Mon prêt en PASS-FONCIER - QUEL LISSAGE

[voho]

Bonjour,

Je veux acheter un bien immobilier en vefa en tva 5.5% et en plan de financement PASS FONCIER
voici l'offre qu'on nous propose. Sachant qu'au niveau des interet intercalaire j'ai demandé un
differer total sur 18mois(date de livraison) puisque je peux pas payer mon loyer+interet.

1- QUE PENSEZ VOUS DE CETTE OFFRE

2- QUELQU UN PEUT ME PROPOSER LE LISSAGE QUI VA LE BIEN MOINS CHERE

Au max je peux rembourser 750 à 800euro/mois assurance comprises 100% pour 2personnes




Merci

 

[theyankee]

De ce que je vois tu as fait une simulation au crédit mutuel.

Le problème dans la simulation, est que ton banquier ne t'as pas fait de différé de remboursement sur le prêt à taux zéro. Si tu utilises le différé, ca te permettra de rembourser en priorité ton pret principal et donc de réduire sa durée et par la même de réduire le taux d'intérêt qui est basé sur la durée de remboursement.

 

[voho]

De ce que je vois tu as fait une simulation au crédit mutuel.

Oui la simulation a ete faite au credit mutuel seulement pour le moment

Le problème dans la simulation, est que ton banquier ne t'as pas fait de différé de remboursement sur le prêt à taux zéro.
Si tu utilises le différé, ca te permettra de rembourser en priorité ton pret principal et donc de réduire sa durée et par la même de réduire le taux d'intérêt qui est basé sur la durée de remboursement.

EXCUSE MOI JE PAS TRES BIEN COMRIS L HISTOIRE DU DIFFERE. SI JACCAEPTE LOFFRE A LA SIGNATURE DU NOTAIRE JE DOIS DONNER 30%
DU PRIX TOTAL CEST POUR CA QUE JAI DEMANDE UN DIFFERE TOTAL PARCE QUE LOYER+INTERET INTERCALAIRE JE COULE.

Merci pour tes reponses et a tout ce qui veule m accorer un peu de temps

 

[teamjade]

Bonjour,

Ce que veut dire Theyankee, c'est que sur le PTZ vous êtes en amortissement direct. Concernant ce PTZ, suivant le revenu fiscal de référence il y a 3 possibilités : différé total, différé partiel de 50 % (c'est mon cas), ou pas de différé du tout (apparemment c'est le votre).
Alors soit la banque à omis de vous faire le différé sur LE PTZ, soit vous n'y avez pas droit (et cela m'étonne si le remboursement mentionné qui est de 825 €/mois représente 33 % de vos revenus vous devriez avoir droit au moins au différé partiel).
Ce n'est peut-être pas clairement exprimé, d'autres intervenants pourront peut-être apporté une réponse plus claire.

Cordialement,
REG

 

[Aristide]

Alors soit la banque à omis de vous faire le différé sur LE PTZ, soit vous n'y avez pas droit

Bonjour,

Si, en fonction du barème réglementaire, un différé est prévu, ni la banque ni l'emprunteur ne peuvent le supprimer.
La seule éventualité possible serait que l'emprunteur demande à la réduire à 6 ans, minimum du différé autorisé.

Cordialement,

 

[voho]

Si j'ai bien compris le tableau avec notre salaire de ministre "rire" pour un foyer de 4personnes pas de differer .
Donc ammortissement direct reviens à dire que des que je debloque les fonds du PTZ
faudra que je rembourse les mensualités?

Vous avez des remarques sur le taux fixe du pret principal et le prix de l'assurance 2pers à 100%.



Encore merci pour vos conseils avisés

 

[Aristide]

Donc ammortissement direct reviens à dire que des que je debloque les fonds du PTZ
faudra que je rembourse les mensualités?

Oui, avec cependant deux pratiques dans les banques en cas de mises à dispositions partielles (tranches de prêts en fonction avancement des travaux)
+ Les unes pratiquent un amortissement immédiat sur 100% du Prêt à taux zéro même si seulement une fraction est mise à disposition
+ Les autres ne commencent à pratiquer l'amortissement qu'à partir de la dernière mise à disposition.

Un forumeur voulant connaître la bonne règle a interrogé plusieurs administrations.........à ma connaissance il n'a jamais obtenu de réponses ???

Cordialement,

 

[voho]

A la signature chez le notaire soit 16mois avant la livraison du bien je dois payer 30% du projet ce qui represente 53310euro.

1er cas: Je debloque le PTZ mon banquier ma dit attention ammortissement immédiat donc mensualité de 435euro/mois + loyer actuel !!!!!

2e cas: je debloque le pret principale de 46200euro je suis ossi obligé de debloque le PTZ pour les 7110euro qui reste pour avoir 53310euro

interet intercalaire= total somme debloque * taux/12 = 53310 * 0.039/12 = 173euro/mois cadeaux pour la banque.
du coup je paye 173euro interet + mensualite du ptz (435euro) = 608 euro par mois

Que feriez vous sans laisser tomber l'operation bien sur.
Merci cordialement

 

[Aristide]

Que feriez vous sans laisser tomber l'operation bien sur.

Il y a peut-être des solutions mais pas de solution miracle; il y aura toujours un surcoût.

Pour vous donner des pistes, je vous suggère d'abord de lire ceci :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/

Puis il faut vérifier quelle est la pratique de votre banque en matière d'amortissement du PTZ à savoir est-ce qu'elle calcule l'amortissement sur 100% de son montant dès le départ même s'il n'y a qu'un déblocage partiel (C'est ce que vous dites ci-dessus mais avez vous bien posé la question à votre banque en cas de déblocage partiel ?)

Ensuite voir le différé total.
Attention lisez bien mon post ci-dessus.
Vérifiez s'il y a capitalisation ou non des intérêts dus et non payés ?
Il serait bien préférable qu'il y ait stockage des intérêts et paiements en priorité sans capitalisation.
S'il y a capitalisation, vérifier la périodicité (voir article 1154 du code civil);

Le mieux serait l'amortissement immédiat des fractions de prêts mises à disposition mais, du fait de votre loyer, la charge à supporter en trésorerie risque d'être trop lourde. (Est-ce que votre banque utilise cette technique d'ailleurs ???)
A calculer?

Cordialement,

 

[voho]

Puis il faut vérifier quelle est la pratique de votre banque en matière d'amortissement du PTZ à savoir est-ce qu'elle calcule l'amortissement sur 100% de son montant dès le départ même s'il n'y a qu'un déblocage partiel (C'est ce que vous dites ci-dessus mais avez vous bien posé la question à votre banque en cas de déblocage partiel ?)

- JE VAIS POSER LA QUESTION JE VOUS TIENS INFORME

Ensuite voir le différé total.
Attention lisez bien mon post ci-dessus.

- MERCI POUR LE POST

Vérifiez s'il y a capitalisation ou non des intérêts dus et non payés ?
Il serait bien préférable qu'il y ait stockage des intérêts et paiements en priorité sans capitalisation.
S'il y a capitalisation, vérifier la périodicité (voir article 1154 du code civil);

- CA VEUT DIRE QUOI paiements en priorité sans capitalisation

Le mieux serait l'amortissement immédiat des fractions de prêts mises à disposition mais, du fait de votre loyer, la charge à supporter en trésorerie risque d'être trop lourde. (Est-ce que votre banque utilise cette technique d'ailleurs ???)

- MA BANQUE ME PROPOSE CET TECHNIQUE ME FAUT AVOIR LES RESSOURCES FINANCIERES
A calculer?

Cordialement,