Litige crédit immobilier.

[anonymous2654]

Bonjour,
J'avais signé une vente avec un acheteur qui a ensuite décidé de monter une SCI, ce qui l'a mis en retard. Au moment de la signature de la promesse de vente la SCI était en cours de constitution avec clause de substitution. Je n'ai appris par le biais d'un agent que 3 semaines avant la signature finale qu'il y avait ce sujet, j'ai du envoyer mise en demeure et on m'a confirmé que ça allait se faire dans le temps. Suite à un manque de professionnalisme plusieurs semaines après expiration du contrat et sans garantie j'ai décidé de passer à autre chose. Il se pose désormais la question du dépôt de garantie, comment doit-il être réparti en principe ? De mon point de vue j'ai subit un dommage réel, du point de vue de l'acquéreur, il estime avoir "tout" bien fait et souhaite toujours acheter le bien après avoir reçu une offre de prêt pour sa SCI uniquement 1 mois après l'expiration de la promesse de vente. Ce n'est plus possible puisque je suis passé à autre chose et le prix était en plus particulièrement avantageux pour l'acquéreur. L'acquéreur vient de me notifier que la clause suspensive n'était pas défaillie de son fait, alors qu'il m'avait dit plus tôt qu'elle était accomplie et son notaire avait aussi indiqué qu'elle était accomplie. De plus l'offre ne semble pas conforme car elle est au nom de la SCI et pas de l'acquéreur.

 

[Triaslau]

Bonjour,
Il n'y a qu'un juge qui peut décider de vous remettre le dépôt de garantie, le notaire n'a pas le droit de le faire de son fait.

En l'état de ce que vous dite, si il y a "juste" un mois de retard, et que l'acheteur vous a régulièrement tenu informé de ces démarches et de ce qui "coinçait" je pense que vous avez très peu de chance d'obtenir gain de cause.

Votre meilleur argument est sans doute le "changement" d'acheteur. Vous pourriez argumenter que vous ne voulez pas (pour des raisons qui vous regardent et que vous n'avez pas à justifier" vendre à une SCI et que si vous aviez été informé dés le début, vous n'auriez pas signé le compromis. Mais si vous n'avez jamais fait de retour formel à ce sujet alors que l'acheteur vous informait de ce qu'il faisait là non plus je crois pas que vous avez une chance.

 

[anonymous2654]

ok juge obligatoire, pas de partage à l'amiable possible ?

très peu de chance ? Le contrat a une date limite, pourquoi le juge protégerais l'acquéreur hors contrat ? J'ai signé pour un prix raisonnable afin de faire un transaction rapide, mais comme j'ai du prendre un crédit la vente n'a plus d'intérêt. Il ne manquerais plus qu'à ce que je finisse par payer des frais de justice pour lui rembourser son depôt sans avoir aucune indemnité pour mes pertes financières, mon temps perdu, mes frais de recherche et les diagnostiques.

On ne peut pas dire que j'ai été régulièrement informé, je n'ai été informé que 3 semaines avant la signature du montage risqué, et on m'a menti en me laissant penser que les délais allais être faible.

Il y a une clause de substitution dans le contrat donc cela ne me semble pas envisageable de refuser une substitution.

Il me semble que la jurisprudence s'applique dans mon cas:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000027127393

 

[Triaslau]

Oui mais justement vous aurez du mal à prouver que votre préjudice est plus important que le sien. Votre lien ne tient pas du tout dans ce cas, le délai ne semble pas du tout imputable à de la mauvaise volonté de l'acheteur mais au temps administratif et au temps bancaire qu'il ne maîtrise pas.

Mais bon je ne vous donne que mon avis, voyons si d'autre ont des positions différentes.

 

[anonymous2654]

ok mais mon préjudice est difficilement estimable car il m'a empêché de finaliser une acquisition et il implique des transactions financières dont les montants en jeux peuvent faire des différences plus importantes que ce dépôt de garantie en fonction des dates qui sont retenues.

n'est ce pas exagéré de ne pas monter la SCI avant de soumettre une offre d'achat et de mettre 2 mois à déposer un dossier de crédit ? J'ai l'impression que les risques ont toujours été pris sans respect de mes intérêts et maintenant que la situation à dérapé (intermédiaires malhonnêtes) et après avoir fait des efforts vains pour rattraper la situation avec l'acheteur final je n'ai plus très envie de faire de cadeaux. merci

 

[baboune]

Bonjour,

la date de signature, dite "date de réitération authentique" dans le compromis, n'est pas une date butoir ferme.

ce n'est que la date à partir de laquelle, si la vente n'est pas régularisée, une des parties peut mettre l'autre en demeure par lettre recommandée, pour lui demander de régulariser la vente.
cela est précisé dans le compromis que vous avez signé.

Donc, votre mise en demeure, si j'ai bien compris, a été envoyée avant cette date butoir, elle n'est donc pas conforme.

de plus votre opération s'est déroulée en fin d'année, période où les délais de traitements sont particulièrement allongés.
Il est fréquent dans cette période que les ventes se signent avec du retard

si vous refusez maintenant la vente c'est vous qui devrez à l'acquéreur les 10% du prix pour rupture de la vente.

Cdt

 

[anonymous2654]

Alors je ne sais pas si toutes les promesses fonctionne de la même façon mais dans mon cas (promesse unilatérale) la mise en demeure a eu lieu environ un mois avant la date de fin, c'était la date limite d'obtention de prêt au regarde de la clause suspensive. Effectivement l'acheteur est protégé entre la date limite d'obtention de prêt et la date de fin du contrat. La promesse est claire:

Sur la caducité à échéance:
Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente
à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la
promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en
demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN
nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de
l’acquérir.

Sur l'indemnité d'immobilisation:
Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas
échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
a) Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en
cas de réalisation de la vente promise.
b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous
les cas où la non réalisation de la vente ou la non levée de l'option résulterait de la
défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.
c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre
d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses
substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-
dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Selon la jurisprudence ici, il me semble que la clause suspensive a été réalisée:
https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000027127393

 

[baboune]

Autant pour moi,

je n'avais pas compris qu'il s'agissait d'une promesse unilatérale de vente. j'étais parti sur un compromis classique.

 

[anonymous2654]

désolé, j'aurai du clarifier. Et du coup vous avez un avis ?

 

[baboune]

Bonjour,

logiquement s'il n'y a pas de levée d'option ou de régularisation de la vente, le dépôt de garantie revient au vendeur mais comme je vous l'ai dit la période du dernier trimestre 2019 ayant été très perturbé sur le plan des délais bancaires il se pourrait que le retard ne soit pas dû à une quelconque négligence de l'acheteur mais juste dû au délais de traitement des banques.
de ce fait il est impossible d'affirmer quoi que ce soit sur l'issu de ce litige.
on peut penser que l'acquéreur va contester l'attribution au vendeur
Cdt