LMNP / LMP : cumul location longue durée et saisonnière. Seuils et assiette ?

[Pol_szczeciniarz]

Bonjour à tous !

Je me pose plusieurs questions concernant le cumul de location meublée longue durée et touristique, en particulier concernant les seuils d'affiliation et les assiettes fiscales et sociales.

Voilà la situation :
Revenus salariés annuels : 60 K
Revenus locations meublée longue durée : 38 K
Revenus locations meublée touristique classée : 20K

Nous sommes donc pour moi sous les seuils de passage LMNP -> LMP ( <50 % des revenus) et également sous les seuils d'affiliation cotisations sociales. Vous confirmez ?

En cas de dépassement du seuil des 23 K pour la location meublée classée, par exemple avec les revenus suivants :

Revenus salariés annuels : 60 K
Revenus locations meublée longue durée : 38 K
Revenus locations meublée touristique classée : 40K

Quelle serait l'assiette soumisse aux cotisations sociales : 40K ou 40+38K?

Merci beaucoup pour votre aide

Pol

 

[moietmoi]

Bonjour,

Revenus locations meublée longue durée : 38 K
Revenus locations meublée touristique classée : 20K

je pense que tu parles des recettes (loyers+charges)et non pas des revenus

attention pour les touristiques, c'est avant la ponction faite par la plateforme; de l'argent que tu ne vois jamais, mais qui rentre dans les recettes.....2 nuits à 60 euros pour le client , cela fait 120 de recettes alors que tu ne touches que 90, par exemple...

Revenus salariés annuels : 60 K

là, et vu tes chiffres, c'est un peu complexe... car le revenu à prendre en compte est le revenu fiscal après abattement.....mais les comptables et le fisc ne le savent peut être pas.....

160
Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205

Nous sommes donc pour moi sous les seuils de passage LMNP -> LMP ( <50 % des revenus) et également sous les seuils d'affiliation cotisations sociales. Vous confirmez ?

en tenant compte de mes remarques ci dessus. oui!!

Revenus locations meublée longue durée : 38 K
Revenus locations meublée touristique classée : 40K

Quelle serait l'assiette soumisse aux cotisations sociales : 40K ou 40+38K?

aucune des 2
si tes recettes totales sont de 78ke et que les revenus salariés et assimilés du couple sont de 60ke , alors tu es lmp fiscal et lmp social;
Dans ce cas, ce ne ne sont pas les recettes qui sont soumises à cotisations sociales, mais le résulat, en tenant compte que les cotisation sociales sont déductibles;

 

[Pol_szczeciniarz]

Merci our cette réponse ... qui me surprend.
Je confirme qu'il fallait lire recettes et non pas revenus.

En quoi le passage du seuil LMNP vers LMP entraine-t-il :
- fiscalement un passage obligatoire du régime micro vers le régime réel ? Pour moi le régime micro est ouvert jusqu'à 72 500 € (pour location meublée longue durées) et 176 200 € pour les meublés classés. Je me trompe ? Du coup ce ne sont pas les bénéfices mais bien les recette diminués d'un abatement qui sont taxbles.

- en matière de cotisations : pour moi on peut rester au régime micro jusqu'à 176 200 €, idem il ne s'agit donc pas du bénéfice qui est soumis aux cotisations, mais les recettes diminuées d'un abatement.
( https://www.urssaf.fr/portail/home/...-meuble/la-location-de-logement-meuble-d.html )

Dites moi si quelque chose m'échappe ...

En ce qui concerne l'assiette en revanche je ne vois pas : en cas de dépassement du seuil de 23 000 € sans dépassement des 50 % ( donc en restant LMNP), quelle serait l'assiette soumise aux cotisations : la location meublée touristique seule, ou bien l'intégralité des revenus des locations meublées ?

Merci

 

[moietmoi]

- fiscalement un passage obligatoire du régime micro vers le régime réel ?

bien sûr que vous pouvez rester micro...je pensais que vous êtiez au réél...

Du coup ce ne sont pas les bénéfices mais bien les recette diminués d'un abatement qui sont taxables.

tout à fait puisque en micro, le bénéfice est forfaitairement : recettes -abattement...

Dites moi si quelque chose m'échappe ...

j'ai la même lecture...

En ce qui concerne l'assiette en revanche je ne vois pas : en cas de dépassement du seuil de 23 000 € sans dépassement des 50 % ( donc en restant LMNP), quelle serait l'assiette soumise aux cotisations : la location meublée touristique seule, ou bien l'intégralité des revenus des locations meublées ?

la location touristique seule....

 

[Pol_szczeciniarz]

la location touristique seule....

Vous êtes certain ?

A l'inverse si franchissement du seuil de 50 % (via le total des locations meublées, touristique + longue durée, mais pas "individuellement"), c'est bien toutes les locations meublées qui seront soumises aux cotisations (donc 22 % pour les locations longue durée, ça me semble énorme ...)

 

[Pol_szczeciniarz]

Ahhh mais du coup ces taux (6 % pour le meublé touristique classé, 22 % pour le longue durée) c'est à la place de la CSG / CRDS qu'on paye de toutes façons sur notre fiche d'impôts quand on est pas affilié en auto entrepreneur ?

La différence :
- pour la longue durée c'est donc 17,8% de 50% (abatement micro bic) des revenus dans un cas, contre 22 % de 100 % des recettes dans l'autre;
- pour le meublée de tourisme classé 17,8% de (100-71 %, abatement micro bic) dans un cas, contre 6 % de 100 % des recettes dans l'autre,

c'est bien ça ?

 

[moietmoi]

Vous êtes certain ?

oui.

A l'inverse si franchissement du seuil de 50 % (via le total des locations meublées, touristique + longue durée, mais pas "individuellement"), c'est bien toutes les locations meublées qui seront soumises aux cotisations

si tu deviens lmp, oui;

donc 22 % pour les locations longue durée, ça me semble énorme ..

il faudrait que je regarde les % en micro, mais en réel c'est aux alentours de 45% du bénéf...comme pour tout travailleur indépendant; donc le 22% me semble réaliste....

c'est à la place de la CSG / CRDS qu'on paye de toutes façons sur notre fiche d'impôts quand on est pas affilié en auto entrepreneur ?

il est exact que losrque un revenu n'est pas soumis aux cotisations, il est redevable des prélèvements; et vice versa; soit le revenu est considérer comme un revenu du travail,(cotisations) soit du capital(prélèvements sociaux)

 

[Pol_szczeciniarz]

Encore merci pour ces réponses très utiles.
Dans la suite de cette interrogation j'ai également une question sur le sort des plus values notamment court terme.

Le gros soucis du régime LMP c'est évidemment ces plus values, notamment lorsqu'en raison du régime micro on a pu bénéficier de l'abatement uniquement "forfaitaire". J'ai vérifié que l'utilisation de l'abatement forfaitaire fait que l'on est censé simuler l'amortissement lors du calcul de la valeur net comptable pour l'établissement des plus values court termes.

Que se passe-t-il pour ces plus values court termes si on a par exemple été pendant longtemps au régime LMNP, perte de revenus pendant un ou deux ans qui nous fait basculer en LMP (1) puis repassage en LMNP (2) (par exemple avec une augmentation des autres revenus, ou une baisse des revenus meublés), et enfin vente (3) :
- lors du passage (2) LMP -> LMNP des plus values courts termes sont elles dues ? Comment sont elles calculées ?
- la vente (3) sera-elle soumise à la plus value des particuliers ou des professionnels ?

- plus globalement : voyez vous des montages qui permettraient d'éviter les conséquences embêtantes (cotisations et plus values) d'un changement LMNP -> LMP -> LMNP en cas de fluctuation des autres revenus ?

Merci !

 

[moietmoi]

Le gros soucis du régime LMP c'est évidemment ces plus values, notamment lorsqu'en raison du régime micro on a pu bénéficier de l'abatement uniquement "forfaitaire". J'ai vérifié que l'utilisation de l'abatement forfaitaire fait que l'on est censé simuler l'amortissement lors du calcul de la valeur net comptable pour l'établissement des plus values court termes.

Bonjour,
sur le principe du lmp en micro bic, effectivement le code des impôts indique pour les lmp que l'abattement "comprend" l'amortissement qui doit être considéré comme linéaire;
"A cet égard, l'abattement forfaitaire applicable aux recettes du régime micro est réputé tenir compte des amortissements calculés selon le mode linéaire."
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10606-PGP.html/identifiant=BOI-BA-BASE-15-20-20160907Mais je vais y revenir par la suite;

Que se passe-t-il pour ces plus values court termes si on a par exemple été pendant longtemps au régime LMNP, perte de revenus pendant un ou deux ans qui nous fait basculer en LMP (1) puis repassage en LMNP (2) (par exemple avec une augmentation des autres revenus, ou une baisse des revenus meublés), et enfin vente (3) :
- lors du passage (2) LMP -> LMNP des plus values courts termes sont elles dues ? Comment sont elles calculées ?
- la vente (3) sera-elle soumise à la plus value des particuliers ou des professionnels ?

les plus values latentes ne sont pas imposés; passage lmp vers lmnp ou inverse; les plus value sont dues lors de la vente;
le régime appliqué est celui de l'année de la vente du bien, et le bofip précise que comme lorsque l'on vend, on ne sait pas forcément si l'on est lmp ou lmnp, on déclare comme l'année n-1 et on rectifie après...... cela posera à mon avis problème tant au notaire qu'au comptable......

Le changement de qualité n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité au sens de l'article 201 du CGI ou de l'article 202 ter du CGI.
460
En cas de cession d'immeuble par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et de loueur en meublé non-professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d'imposition applicable lors de la cession.
470
Le contribuable ne sachant pas nécessairement lors de la cession s'il sera considéré, au titre de l'année de cession, comme un loueur en meublé professionnel ou comme un loueur en meublé non professionnel, il pourra être admis que celui-ci soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession. Sous réserve des cas visés à l'article 1729 du CGI, cette régularisation pourra s'effectuer sans pénalités ni intérêts de retard.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20200205
Mais je reviens au amortissement en micro bic lmnp
un bon comptable ou un bon avocat vont faire la distinction entre inscrit à l'actif d'une entreprise (lmp ou lmnp) et affecté à l'exploitation; un bien n'est pas affecté à l'exploitation dans le cadre du lmnp or il l'est dans le cadre du lmp;

BOI BIC PVMV 20 40 30 &210 : notion de biens affectés à l’exploitation (pour
application de l’art 151 septies B)
« Un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre
de l’activité économique exercée par l’entreprise..... Sont donc exclus du
présent dispositif les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers
utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.
Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en
meublé, à titre non professionnel (CGI, art. 155, IV).
En revanche, lorsque l'activité de location en meublé est exercé à titre
professionnel au sens du IV de l'article 155 du CGI, les locaux d'habitation
meublés mis en location sont réputés affectés à l'exploitation. »

or comment est calculée la plus value:
BOI BIC DECLA 20 &1 :
Conformément aux troisième et quatrième alinéas du 1 de l'article 50-0 du code
général des impôts (CGI), les éléments d'imposition des contribuables qui relèvent
du régime des micro-entreprises comprennent :
- le bénéfice imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values
professionnelles. Ce bénéfice est déterminé de manière forfaitaire ;
- et les plus ou moins–values provenant de la cession des biens AFFECTES
à l'exploitation déterminées selon le modèle réel.

Donc dans le cas d'une exploitation en micro bic, en lmnp, l'abattement ne fait pas courir les amortissements;
(car non affecté)donc pour le calcul de la plus value, en cas de vente en tant que lmp, la période lmnp n'aura pas consommé d'amortissement;
La question se pose par exemple en lmnp, lors du passage de micro bic vers réel; l'immobilier d'un bien est exploité en micro bic pendant 10 ans, puis passe au réél; pour la valeur du bien à inscrire à l'actif dans le bilan au réél, on fait évaluer le bien lors du passage au réél; mais quid des amortissements; doit on considérer que le bien a consommé 10 ans d'amortissements? ou bien on commence les amortissements à zéro: Pour un lmnp micro bic, on n'a pas consommé d'amortissements, si on était lmp micro bic, on a consommé les amortissements......

 

[Pol_szczeciniarz]

Donc dans le cas d'une exploitation en micro bic, en lmnp, l'abattement ne fait pas courir les amortissements;
(car non affecté)donc pour le calcul de la plus value, en cas de vente en tant que lmp, la période lmnp n'aura pas consommé d'amortissement;
La question se pose par exemple en lmnp, lors du passage de micro bic vers réel; l'immobilier d'un bien est exploité en micro bic pendant 10 ans, puis passe au réél; pour la valeur du bien à inscrire à l'actif dans le bilan au réél, on fait évaluer le bien lors du passage au réél; mais quid des amortissements; doit on considérer que le bien a consommé 10 ans d'amortissements? ou bien on commence les amortissements à zéro: Pour un lmnp micro bic, on n'a pas consommé d'amortissements, si on était lmp micro bic, on a consommé les amortissements......

C'est étrange : ayant déclaré pendant des années (plus de 10 ans) des biens en LMNP au micro, j'ai interrogé plusieurs comptables et fiscalistes sur l'opportunité de passer à l'option réelle notamment en ce qui concerne les amortissements.
Tous m'ont confirmé que la valeur à amortir serait la valeur d'acquisition et non pas la valeur actuelle, les amortissements non déduits en régime micro sont considérés par l'administration fiscale comme "perdus" car inclus dans l'abatement forfaitaire.
Se sont ils trompés ?