Bonjour,
Je me permets d'intervenir sur ce forum pour faire un retour d'expérience puisqu'au final internet regorge d'avis de personnes n'ayant pas franchi le cap mais il y a peu de témoignages d'investisseurs LMNP en résidence gérée.
J'ai franchi le cap après beaucoup d'hésitations , à force de lire des témoignages horribles sur Pierre & Vacances and co, il y a bientôt 10 ans.
Il y a un marché intéressant qui est justement celui de l'achat de biens d'occasion en LMNP géré. Personne n'en parle car c'est beaucoup moins rémunérateur pour les intervenants classiques que de vendre du neuf sur plan avec une défisc (=une avance sur moins-value) à la clé...
Perso j'ai acquis 3 biens d'occasion (2 étudiants, 1 hybride tourisme /affaires), 3 fois le vendeur avait acheté en Censi Bouvard et m'a revendu avec une moins value allant de 20 à 40%.
De mon côté acheter d'occasion me permet d'être sûr que le business model de la résidence est viable et d'avoir du recul sur son exploitation. Je regarde aussi les avis google mis par les locataires cela donne souvent une image assez fiable du sérieux du gestionnaire.
Mon critère n°1 pour investir c'est le rendement net de charges de copro et taxe foncière. Le loyer aussi. C'est quand même un peu de formalisme d'investir en LMNP (comptabilité annuelle, souscription prêt immo, etc); en deça de 300€ HT de loyer par mois j'estime que le jeu n'en vaut pas chandelle.
En n°1 bis, il y a le critère de l'emplacement; il faut se poser une question bête "si demain l'exploitant met la clé sous la porte, est-ce que c'est une bonne ou une mauvaise nouvelle ?" Vous allez acheter un bien décôté de 10-15% par rapport à sa valeur marché donc le départ du gestionnaire n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. C'est l'emplacement et la qualité de la résidence qui va vous mettre en rapport de force (avec les autres co-propriétaires) pour négocier vis à vis du gestionnaire lors des renouvellements de baux.
Le gros avantage du LMNP c'est que c'est un produit qui va vous permettre de faire jouer le levier de l'endettement, et de vous retrouver ensuite avec une rente "à vie". C'est adapté si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la gestion d'un bien en direct, si vous n'êtes pas bricoleur ou si vous êtes fortement fiscalisé puisque le régime réel permet d'avoir un loyer défiscalisé pendant fort longtemps...
Concernant l'exploitation des biens au quotidien, je touche du bois mais à ce jour c'est du 0 emmerde me concernant, le gestionnaire s'occupe de tout, y compris d'appeler les artisans et fournir des devis sur les petites réparations urgentes.
Clairement il ne faut pas viser la plus value à la revente. On achète avant tout du rendement donc c'est comme acheter une obligation, la valeur de votre bien fluctue en fonction du niveau des taux d'intérêt ! Si les taux sont bas la valeur de votre bien monte (je schématise mais avec des fonds euros à 1,5% tout le monde va être intéressé par du LMNP à 4%. Avec un fonds euros à 3,5% vous êtes déjà nettement moins sexy avec votre LMNP à 4%, donc vous allez devoir baisser votre prix pour booster le rendement de votre bien si vous voulez vendre). Il se passe exactement la même chose sur le marché des SCPI.
Il y a aussi l'incertitude fiscale qui est assez pénible, la suppression de la taxe d'habitation entraîne un matraquage sur la taxe foncière qui grignotte la rentabilité , et on voit que le gouvernement réfléchit à revoir la fiscalité sur la location meublée, on n'est malheureusement pas à l'abri de mauvaises surprises (histoire de flinguer le marché immobilier une bonne fois pour toutes et laisser le champ libre aux fonds d'investissement!).
Globalement j'émets donc un avis positif même si il y a quelques bémols liés essentiellement au bon vouloir de ceux qui nous gouvernent ! Il ne faut pas avoir peur de se lancer, en LMNP d'occasion l'effort d'épargne est généralement faible voire nul si on a un peu d'apport.
Je me permets d'intervenir sur ce forum pour faire un retour d'expérience puisqu'au final internet regorge d'avis de personnes n'ayant pas franchi le cap mais il y a peu de témoignages d'investisseurs LMNP en résidence gérée.
J'ai franchi le cap après beaucoup d'hésitations , à force de lire des témoignages horribles sur Pierre & Vacances and co, il y a bientôt 10 ans.
Il y a un marché intéressant qui est justement celui de l'achat de biens d'occasion en LMNP géré. Personne n'en parle car c'est beaucoup moins rémunérateur pour les intervenants classiques que de vendre du neuf sur plan avec une défisc (=une avance sur moins-value) à la clé...
Perso j'ai acquis 3 biens d'occasion (2 étudiants, 1 hybride tourisme /affaires), 3 fois le vendeur avait acheté en Censi Bouvard et m'a revendu avec une moins value allant de 20 à 40%.
De mon côté acheter d'occasion me permet d'être sûr que le business model de la résidence est viable et d'avoir du recul sur son exploitation. Je regarde aussi les avis google mis par les locataires cela donne souvent une image assez fiable du sérieux du gestionnaire.
Mon critère n°1 pour investir c'est le rendement net de charges de copro et taxe foncière. Le loyer aussi. C'est quand même un peu de formalisme d'investir en LMNP (comptabilité annuelle, souscription prêt immo, etc); en deça de 300€ HT de loyer par mois j'estime que le jeu n'en vaut pas chandelle.
En n°1 bis, il y a le critère de l'emplacement; il faut se poser une question bête "si demain l'exploitant met la clé sous la porte, est-ce que c'est une bonne ou une mauvaise nouvelle ?" Vous allez acheter un bien décôté de 10-15% par rapport à sa valeur marché donc le départ du gestionnaire n'est pas forcément une mauvaise nouvelle. C'est l'emplacement et la qualité de la résidence qui va vous mettre en rapport de force (avec les autres co-propriétaires) pour négocier vis à vis du gestionnaire lors des renouvellements de baux.
Le gros avantage du LMNP c'est que c'est un produit qui va vous permettre de faire jouer le levier de l'endettement, et de vous retrouver ensuite avec une rente "à vie". C'est adapté si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la gestion d'un bien en direct, si vous n'êtes pas bricoleur ou si vous êtes fortement fiscalisé puisque le régime réel permet d'avoir un loyer défiscalisé pendant fort longtemps...
Concernant l'exploitation des biens au quotidien, je touche du bois mais à ce jour c'est du 0 emmerde me concernant, le gestionnaire s'occupe de tout, y compris d'appeler les artisans et fournir des devis sur les petites réparations urgentes.
Clairement il ne faut pas viser la plus value à la revente. On achète avant tout du rendement donc c'est comme acheter une obligation, la valeur de votre bien fluctue en fonction du niveau des taux d'intérêt ! Si les taux sont bas la valeur de votre bien monte (je schématise mais avec des fonds euros à 1,5% tout le monde va être intéressé par du LMNP à 4%. Avec un fonds euros à 3,5% vous êtes déjà nettement moins sexy avec votre LMNP à 4%, donc vous allez devoir baisser votre prix pour booster le rendement de votre bien si vous voulez vendre). Il se passe exactement la même chose sur le marché des SCPI.
Il y a aussi l'incertitude fiscale qui est assez pénible, la suppression de la taxe d'habitation entraîne un matraquage sur la taxe foncière qui grignotte la rentabilité , et on voit que le gouvernement réfléchit à revoir la fiscalité sur la location meublée, on n'est malheureusement pas à l'abri de mauvaises surprises (histoire de flinguer le marché immobilier une bonne fois pour toutes et laisser le champ libre aux fonds d'investissement!).
Globalement j'émets donc un avis positif même si il y a quelques bémols liés essentiellement au bon vouloir de ceux qui nous gouvernent ! Il ne faut pas avoir peur de se lancer, en LMNP d'occasion l'effort d'épargne est généralement faible voire nul si on a un peu d'apport.
