Offre de prêt immo: complètement paumée

Statut
N'est pas ouverte pour d'autres réponses.
#1
Bonsoir,

J'ai reçu il y a plusieurs jours l'offre de prêt pour l'achat d'un studio mais je suis complètement perdu à force d'essayer d'y voir clair.
Le prêt de 140 233 € lissé sur 30 ans proposé par le CIO (Banque CIC) est composé comme suit:
1- un PTZ de 14 400€ remboursable à partir de N+18 jusqu'à N+22
2- un prêt de 14 400€ au tx de 3,2% fixe sur 18 ans
3- un prêt de 111 433€ au tx de 4,11% fixe les 10 premières années puis variable ou possibilité de le fixé selon les tx du moment.

J'aurais du signer et renvoyer mon offre de prêt aujourd'hui (après les 11 jours loi Scrivener) mais plusieurs choses me posent problème:

1-le taux de l'assurance décès-invalidité des prêts 2 et 3 me semble énorme. Alors qu'il n'est que de 0,17 pour le PTZ, le tx de l'assurance est de 0,375% pour le prêt 2 et de 0,454% pour le prêt 3. Sachant que cette asurance couvre le strict minimum (invalidité= pas mort mais presque), que je suis jeune (28 ans) et en excellente santé, je ne m'attendais pas à un tx d'assurance dépassant le 0,30%. J'en ai informé ma banque qui doit vérifier avec l'assureur (Suravenir = les assurances du Crédit Mutuel) s'il n'y a pas eu une erreur. Sachant que j'emprunte seule, ces tx d'assurance vous semblent-il élévés ou pas?

2-Pour les travaux, j'ai présenté à la banque un devis de 13 000€, somme qu'elle accepte de me prêter. Je pensais faire une partie des travaux moi-même pour pouvoir avec le résidu non utilisé acheter un cuisine équipée (il n'y a rien ds le studio à part un évier) et un lit escamotable (c'est assez cher mais permet un gain de place précieux ds un studio). Hors la banque n'accepte de débloquer ce prêt que sur présentation de factures de travaux et non de mobilier ou d'électroménager. Je pense ne pas pouvoir fournir des factures de travaux pour plus de 9000€, du coup mon crédit est lissé avec 4000€ de trop. En gros que j'utilise ou non ces 4000€ ils sont inclus dans mon prêt mais ne pourront être débloqués que si j'ai des factures d'artisans ou de materiaux....J'ai du mal à comprendre ce point qui m'a été expliqué par ma banque au téléphone aujourd'hui.

3-Lorsque j'ai monté mon projet, j'ai vite laissé tomber le 1% patronal car celui auquel est affilié mon entreprise (CILGERE) ne prenait pas de dossier à + de 31% d'endettement (je suis à 37% quand on inclu les travaux, 34% sans). Hors je viens de découvrir que d'autre CIL peuvent accorder des prêts PASS TRAVAUX à hauteur de 9600€ remboursable sur 10 ans au tx de 1,5% à des dossiers en dessous de 37% (ce qui serait du coup mon cas). Le PTZ m'oblige à des travaux qu'il faut que je justifie auprès de la banque, mais puis-je financer ces travaux avec le CIL? Cela va necessiter la rédaction d'une nouvelle un offre de prêt (qui sera de toute façon peut-être obligatoire s'il y a une erreur au niveau de l'assurance) et du coup reculer la date de signature chez le notaire. Le tx est bcp plus interessant (1,5% alors que qu'avec la banque ça fait une moyenne d'environ 3,7% hors assurance) mais cela vaut-il vraiment coût?

Comme vous pouvez le constater, je nage dans le flou et la banque n'est pas celle à qui je dois parler d'un éventuel financement des travaux par le CIL (elle y perd à ce que j'aille emprunter ailleurs).

Merci d'avance à ceux qui auront eux le courage de lire ce long message et qui pourront m'éclairer, me donner des infos, me conseiller, etc.

Aurelieln
 
#2
1) Pour les taux, il faut distinguer ceux appliqués au capital restant dû de ceux appliqués au capital initial. Dans le 1er cas, la cotisation d'assurance diminue au fil des remboursement, dans le 2nd elle est constante pendant toute la durée du prêt. A taux équivalent, celui sur le K restant dû présentera une facture finale moins élevée que celui sur le K initial. Enfin, un taux sur le K restant est souvent plus élevé que celui appliqué au K initial... mais l'assurance en sera en général moins chère.

Entrons dans le vif de votre sujet... sans mauvais jeu de mot ;o)
- l'assurance pour une jeune (non fumeuse) peut se trouver entre 0,20 et 0,25%. Je recommande de passer par un courtier type meilleurtaux.com ou directement chez April.
-Les taux d'assurance, d'une même compagnie, sont différents pour vos prêts : je pense que les risques couverts ne sont pas les mêmes. Dans un cas vous n'êtes assurée que pour le décès et l'invalidité dans l'autre vous avez certainement l'incapacité de travail en plus.

2) Si vous n'utilisez pas les 4000 €, cela réduira le montant de vos mensualités. La banque ne vous fera pas rembourser une somme qu'elle ne vous a pas prêtée.

3) Attention à ne pas vous griller avec la banque qui n'appréciera pas d'avoir travaillé pour des prunes. Il aurait fallu faire ce travail de recherche de financement alternatif en amont. De plus, la période n'est pas franchement favorable à un renouvellement des offres, les taux étant à la hausse, vous risquez de perdre d'un côté ce que vous gagnerez de l'autre... sans compter que votre vendeur risque aussi de ne pas apprécier un repport de signature à laquelle il pourrait d'ailleurs sursoir si les délais sont échus ou vous appliquer des pénalités.
 
#3
Merci Alcane pour vos réponses.

J'ai eu ma conseillère clientèle au téléphone aujoud'hui et à priori elle me confirme que, comme mon prêt est lissé, la seule solution, si je n'emprunte pas en totalité les 13 000€ prévu pour les travaux, serait un remboursement par anticipation de la partie non empruntée....mais j'imagine que cela ne sera pas gratuit pour moi! Sinon il faut qu'elle remonte l'offre de prêt mais cela implique que je sache exactement pour combien je vais en avoir de travaux (sachant que je vais en faire par moi même et que je ne suis pas capable de chiffrer "à l'euros près" l'achat des fournitures et matériaux ce n'est pas évident) et cela va aussi retarder de plusieurs semaines la signature. Elle m'a aussi dit que les tx avaient augmenté sans me préciser de combien.

Pour l'assurance, il n'y a pas d'erreur selon elle et elle m'a même dit qu'elle avait réussi à m'obtenir le tarif "extérieur" (proposé au courtier. Heureusement, combien aurais-je payé sinon?). Elle m'a aussi dit que ce n'était pas le tx de l'assurance qu'il fallait regarder mais le coût par mois (ds mon cas: mensualité de 660€ dont 29€ d'assurance). Bref ce que j'en ai compris c'est que, comme pour les opérateurs de téléphonie mobile, les offres sont toutes différentes, n'ont rien en commun donc sont impossibles à comparer.

Je reste cependant septique quant aux réponses données par ma banque, un banquier est avant tout un commercial, son but n'est pas de faire des cadeaux à la clientèle mais bien de vendre des produits, de générer du chiffre.

Quant au PASS TRAVAUX, je n'ai pas envie de m'embêter, les choses sont déjà suffisamment compliquées comme ça.

Merci encore pour vos conseils.

Aurelieln
 
#4
Pour comparer les différentes offres que vous avez, le seul comparatif est le coût global de l'opération, c'est à dire : mensualités du (des) pret (s) multiplié par le nombre de mois = cout global.
Cordialement
 
#5
Sur les conditions d'assurances emprunteur, et connaissant les assurances CIC Crédit Mututel, je te conseille vivement vu ton "jeune" âge d'opter pour une assurance en délégation auprés d'organisme comme CARDIF ou APRIL , par contre tout dépend de où se situe ton dossier : si tu as reçu les offres et si ton prêt est garanti par une hypothéque, alors l'offre de prêt ainsi que les conditions d'assurance ont déjà été envoyées au notaire .... En clair si tu modifies ton assurance prêt tu es partie pour que ton dossier refasse le circuit par ton conseiller et que de nouvelles offres soient éditées => de nouveaux 11 j de réflexions ... Bref du temps en plus que tu n'as peut-être pas.

De plus, si tu optes pour une assurance dite en délégation, il faut savoir que cela aura un coût: en régle général 100 à 120 €

Concernant les 4 k€ de trop : Certes la banque ne te feras pas payer d'intérêts sur ce que tu n'utilises pas, par contre, tu amortiras le capital sur l'intégralité emprunté !
La solution courante en banque consiste à aprés coup, si tu ne débloques pas tout, à te faire signer un joli courrier comme quoi tu n'as pas le besoin des sous en trop sur le prêt, ce à cause des besoins réels de ton acquisition qui ne pouvaient être concrêtement chiffrés lors de l'établissement de ton plan de financement. Avec ça, ils réadaptent ton tableau d'amortissement pour tenir compte du capital réellement débloqué, que ton prêt soit lissé ou non.

Voili voilà,

Cdt,
 
#6
La visibilité des taux à 10 ans : parfaite inconnue. Tu peut te retrouver avec du 3,5%, comme du 6% (j'ai eu du 6% en 2000, il y a 7 ans....), comme du 8%:mad:
Donc vérifie que le prêt est capé, et un vrai capé, pas un ersatz. https://www.cbanque.com/forums/fil/litige-avec-banque-concernant-pret-immobilier-non-cape.1526/
Tu empruntes sur 30 ans. A partir de quelle année tu éponge les frais de notaire? (surtout en cas de revente anticipée). Il faut penser qu'au delà de 5 ans dans un studio, tu risques de te sentir à l'étroit, surtout s'il y a deux personnes +- enfant!. Au moins, négocies dès maintenant l'abscence de pénalité pour remboursement anticipé, tu risque d'en avoir besoin avant les 30 ans ;)
Au final, l'opération globale me semble risquée, car si tu lis ton tableau d'amortissement, tu dois rembourser très peu de capital les 10 premières années (à vue de nez: 10-15% environ....)
Ensuite, tu est juste pour les travaux, Rajoutes les charges, et, vu le tarif (paris intra-murs probable) les ravalements tous les 10 ans...
Note que je ne parles pas de la valeur intrinsèque de l'"actif", c'est à dire du studio. Applique +15% et - 15% sur le prix net vendeur actuel et fais tes calculs de revente à 5 ans....
Gratte++++ sur les frais d'agence, car les derniers euros empruntés font une jolie somme à 30 ans.
J'ai fait tourner un simulateur. Tes mensualitées doivent être aux environs de 700 euros. En comptant 4% de frais d'agence immo, 20 euros mensuels de charges et une taxe foncière de 600 euros, tu dois rester 10 ans dans le studio pour que l'achat soit gagnant versus une location à 700 euros si la valeur du studio se maintient, pas de plus ou moins value...:confused:
 
Dernière modification:
Statut
N'est pas ouverte pour d'autres réponses.
Haut