LMNP résidence étudiante

[Aptenodytes]

Bonjour,

Nous souhaitons effectuer un investissement locatif en LMNP dans une résidence étudiante avec bail commerciale dans une grande ville proche de chez nous.

Quels sont les problèmes que vous avez rencontrés lors d'un investissement similaire (LMNP), société de gestion, retard de loyers ...

Merci d'avance

 

[Buffeto]

société de gestion,

dans ce genre d'investissement c'est la société de gestion qui est la clé de voute du système ...

tu devrais poser la question aux anciens investisseurs avec " pierre et vacances " de ce qu'ils en pensent ....

 

[moietmoi]

dans ce genre d'investissement c'est la société de gestion qui est la clé de voute du système ...

tu devrais poser la question aux anciens investisseurs avec " pierre et vacances " de ce qu'ils en pensent ....

Bonjour
Pierre et vacances, ce n'est pas étudiants..
Mais la problématique est la même.
Et toujours là même question :

Nous souhaitons effectuer un investissement locatif en LMNP dans une résidence étudiante avec bail commerciale dans une grande ville proche de chez nous.

Pourquoi ? Pour quels objectifs ?
A crédit? Comptant? As tu déjà une location meublée ?

 

[Aptenodytes]

J'ai une RP et un locatif pas en LMNP.
L'objectif un investissement immobilier en amortissement pour réduire l'imposition sur les loyers à crédit sur une 10aine d'année

 

[moietmoi]

J'ai une RP et un locatif pas en LMNP.
L'objectif un investissement immobilier en amortissement pour réduire l'imposition sur les loyers à crédit sur une 10aine d'année

Le but n'est donc pas d'avoir des revenus complémentaires maintenant.
En ayant un bon gestionnaire ( difficile à savoir à l'avance) la vraie difficulté est la non liquidité d'un tel bien. Assez difficile à revendre.
Mais si on ne veut s'occuper de rien, ce n'est pas forcément un mauvais choix.
Le rendement reel n'est pas celui affiché.
( Changement des meubles régulièrement..charges des parties communes..)

 

[Aptenodytes]

Et dans le cadre d'une résidence en epadh ?

 

[Rewolution]

Même combat en Ehpad, étudiant ou Tourisme.
L'investissement en LMNP Géré est bien sur le papier, mais si le gestionnaire a des difficultés, ça devient l'enfer.
Exemple : la garantie des loyers. Ca sonne bien sur le papier mais si la résidence est vide plus longtemps que prévu, alors le gestionnaire fait faillite, ou propose une division par 4 des loyers, et vous êtes pieds et poings liés.

j'ai une péférence pour l'investissement locatif direct.
Est-ce que votre autre investissement locatif vous pose des difficultés ? Pourquoi ne pas le passer en meublé si l'enjeu est la fiscalité des revenus locatifs ?

 

[lebadeil]

Bonjour @Aptenodytes ,
Pour ma part, je fais également du LMNP en direct. Je ne souhaite pas m'engager avec un gestionnaire pour 9 à 10 ans. Meme si tu te lances en LMNP en direct, tu peux confier la gestion a une agence, si tu ne souhaites pas t'en occuper directement, mais au moins, tu pourras en changer.
Par ailleurs, quand on achète, on doit penser
-aux frais d'exploitation annuels : à condition de les maitriser (en particulier avec des services)
-à la revente un jour, avec les conditions associées. La encore, un bien en direct que chacun peut l'utiliser comme il l'entend , me paraît favorable.

 

[Aptenodytes]

Le prix des biens sans gestion est trop important par rapport à la réalité locative avec l'encadrement des loyers donc le rendement est plus faible ce qui me pousse sur du LMNP géré (moins cher à l'achat).

Je n'ai pas de temps pour la gestion de mon côté donc par le biais d'une agence donc coût supplémentaire que je dois calculer.

 

[Olympe85]

Bonjour,

Je m'étais pas mal intéressée à l'investissement en résidence étudiante à une époque et je ne me suis pas lancée pour plusieurs raisons :

- L'existence d'un bail commercial qui empêche de disposer du bien comme on le souhaite. Il faut rappeler que ce bail est très protecteur du locataire (donc l'exploitant ici) et que c'est un sujet souvent mal connu des investisseurs. Le gestionnaire de patrimoine qui voulait me vendre le bien a essayé de m'embrouiller en me racontant n'importe quoi mais pas de bol, c'est un sujet que je maîtrise plutôt très bien.

- L'exploitant a le pouvoir : il veut faire des travaux ? Il veut changer le mobilier ? Il décide, c'est vous qui payez. Quant aux décisions qui doivent être prises en assemblée générale des copropriétaires, il impose bien souvent que chaque propriétaire lui laisse son pouvoir donc assez facile de voter ce qu'il veut derrière... Et bien sûr, s'il veut baisser son loyer en menaçant de déposer le bilan si vous n'acceptez pas, vous n'aurez pas beaucoup d'options.

- Le manque de liquidité et la valeur à la revente. Faites un tour sur Leboncoin et cie, regardez les studios dans les villes étudiantes, vous repérerez vite ceux qui sont dans des résidences gérées.

A mon sens, un investissement en direct avec une gestion par agence si vous n'avez pas le temps ou pas l'envie de vous en occuper est plus intéressante.