Ordre de déblocage des fonds

[orticia]

Bonjour,

Nous avons signé une VEFA et nous passons chez le notaire au mois de septembre 2009.
Le promoteur demande 60% du montant de l'acquisition vu que le gros oeuvre a déjà été éffectué.

Le montant de l'aquisition est de 275 000€. Nous devrons donc débloquer 165 000€.

Prêt principal: 142298k€
PTZ: 45 000€
Prêt 1%: 17600€
Apport personnel: 72000€

En fait, il y a 1898€ de garantie ( caution crédit logement), c'est pour ça que l'on trouve 276 898€.

La banque veut absolument débloquer d'abord l'apport personnel, le PTZ puis le prêt 1% et ensuite le prêt principal.
Si nous procédons de cette façon, nous aurons des interets intercalaires à payer.
Nous aurons donc préferé débloquer le prêt principal en premier afin de pouvoir l'amortir dès la signature vu que les 60% demandés sont bien supérieurs au prêt principal. Nous pouvons être hébergé à titre gracieux.
La banque ne veut pas modifier cet ordre sous pretexte qu'il faut respecter la loi.
Pouvez-vous m'en dire plus sur cette soit disant "loi" ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous avons signé une VEFA et nous passons chez le notaire au mois de septembre 2009.
Le promoteur demande 60% du montant de l'acquisition vu que le gros oeuvre a déjà été éffectué.

Le montant de l'aquisition est de 275 000€. Nous devrons donc débloquer 165 000€.

Prêt principal: 142298k€
PTZ: 45 000€
Prêt 1%: 17600€
Apport personnel: 72000€

En fait, il y a 1898€ de garantie ( caution crédit logement), c'est pour ça que l'on trouve 276 898€.

La banque veut absolument débloquer d'abord l'apport personnel, le PTZ puis le prêt 1% et ensuite le prêt principal.
Si nous procédons de cette façon, nous aurons des interets intercalaires à payer.
Nous aurons donc préferé débloquer le prêt principal en premier afin de pouvoir l'amortir dès la signature vu que les 60% demandés sont bien supérieurs au prêt principal. Nous pouvons être hébergé à titre gracieux.
La banque ne veut pas modifier cet ordre sous pretexte qu'il faut respecter la loi.
Pouvez-vous m'en dire plus sur cette soit disant "loi" ?

Il n'y a pas de loi qui dise cela.

La seule chose qui soit impérative pour le prêt à taux zéro est que la mise à disposition est à faire directement par la banque au fournisseur (Fourniseur étant pris au sens large = promoteur). Ce n'est donc pas vous qui faites le chèque ou le virement.

Or la banque préfère débloquer le PTZ d'abord pour 2 raisons:
1) - Elle n'a qu'une seule opération de réalisation à faire sur ce prêt. Si le PTZ est débloqué plus tard, en fonction du montant des appels de fonds, il pourrait y avoir plusieurs opérations de mise à disposition des fonds, donc plus de temps à y passer et plus de frais de gestion.

2) - En mettant immédiatement le PTZ à disposition, elle perçoit immédiatement une partie de ce qui lui est dû par l'Etat au titre des intérêts car, si pour vous le taux d'intérêt est nul, il ne l'est pas pour la banque.

Ceci étant, sachez qu'il existe aussi des techniques qui permettent d'éviter les intérêts intercalaires en par l'amortissement immédiat de chaque tranche de prêt débloquée en fonction de l'avancement des travaux (Mais tous les Etablissements ne les utilisent pas - Et pour ceux qui les utilisent, en fonction des banques considérées, il y a des variantes)

 

[orticia]

Il n'y a pas de loi qui dise cela.

La seule chose qui soit impérative pour le prêt à taux zéro est que la mise à disposition est à faire directement par la banque au fournisseur (Fourniseur étant pris au sens large = promoteur). Ce n'est donc pas vous qui faites le chèque ou le virement.

Or la banque préfère débloquer le PTZ d'abord pour 2 raisons:
1) - Elle n'a qu'une seule opération de réalisation à faire sur ce prêt. Si le PTZ est débloqué plus tard, en fonction du montant des appels de fonds, il pourrait y avoir plusieurs opérations de mise à disposition des fonds, donc plus de temps à y passer et plus de frais de gestion.

2) - En mettant immédiatement le PTZ à disposition, elle perçoit immédiatement une partie de ce qui lui est dû par l'Etat au titre des intérêts car, si pour vous le taux d'intérêt est nul, il ne l'est pas pour la banque.

Ceci étant, sachez qu'il existe aussi des techniques qui permettent d'éviter les intérêts intercalaires en par l'amortissement immédiat de chaque tranche de prêt débloquée en fonction de l'avancement des travaux (Mais tous les Etablissements ne les utilisent pas - Et pour ceux qui les utilisent, en fonction des banques considérées, il y a des variantes)

Ok, vu qu'il n'y a pas de loi, je vais essayer de négocier avec ma conseillère.
Je comprends mieux pourquoi elle veut débloquer le PTZ en premier.

Je lui ai demandé si on pouvait appliquer la technique que vous citez afin de ne pas payer d'interêt intercalaire mais elle m'a dit que c'était difficilement possible dans sa banque ( BP) car souvent les promoteurs livraient en retard. Je n'ai pas très bien compris le rapport en fait.

 

[Aristide]

Ok, vu qu'il n'y a pas de loi, je vais essayer de négocier avec ma conseillère.
Je comprends mieux pourquoi elle veut débloquer le PTZ en premier.

Je lui ai demandé si on pouvait appliquer la technique que vous citez afin de ne pas payer d'interêt intercalaire mais elle m'a dit que c'était difficilement possible dans sa banque ( BP) car souvent les promoteurs livraient en retard. Je n'ai pas très bien compris le rapport en fait.

Effectivement, il n'y a aucun rapport.

J'ai quelques doutes sur les compétences de votre coseillère ???

 

[orticia]

Effectivement, il n'y a aucun rapport.

J'ai quelques doutes sur les compétences de votre coseillère ???

J'ai eu un peu plus d'infos.
En fait, elle veut bien me découper mon prêt principal en plusieurs tranches mais avec une date d'utilisation pour chaque tranche.
Si, par exemple, le promoteur demande 20% pour le mois de septembre, elle peut me créer une tranche correspondant à ce montant mais avec une période d'utilisation jusqu'au mois de septembre maxi. Et ainsi de suite pour chaque tranche.
Ce qui veut dire que si le promoteur me demande les 20% qu'au mois d'octobre, la période d'utilisation est dépassée et donc elle ne peut plus me débloquer les fonds.

Bref, bizarre...

 

[Aristide]

Dans ma réponse du 11 juillet je vous écrivais:

"Ceci étant, sachez qu'il existe aussi des techniques qui permettent d'éviter les intérêts intercalaires en par l'amortissement immédiat de chaque tranche de prêt débloquée en fonction de l'avancement des travaux (Mais tous les Etablissements ne les utilisent pas - Et pour ceux qui les utilisent, en fonction des banques considérées, il y a des variantes)"

Manifestement votre banque fait partie de celles qui ne connaissent pas cette technique ou, si elle la connaît, elle ne l'utilisent pas.