Ma logique sur louer ou acheter

[deeluxe]

Hello !

Je reviens ici après avoir fait un post en début d'année, que j'ai d'ailleur bien relu et merci encore à [B]samh14[/B] !
Pour faire un rapide résumé/update, je suis auto entrepreneur (profession libérales) j'ai dans les 4-4500euro de CA/mois avec une ancienneté de un peut plus d'un an.

Mon soucis c'est tout simplement que je ne comprend pas pourquoi beaucoup de personnes disent "Il vaut mieux louer que acheter !"
J'ai donc repassé un moment sur mon ancien post et différents sujets, je pense avoir compris la logique après mettre posé avec une feuille et un crayon.

Que l'on achete ou loue on perd de l'argent (je part sur le fait que le bien acheté n'évolue pas, donc pas de hausse ou de baisse).
Je vais faire très simple car je suis mauvais en calcul et pour expliquer ma logique pas besoin de complexité !

Je loue mais je part dans le sens inverse c'est à dire que j'ai 240.000€, je loue 1000€/mois soit 12.000€/an donc *20= 240.000€.
Actuellement j'ai perdu 240.000€ en échange d'un toit .

J'achète un bien a 240.000€, je rembourse donc mon prêt de 1000€/mois soit 12.000€/an donc *20= 240.000€.
Attender une seconde j'ai mes frais d'emprunt, de notaire, d'assurance, de taxes. Une panoplie dont je ne connais absolument rien !
Mais, en me basant sur ce que j'ai vue et le pif car après tout peut importe ca ne change presque rien a ma logique (même en la multipliant x2)

J'ai donc par exemple 80.000€ de frais, taxes ...... qui s'ajoute gentiment au 240.000€.
Actuellement j'ai perdu 320.000€ en échange d'un bien.
Sauf, que la j'ai un bien que je peut soustraire (il n'a pas évolué), donc 320.000 - 240.000 = 80.000€
Je reformule donc, actuellement j'ai perdu 80.000€ !


Voilà, oui ca finis sur ca pour ma logique.
Conclusion je perd de l'argent, si je garde ces 240.000€ sur 20 ans il vaudront toujours 240.000€ (évidement je supprime toutes inflations, chute ect..)
Cependant, il faut donc prendre en compte le fait obligatoire d'avoir un toit donc on peut doubler les taxes, frais notaire ect .... (80.000€) au final il faudrat acheter tout de même, et .... perdre !?

Petit rappel, c'est ma logique je ne sais pas si elle est juste mais me paraît correct pour moi. Je respecte totalement votre avis si je me trompe totalement et je serai ravis d'avoir vos retours ! (so stay calm 😁)

 

[Aristide]

Bonjour,

A toutes fins utiles:

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparations
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

https://blog.cbanque.com/aristide/2...proprietaire-ou-bien-pour-celui-de-locataire/

Cdt

 

[kaziklu]

Bonjour.

Sur 20 ans il est souvent préférable d'acheter effectivement (sauf exceptions très locales).
Votre raisonnement est bon, il vaut mieux utiliser un simulateur pour automatiser les calculs.
Dans la pratique en achetant on dépense beaucoup au début (frais de mutation, éventuellement d'agence) puis moins ensuite (intérêts décroissant et taxe foncière vs loyer), il existe donc un point de pivot à x années (souvent compris entre 3 et 7 ans).

 

[Aristide]

Conclusion je perd de l'argent, si je garde ces 240.000€ sur 20 ans il vaudront toujours 240.000€ (évidement je supprime toutes inflations, chute ect..)

Petit rappel, c'est ma logique je ne sais pas si elle est juste mais me paraît correct pour moi. Je respecte totalement votre avis si je me trompe totalement et je serai ravis d'avoir vos retours ! (so stay calm 😁)

Non, en euros courants (sans tenir compte de l'inflation) ces 240.000€ vaudront plus dans 20 ans car je suppose que vous les aurez placés sur un produit d'épargne et des intérêts seront donc perçus et capitalisés tous les ans.
A titre d'exemple 240.000€ placés pendant 20 ans à 0,50% (?) donne une valeur acquise de 265.175€.

Par ailleurs outre tous les frais annexes à prendre en compte lors d'une acquisition il convient aussi de tenir compte des différences de charges à supporter suivant que l'on soit propriétaire ou locataire.

Outre les débours réels en trésorerie, toutes ces dépenses représentent un manque à gagner en intérêts car, si vous ne les aviez pas payées vous auriez pu également les placer et elles auraient aussi été rémunérées au taux de votre épargne.

En annexe du billet que j'ai joint à ma réponse antérieure un applicatif Excel permet de prendre en compte toutes ces considérations.

Bonjour.

Sur 20 ans il est souvent préférable d'acheter effectivement (sauf exceptions très locales).

C'est ce qu'il ressort de la simulation (non actualisée) dans le cas d'école traité via l'applicatif Excel ci-dessus évoqué.

Votre raisonnement est bon, il vaut mieux utiliser un simulateur pour automatiser les calculs.

Cf applicatif Excel ci-dessus évoqué

Dans la pratique en achetant on dépense beaucoup au début (frais de mutation, éventuellement d'agence) puis moins ensuite (intérêts décroissant et taxe foncière vs loyer), il existe donc un point de pivot à x années (souvent compris entre 3 et 7 ans).

Dans la simulation (= cas d'école) ci-dessus évoquée, en cliquant sur le bouton "Durée" l'on obtient une durée pivot de 12 ans.

Cdt

 

[Lesherminator]

Merci pour cette analyse

 

[moietmoi]

je ne comprend pas pourquoi beaucoup de personnes disent "Il vaut mieux louer que acheter !"

Bonjour,
prenons un exemple d'un 45 m² T2 dans le 12 ème arrondissement de Paris;
à l'achat il vaut en ce moment aux alentours de 495 000 euros; en location pour le même bien , le loyer maximum autorisé par l'état est de 1227 euros....
à crédit sur 20 ans , la mensualité tout compris, si tu n'a pas d'apport est de l'ordre de 2800 euros , donc il faut un revenu de l'ordre de 8400 euros/mois..
ici tu as donc une réponse..
alors que par exemple à Saint étienne le même 45m² vaut à peu près 80 000/90 000 euros et le loyer serait de 450 euros..... là, il n' y pas photo

tout dépend de où tu achètes..... rien d'autre....

 

[deeluxe]

Bonjour,
prenons un exemple d'un 45 m² T2 dans le 12 ème arrondissement de Paris;
à l'achat il vaut en ce moment aux alentours de 495 000 euros; en location pour le même bien , le loyer maximum autorisé par l'état est de 1227 euros....
à crédit sur 20 ans , la mensualité tout compris, si tu n'a pas d'apport est de l'ordre de 2800 euros , donc il faut un revenu de l'ordre de 8400 euros/mois..
ici tu as donc une réponse..
alors que par exemple à Saint étienne le même 45m² vaut à peu près 80 000/90 000 euros et le loyer serait de 450 euros..... là, il n' y pas photo

tout dépend de où tu achètes..... rien d'autre....

Oui c'est sur que la ca deviens différent !

Non, en euros courants (sans tenir compte de l'inflation) ces 240.000€ vaudront plus dans 20 ans car je suppose que vous les aurez placés sur un produit d'épargne et des intérêts seront donc perçus et capitalisés tous les ans.
A titre d'exemple 240.000€ placés pendant 20 ans à 0,50% (?) donne une valeur acquise de 265.175€.

Par ailleurs outre tous les frais annexes à prendre en compte lors d'une acquisition il convient aussi de tenir compte des différences de charges à supporter suivant que l'on soit propriétaire ou locataire.

Outre les débours réels en trésorerie, toutes ces dépenses représentent un manque à gagner en intérêts car, si vous ne les aviez pas payées vous auriez pu également les placer et elles auraient aussi été rémunérées au taux de votre épargne.

En annexe du billet que j'ai joint à ma réponse antérieure un applicatif Excel permet de prendre en compte toutes ces considérations.

C'est ce qu'il ressort de la simulation (non actualisée) dans le cas d'école traité via l'applicatif Excel ci-dessus évoqué.

Cf applicatif Excel ci-dessus évoqué

Dans la simulation (= cas d'école) ci-dessus évoquée, en cliquant sur le bouton "Durée" l'on obtient une durée pivot de 12 ans.

Cdt

Oui je tenais pas compte de l'inflation (comme pour le logement) pour simplifié la chose, surtout que l'avenir est (très) incertain.
Je comprend bien ce soucis d'investissement (fort) au départ qui fait effectivement perdre une bonne somme d'investissement.

Mais cela confirme un peut mon point de vue, dans le sens ou actuellement je donne 900€ a une personne alors que je pourrais les donner a une banque afin de perdre tout en tirant meilleur profit. C'est vrai que le sujet est compliqué en soit on ne sait pas trop quoi penser.

Pour le moment étant auto-entrepreneur je n'ai pas le droit a un prêt, car il faut au grand minimun 2 ans d'anciennetés ... (très logique comme toujours) mais c'est vrai que "perdre" une telle somme me fait vraiment mal. Dans le sens ou j'investis tous les mois ce qui est au dessus du seuil de réserve que je me suis fixé.

Donc j'ai vraiment ce sentiment de jeter plus de 10k par les fenêtres par année !

Merci beaucoup de vos avis/éclaircissement de cette zone ombragée

 

[thbthth]

Bonjour à tous, j'ai développé un modèle excel pour savoir si il est plus intéressant d'acheter sa résidence principale ou de rester locataire en fonction de sa situation personnelle. Je serais très intéressé d'avoir des retours de la communauté sur celui-ci afin de le perfectionner. N'hésitez pas à l'utiliser ou à me faire des retours