. Au 12 juin, ni la BP ni la CE n'ont encore repris ce type de financement. Tout porte à croire qu'il a disparu, et c'est vraiment dommage pour les personnes qui comptaient dessus.
A suivre.
 

Passager

Membre
Passager
Membre

il y a 1 minute
Re-bonjour, je souhaite juste apporter une précision. Aucune société mentionnée dans ce forum de discussion ne commercialise de prêt viager hypothécaire, je le répète : aucune. Pas davantage le Crédit Municipal de Toulon que les autres : https://www.credit-municipal-toulon.fr/credit/#tab-id-5
Un intervenant en chat privé semble ignorer la différence entre prêt hypothécaire et prêt viager hypothécaire, ce qui est plus que fréquent, pas de souci. Mais il ne faut pas citer des pistes, on cherche LA réponse, pas des noms de courtiers...
 
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