L'investissement Locatif n'est pas profitable.

[Invest Rookie]

Bonjour Bonsoir

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

achat 2 piéces,33m² à Saint Denis : 115000€ plus droits d'enregistrements, notaire ect estimé à 9700€

Equity(apport) 80000€
Dette 45000€ sur 15 ans à 2.5% TAEG soit 300€/mois

Travaux estimé à 10000€ que je peux sortir en vendant les titres de mon CTO( quel brise coeur )

Je veux etre réaliste avec le loyer mensuel que je pourrais percevoir avec ce bien

Loyer: 580€ C.C./mois

Donc ça nous fait : 580*12 = 6960€ - 3600(Dette)= 3360

3360€- 960€ (Charge Copro)-700 TF (estimée)= 1700

Ces 1700€ seront bouffée par les impots et assurances,vacances locative et autre petits travaux d'entretiens.

C'est vraiment un calcul grosso modo mais on est pas à une vache prés. J'ai lu il y a fort longtemps un post de Buffeto disant que l'investissement locatif n'était pas fait pour rapporté des revenus mais ce constituer un patrimoine à (trés)long terme.

 

[Aristide]

Bonjour,

C'est vraiment un calcul grosso modo

C'est le moins que l'on puisse dire !!!

Vous confondez "charges" et "Dépenses".

Un crédit remboursé par une mensualité de 300€ génère effectivement une "dépenses" (= sortie de trésorerie) à due concurrence.

Mais la charge n'est composée que des intérêts soit 45.000€ x 2,50% /12 = 93,75€ le premier mois; dégressif chaque mois ensuite soit :

+1.096€ première année
+ 1.033€ 2ème année
+
+
+ 136€ 14ème année
+ 48€ 15ème année.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Buffeto]

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

forcément , tu pars avec des données erronées ......du coup tu arrives à une conclusion ...erronée

un investissement locatif se fait à crédit à 110% .....pas d'apport personnel ...c'est la base .

 

[lopali]

un investissement locatif se fait à crédit à 110% .....pas d'apport personnel ...c'est la base .

Lors d'une année blanche, avec des bas taux de crédit et des liquidités faiblement rémunérées, moi je dis que ça se discute...

 

[Buffeto]

Lors d'une année blanche, avec des bas taux de crédit et des liquidités faiblement rémunérées, moi je dis que ça se discute...

.. oui bien sur mais je parlais en règle générale ....

 

[lopali]

960€ (Charge Copro)

À mon avis, c'est ça qui fait le plus de mal à cet investissement.

 

[Invest Rookie]

Vous confondez "charges" et "Dépenses".

Un crédit remboursé par une mensualité de 300€ génère effectivement une "dépenses" (= sortie de trésorerie) à due concurrence.

Mais la charge n'est composée que des intérêts soit 45.000€ x 2,50% /12 = 93,75€ le premier mois; dégressif chaque mois ensuite soit :



Cdt

Bonsoir, @ Aristide, à vrai dire j'ai du mal à comprendre le but de votre réponse, oui les mensualités sont composés d'interets mais aussi de capital et l'on rembourse d'abord beaucoup d'interets puis plus de capital au fur et à mesure du temps, quoi qu'il en soit cela fera toujours 300€/mois à sortir pendant 15 ans.
En effet les interets sont déductibles lors du calcul de l'imposition en régime machin bidule mais cela m'est complétement équilatérale.

@ Buffetto : HaHa j'ai l'impression d'entendre des youtubers immo! 0 apport et 110% de crédit comprenez que le risque n'est pas le même, c'est envisageable si vous gagnez trés trés bien votre vie et que la somme emprunté ne correspond pas à une grande part global de votre patrimoine.
Cela correspond clairement pas à mon profil, c'est déja compliquée d'etre en cash flow positif avec 2/3 d'apport, alors avec 110% de levier il faut étendre l'emprunt sur 30 ans, à l'américaine

@ lopali: c'est ma hantise les charges de copro

 

[agra07]

Bonjour Bonsoir

Aprés des années d'économie dans le but de me constituer un apport afin d'effectuer un investissement locatif, ma conclusion est dans le titre

achat 2 piéces,33m² à Saint Denis : 115000€ plus droits d'enregistrements, notaire ect estimé à 9700€

Equity(apport) 80000€
Dette 45000€ sur 15 ans à 2.5% TAEG soit 300€/mois

Travaux estimé à 10000€ que je peux sortir en vendant les titres de mon CTO( quel brise coeur )

Je veux etre réaliste avec le loyer mensuel que je pourrais percevoir avec ce bien

Loyer: 580€ C.C./mois

Donc ça nous fait : 580*12 = 6960€ - 3600(Dette)= 3360

3360€- 960€ (Charge Copro)-700 TF (estimée)= 1700

Ces 1700€ seront bouffée par les impots et assurances,vacances locative et autre petits travaux d'entretiens.

C'est vraiment un calcul grosso modo mais on est pas à une vache prés. J'ai lu il y a fort longtemps un post de Buffeto disant que l'investissement locatif n'était pas fait pour rapporté des revenus mais ce constituer un patrimoine à (trés)long terme.

Bonjour,
Je ne suis pas un fin connaisseur de l'investissement locatif car je ne le pratique pas.
Mais si on reprend vos chiffres "à une vache près" on constate que pour une immobilisation de capital d'environ 90 000 € pendant 15 ans, vous vous retrouvez à la fin propriétaire d'un appartement correctement entretenu de 33 m2 qui vaudra combien ? et qui vous rapportera combien ?
N'est-ce pas là l'intérêt de l'opération ?

 

[Invest Rookie]

@ Agra07, Bonsoir Chez moi à Saint Denis un 2 piéces de 30 à 35m² ce traite vers 130000-150000€, plus si vous êtes à la porte de Paris(Stade de France) Personne peut prédire les prix à 15 ans. Idem pour les loyers. Je me demande si c'est pas mieux de garder cet apport pour une RP ou des investissements boursier...

 

[Buffeto]

@ Buffetto : HaHa j'ai l'impression d'entendre des youtubers immo! 0 apport et 110% de crédit comprenez que le risque n'est pas le même, c'est envisageable si vous gagnez trés trés bien votre vie et que la somme emprunté ne correspond pas à une grande part global de votre patrimoine.
Cela correspond clairement pas à mon profil, c'est déja compliquée d'etre en cash flow positif avec 2/3 d'apport, alors avec 110% de levier il faut étendre l'emprunt sur 30 ans, à l'américaine

cette semaine je vais signer un petit appart qui fait 79750 € FAI , FNI .....

je fais un crédit de 80k€ à 1.70% sur 20ans sans assurance (achat en SCI avec caution personnelle ) soit une mensualité de 393.44€ .

ce bien est actuellement loué 396€ ( dont 40€ de charges )


où est le risque ?