LMNP ou location nue ?

[jenesaispas]

Bonjour,

Mes filles (22 ans) ont hérité en indivision d'un appartement neuf livré en fin d'année 2023.
Elles voudraient le louer.
Elles sont fiscalement rattachées à mon compte.
Ma TMI est de 11%, limite 30%.
Les loyers perçus me feront basculer dans la TMI 30%.

Si l'abattement de 50% de la LMNP peut paraitre alléchant de prime abord, la simulation que je viens de faire sur le site des impôts - toute autre chose étant égale par ailleurs - avec 8400 € en 4BE ou 5PD résulte en une économie de
138 € sur l'IR
163 €sur la CSG
126 € sur le PS
soit 427 € au total.

Dois-je conclure que la LMNP n'est pas adaptée à ce cas précis ? ou ai-je oublié quelque chose dans ma réflexion ?

Merci par avance pour vos retours.

 

[moietmoi]

Mes filles (22 ans) ont hérité en indivision

Si l'abattement de 50% de la LMNP

Bonjour, la déclaration en micro bic en location meublée est interdite en indivision.

( Certains avocats plaident à l'accepter dans un couple marié en communauté, mais certainement pas entre frères/soeurs)
Donc si vous louez en location meublée, la déclaration se fera au réel.
Il faut compter en frais ,aux alentours de 400 euros de frais de compta et une cde ( ancienne taxe pro) de l'ordre de 400 euros . Les 2 étant imputé en charge dans la comptabilité.
Concernant les impôts, au réel, il seront vraisemblablement à 0.
En location nue, vous aurez droit au micro foncier ou au réel.
La question qui se pose: y a t il un marché pour la location meublée à cet endroit, pour ce bien?
En location meublée , il y a plus de travail a fournir.

Mes filles (22 ans) ont hérité en indivision d'un appartement neuf livré en fin d'année 2023.

Ont elles la pleine propriété ou la nue propriété ?

 

[jenesaispas]

Elles ont la pleine propriété, mais vos premiers mots semblent clore le débat.

La quasi totalité de se qui se construit dans ma ville est en Pinel, donc je me disais que mettre un meublé sur le marché aurait apporté quelque chose.

Maintenant si c’est plus de travail pour au final dépenser en frais de compta et taxes ce qui est économisé en impôts, ce n’est peut-être pas très pertinent.

 

[Kizzo]

Elles ont la pleine propriété, mais vos premiers mots semblent clore le débat.

La quasi totalité de se qui se construit dans ma ville est en Pinel, donc je me disais que mettre un meublé sur le marché aurait apporté quelque chose.

Maintenant si c’est plus de travail pour au final dépenser en frais de compta et taxes ce qui est économisé en impôts, ce n’est peut-être pas très pertinent.

Envisagez la location solidaire si le LMNP ne vous convient pas, la rentabilité est excellente, vous n'aurez aucune vacance locative si vous passez par l'intermediation et vous aurez une belle réduction d'impôts à la clé.

 

[Rewolution]

C'est pourtant souvent le LMNP qui est, de loin, le plus intéressant. avec l'amortissement, zéro impôts.
Et s'il y a déjà plein de logements nus proposés (Pinel), ca peut être un loyer de 15-20% supérieur à la loc nue...

 

[Philou75]

C'est pourtant souvent le LMNP qui est, de loin, le plus intéressant. avec l'amortissement, zéro impôts.
Et s'il y a déjà plein de logements nus proposés (Pinel), ca peut être un loyer de 15-20% supérieur à la loc nue...

Pas certain car on s’aperçoit qu’il y a de plus en plus de meublé sur le marché (les premiers Pinel disparaissent et depuis deux ans les ventes en Pinel se sont largement essoufflées) donc je doute des 20% de loyer supplémentaires. Avant c’était le cas mais maintenant je n’en suis pas certain et je serai bailleur en meublé, je m’alignerai sur la location en nue pour le loyer afin d’être sûr de louer si l’offre de meublé est pléthore

 

[Kizzo]

C'est pourtant souvent le LMNP qui est, de loin, le plus intéressant. avec l'amortissement, zéro impôts.
Et s'il y a déjà plein de logements nus proposés (Pinel), ca peut être un loyer de 15-20% supérieur à la loc nue...

Si vous mettez bout à bout la réduction d'impôts, le coût d'acquisition moins élevé du logement (pas besoin d'en faire un palace ni de le meubler) et l'absence totale de vacance locative (donc pas de travaux de rafraîchissement) je ne suis pas convaincu que :
- l'écart soit si fort en faveur du LMNP
- le ratio risque/rendement penche non plus en faveur du LMNP

Ce n'est pas parce que c'est la solution plébiscitée par la plupart des personnes que c'est la meilleure option.
Cela dépend des objectifs de gestion.

A titre personnel je voulais 0 soucis, un loyer qui couvre les charges et pas de risque d'impayé.
En LMNP j'aurais sans doute un loyer facialement plus élevé.
Mais ça ne me permettrait pas de dormir aussi paisiblement qu'aujourd'hui avec une jolie association locataire, pour un loyer très correct au regard des biens

 

[Philou75]

A titre personnel je voulais 0 soucis, un loyer qui couvre les charges et pas de risque d'impayé.
En LMNP j'aurais sans doute un loyer facialement plus élevé.
Mais ça ne me permettrait pas de dormir aussi paisiblement qu'aujourd'hui avec une jolie association locataire, pour un loyer très correct au regard des biens

Par quelle association êtes-vous passé? Les associations prennent quel pourcentage pour la gestion du bien, règlement charges copropriété, déclaration fiscale…? Pas de besoin d’assurances loyers impayés dans ce cadre si je comprends bien?
Merci

 

[Kizzo]

Par quelle association êtes-vous passé? Les associations prennent quel pourcentage pour la gestion du bien, règlement charges copropriété, déclaration fiscale…? Pas de besoin d’assurances loyers impayés dans ce cadre si je comprends bien?
Merci

Soliha gère le dispositif au niveau national.
Je loue un bien au Groupe SOS et un autre à EQUALIS
L'association ne prend rien elle est locataire. Je gère mon bien directement : comme l'association fait tout directement avec l'occupant je n'ai rien à faire à part ma déclaration fiscale et répondre aux demandes quand j'en ai (1 par an max...)

Je pourrais prendre une garantie loyers impayés mais j'ai toute confiance en la bonne tenue de la comptabilité d'associations encadrées par l'Etat et dont le budget de fonctionnement est de plus de 10M€...
Je suis payé sans souci depuis le 1e jour.

 

[Philou75]

Merci pour votre réponse. En effet c’est intéressant moi qui loue en nu et voulais louer en LMNP une fois mon locataire parti. Du coup je me dis qu’il peut être intéressant de continuer à louer en nu avec ce système.
Avez-vous reçu une prime à l’intermédiation de 1000€? Je vois aussi que si on opte pour un mandat de gestion la prime est majorée de 1000€ et peut également être majorée si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 mètres carré.