Meilleur avantage fiscal investissement locatif

[geisha]

Bonjour Gagarine,

Merci pour ta réponse.

Certains disent qu'il ne faut emprunter sur une durée de plus de 10 ans pour un investissement locatif.

D'après vous quelle est la durée raisonnable à ne pas dépasser?

Merci

Cordialement

 

[Gagarine]

Entre 12 et 15 ans.
Au delà de 15 ans (comme cela se pratique en defisc) c'est surtout votre banquier qui s'enrichie... Et il ne me parait pas judicieux de compenser un faible rentabilité par l'allongement de la durée du prêt.
Il est important de limiter l'apport et l'effort d'épargne. Ainsi vous profitez à fond du "bras de levier" généré par les loyers. Si l'apport et l'effort d'épargne sont trop importants, faites une AV ! Vous vous eviterez des mal de tête, vous aurez une meilleur rentabilité et plus de souplesse.

 

[geisha]

Gagarine,

Merci beaucoup pour vos réponses.

Excusez moi mais je ne comprends pas le terme " effort d'épargne"?
Pouvez vous me l'expliquer.

En ce qui concerne l'apport, je n'en ai pas pour l'instant.

Merci

Cordialement

 

[Gagarine]

L'effort d'épargne, c'est la somme que vous êtes obligés de payer tous les mois pour "équilibrer" l'opération. Ainsi, pour faire simple, vous avez 500€ de loyer et vous devez rembourser 700€ de crédit à la banque. Vous devrez faire un effort d'épargne de 200€/mois. Bien sur à cela il faut ajouter les impots divers et variés, les frais, charges, travaux, assurances... mais il faut éventuellement enlever l'économie d'impots en cas d'opération de defisc. Au final, votre investissement vous coute tous les mois un peu d'argent. L'idée est de calculer le Taux de Rendement Interne sur 10 ou 15 ans et ainsi déterminer si l'opération est interessante (dans l'absolu mais aussi par rapport à un autre bien ou par rapport à une AV).
A titre d'exemple, 300€/mois pendant 15 ans (durée d'emprunt pour un investissement dans l'ancien) vous donne 80k€ si vous les placez à 5%. 100k€ à 7,5%. 124k€ à 10%.

 

[geisha]

Merci beaucoup Gargarine pour ces précisions.

D'après vous il vaut mieux loué l'appartement vide ou meublé?

 

[Gagarine]

Là encore, beaucoup de paramètres à prendre en compte car la demande pour un bien meublé n'est pas lié à la demande pour un bien nu. Donc une taille ou un emplacement différent et la demande change. De plus, il faut prendre en compte votre imposition. Avec une TMI à 30% (ou proche), il faudra obligatoirement viser un meublé. Sinon, c'est vous qui voyez... D'autant qu'il y a une part de conviction. Il y a les inconditionnelles de la location nu et ceux qui ne jurent qu'à travers la location en LMnP.

 

[maxichats]

Gagarine quelle patience !

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