Notaire : inclure les frais d'agence ou non?

[pushtron31]

Bonjour à tous,

Je suis sur le point d'acheter un appartement T2 de 45m2 au prix de 78 000 euros TTC + 6 000 euros de frais de notaire.

Initialement, je devais donc payer 78 000 euros au propriétaire, qui à son tour payait les frais d'agence. Cependant, l'agence à décidée finalement que je verse 72 000 euros au propriétaire et 6 000 euros à l'agence (frais d'agence) soit un total de 78 000, dans le but (soi-disant) de me faire baisser les frais de notaire (env 300 euros). En payant les frais d'agence séparément, les frais de notaire seraient ainsi calculés sur 72 000 euros, et non sur 78 000 euros.

Mais ces arrangements sont-ils aussi bénéfique qu'on le croit pour le futur propriétaire? En effet, s'il y a un vice caché, ou autre, puis-je me retourner contre l'agence dans ce cas? Le nom de l'agence est-elle mentionnée dans l'acte chez le notaire? Quels sont ainsi mes avantages et surtout mes inconvénients...

Par ailleurs, je gagne certes 300 euros de notaire, mais je perd surtout une "valeur financière du bien", puisque au lieu qu'il soit à 78 000 euros, il revient à 72 000 euros si je paie les frais d'agence séparement... Et je risque donc de faire une plus-value dans quelques années avec ces 6 000 euros de différence, et j'y perdrait surement pour les impots.

Vous comprenez mon probleme? Qu'en pensez-vous?

 

[Kenko822]

Les frais d'agence sont selon les régions et les coutumes du secteur payées par l'acheteur, le vendeur (région parisienne je crois), voire les deux. Ca ne change rien à ma connaissance contre les recours en cas de dol.

 

[hargneux]

En principe, les frais d'agence sont à charge de l'acheteur. La façon de faire de votre vendeur est, du moins dans ce que j'en conanis, tout à fait classique.
L'agence vous met en relation avec un vendeur, quelque soit la façon dont vous payez, les vices cachés c'est surement pas pour l'agence qui n'est responsable de rien (lisez bien le compromis).

La seule difficulté que vous pourriez avoir, c'est le financement. A priori (mais tout ce négocie), cela ne se fiannce pas et suppose que vous ayez l'apport suffisant.
Quant à la plus value, il me semble que sur la résidence principale, il n'y en a pas.

 

[juin]

CELA NE CHANGE RIEN POUR VOUS
les frais d'agence au même titre que les frais d'acte peuvent être financés par pratiquement toutes les banques.
reste la garantie si votre prêt est de 72.000€ maxi pas de problème un privilège de prêteur de denier suffit ou une caution. En revanche si ces frais doivent être financés la Banque se couvrira sans doute avec un Hypothèque pour la partie supérieure à 72.000€ et certaines cautions ne l'acceptent pas.
pour la fiscalité comme le dit hargneux, pas de plus value sur la résidence principale
et pour le reste ça ne change rien

 

[pushtron31]

En fait, le prix est décomposé comme suivant : 72 000 (payé à l'acheteur) + 6 000 (payé à l'agence) + 6000 (payé au notaire... soit un total de 84 000 euros ! Je dispose de 32 000 euros d'apport et mon pret s'élevera donc à 52 000.

En ce qui concerne la plue value, je compte y habiter pendant 4 ou 5 ans, ou du moins jusqu'à ce que j'ai un enfant (je suis célibataire). En effet, lors de la naissance de mon enfant, je compte soit louer le bien, ou soit le revendre... Et j'ai donc peur de faire une plus value, sachant que les frais de notaire sont compté sur seulement 72 000 euros, sachant que le prix du marché d'un tel appartement tourne autour de 100 000 euros.

Concernant un dol, ou vice caché, il y a des fissures dans l'appartement. J'ai peur que çà bouge dans quelques années, et j'espère donc pouvoir me retouner contre l'agence ou l'ancien propriétaire en cas de defaillance du bien... malgré qu'un avis d'expert semble certifié que les fissures ne sont qu'esthétiques, et non "structurelles". D'un coté, je souhaite emettre ce probleme dans l'acte devant notaire pour me prémunir d'un dol ou autre, mais d'un autre coté si je mentionne ce probleme dans l'acte, j'aurais du mal à vendre le bien à mon tour dans quelques années quand le futur acquéreur verra qu'il y avait des fissures mentionnées dans l'acte...

En outre, le propriétaire actuel est-il obligé d'etre présent pour signer, ou peut-il mandater l'agence pour le faire à sa place?

 

[fabym]

L'imposition des plus values ne concerne pas la résidence principale.

 

[fabym]

Le propriétaire n'est pas obligé d'être présent, il peut donner mandat.

 

[Vanille95]

J'ai peur que çà bouge dans quelques années, et j'espère donc pouvoir me retouner contre l'agence ou l'ancien propriétaire en cas de defaillance du bien...

Dans l'acte de vente, il sera mentionné que vous achetez le bien immobilier "en l'état" ; donc, peu de possibilités de rechercher la responsablité de qui que ce soit... sauf si on vous a caché un arrêté de péril ou une autre décision de ce type.

 

[Aristide]

En principe, les frais d'agence sont à charge de l'acheteur. La façon de faire de votre vendeur est, du moins dans ce que j'en conanis, tout à fait classique.

Les deux pratiques sont possibles.

La seule difficulté que vous pourriez avoir, c'est le financement. A priori (mais tout ce négocie), cela ne se fiannce pas et suppose que vous ayez l'apport suffisant.

CELA NE CHANGE RIEN POUR VOUS
les frais d'agence au même titre que les frais d'acte peuvent être financés par pratiquement toutes les banques.

Les "frais d'agence" encore appelés "frais de négociation" sont finançables par tous les crédits excepté les prêts Epargne-Logement.

Les frais dit (à tort) "de notaire" = "Frais d'acte notarié" ne sont finançables que par les prêts du secteur libre (= prêts classiques) donc ils ne le sont pas par le PTZ, l'EL, le Prêt Accession Sociale (PAS) ni le Prêt Conventionné (PC).

Cordialement,

 

[Elaphus]

Vanille95 couvre les clauses de style, maintenant?

Sur ce site, vous trouverez leur remise en cause, dernier exemple:

Nouvelle affaire jugée où la clause d'exonération de garantie des vices cachés est écartée

http://www.jurisprudentes.net/Nouvelle-affaire-jugee-ou-la.html

En principe, les frais d'agence sont à charge de l'acheteur.

Non! Sauf s'il y a eu mandat de recherche.
Le mandat de vente ne peut stipuler d'engagement pour un tiers absent au contrat.
C'est donc lors du compromis que l'AI fait passer le schmilblic à l'acheteur, qui doit alors s'y engager.

C'est une erreur, pour ne pas payer 7% de cette commission, on prend les risques signalés par le posteur initial, sauf celui concernant le recours.
Notamment parce que si la vente capote d'une façon qui met en cause l'acquéreur, alors l'AI pourra se retourner contre lui pour sa comm'.

les vices cachés c'est surement pas pour l'agence qui n'est responsable de rien (lisez bien le compromis).

Il y a une foule de cas dans lesquels la responsabilité d'un AI (qui est un professionnel, dit-on) peut être mise ne cause, même si c'est le vendeur qui le paie. L'AI a pu faire un dol, ne serait-ce que par réticence dolosive (c'est même en partie 'grâce' à eux que la notion de dol a progressé en justice), une erreur sur les règles d'urbanisme, etc.
C'est un secteur professionnel particulièrement fournisseur de travail pour les tribunaux.

Acheter pour 4 ou 5 ans, ça n'est pas une bonne idée (frais de 'notaire' + frais d'AI + intérêts au départ + moins-value probable dans le contexte actuel à cet horizon).

Les frais d'agence sont selon les régions et les coutumes du secteur payées par l'acheteur, le vendeur (région parisienne je crois), voire les deux.

Cela ne dépend pas de la coutume, mais de ce qui sera écrit dans le compromis. Je crois que vous confondez ici avec l'appellation du compromis/promesse.

Concernant un dol, ou vice caché, il y a des fissures dans l'appartement.

Du coup ça n'est plus un vice caché! Là vous êtes refait.

Le propriétaire n'est pas obligé d'être présent, il peut donner mandat.

Acte authentique pour la procuration.