L'immobilier est-il indispensable dans un patrimoine ?

[Le Verrier]

Bonjour,

Fidèle lecteur de cet excellent site depuis bientôt deux ans, je poste aujourd'hui mon premier message sur le forum pour recueillir vos avis sur la question énoncée dans le titre du topic.

Mon patrimoine s'élève aujourd'hui à environ 350 K€, répartis en actions, obligations (fonds euros), épargne-logement et livrets bancaires. Mon objectif est d'optimiser celui-ci pour me constituer des revenus complémentaires lorsque je serai à la retraite, dans une bonne vingtaine d'années.

Je suis locataire de ma résidence principale, ce qui me "convient" plutôt là où je vis (Paris), et je n'ai donc pas du tout d'immobilier dans mon patrimoine. L'immobilier locatif en direct ne m'intéresse pas et c'est par conséquent plutôt vers la pierre papier que je me tournerais si je devais investir dans ce domaine, avec toutes les questions que je peux me poser : dans quels produits ? comment (bien) les choisir ? avec quelle diversification ? au comptant ou à crédit ? est-ce le bon moment ? etc etc...

Mais avant tout et je reviens à ma question de départ : l'immobilier est-il (vraiment) indispensable, selon vous, dans un patrimoine ?

Je vous remercie d'avance pour vos réponses.

 

[Buffeto]

Mais avant tout et je reviens à ma question de départ : l'immobilier est-il (vraiment) indispensable, selon vous, dans un patrimoine ?.

comme toujours il n'y a pas de réponse tranchée dans ce domaine MAIS.......compte tenu de ce que tu nous écrit je dirais que tu as des superbes opportunités ( notamment fiscales ) qu'il conviendrait de saisir....

Mon objectif est d'optimiser celui-ci pour me constituer des revenus complémentaires lorsque je serai à la retraite, dans une bonne vingtaine d'années.

les revenus complémentaires ne peuvent s'obtenir que de 2 maniéres :

soit en consommant progressivement le capital ( ce sera le cas si tu fait des rachats partiels d'AV ou de livrets) voire en aliénant celui ci lors de rentes viagères ( produits de retraite genre PERP , madelin ou préfon ) .

soit en se servant du capital pour investir dans des biens qui te serviront eux meme un revenu ( immo locatif , LMNP , SCPI )

c'est par conséquent plutôt vers la pierre papier que je me tournerais si je devais investir dans ce domaine, avec toutes les questions que je peux me poser : dans quels produits ? comment (bien) les choisir ? avec quelle diversification ? au comptant ou à crédit ? est-ce le bon moment ? etc etc....

à ce stade du questionnement va entrer en jeu un paramètre qui peut être capital : l'IRPP.

en effet si on ne choisi pas ses investissements uniquement en fonction de l'IRPP celui ci doit nous amener à réfléchir sur le meilleur placement et sur le choix du financement........

ma question est donc : IRPP ? trop? ou normalement ?

en attendant quelques petites lectures : le blog à Buffeto

mais aussi le blog à buffeto

et enfin ....le blog à .....buffeto

 

[Le Verrier]

ma question est donc : IRPP ? trop? ou normalement ?

Mon TMI est actuellement de 14 % et il sera sans doute de 30 % dans les prochaines années.

en attendant quelques petites lectures : le blog à Buffeto

mais aussi le blog à buffeto

et enfin ....le blog à .....buffeto

Merci pour ces liens. Je vais lire tout ça.

 

[Buffeto]

Mon TMI est actuellement de 14 % et il sera sans doute de 30 % dans les prochaines années.

dans ces conditions que dirais tu d'un investissement dans des SCPI de rendement avec un crédit in fine nanti par une de tes assurances vie ?
voire meme si tu es sur de n'avoir pas besoin d'une petite partie de tes économies durant 5ans l'achat au comptant ( ca ne se finance pas à crédit ce que je vais t''indiquer ) de la nue propriété de parts de SCPI ?

 

[Aristide]

Bonjour,

( ca ne se finance pas à crédit ce que je vais t''indiquer ) de la nue propriété de parts de SCPI ?

Ah bon !

Et pourquoi pas ?

Cdt

 

[Buffeto]

Et pourquoi pas ?

parce que ca ne présente que peu d’Intérêt fiscalement parlant.
en effet lorsque tu achètes de la nue propriété ( par exemple sur 5 ans ) tu ne touches aucun revenu pendant 5 ans .dans ces conditions devoir payer des intérêts d'emprunt ne sers pas à grand chose d'une part ...
et d'autre part lorsque j'ai fait cette opération il y a quelques années , la SCPI avec laquelle j'ai fait l'opé m'a indiqué ne pas accepter le financement à crédit . je ne me suis pas trop posé la question du pourquoi ....

 

[Aristide]

Au plan technique nous sommes donc d'accord pour dire que le financement d'une nue propriété (SCPI ou autre) est donc possible.

Au plan fiscal l'intérêt est sans doute limité mais, ne percevant aucun revenu et ayant cependant des intérêts à payer, n'existe t-il pas cependant ?

Par contre, pour ton expérience relatée, je ne vois de quel droit une SCPI empêcherait un souscripteur de se financer au moyen d'un crédit ?

Transpose sur un investissement physique; imagine tu un propriétaire interdire à son acquéreur d'emprunter ?

Cdt

 

[usercb772]

les revenus complémentaires ne peuvent s'obtenir que de 2 maniéres :

soit en consommant progressivement le capital ( ce sera le cas si tu fait des rachats partiels d'AV ou de livrets) voire en aliénant celui ci lors de rentes viagères ( produits de retraite genre PERP , madelin ou préfon ) .

soit en se servant du capital pour investir dans des biens qui te serviront eux meme un revenu ( immo locatif , LMNP , SCPI )
[/B]

Certes, mais les biens qui servent un revenu ne sont pas uniquement des biens immobiliers, c'est le cas aussi des biens financiers comme les actions.

Avec un horizon de placement de 20 ans, à votre place, j'hésiterais entre deux options :
- L'achat de la RP à crédit => pour schématiser, on remplace les loyers par des remboursements de crédit.
- La constitution d'un portefeuille d'action diversifié, dans lequel vous pouvez intégrer de l'immobilier via des foncières cotées.

En plus, votre TMI faible ne vous contraint pas à faire des montages compliqués pour faire baisser vos impôts.

Les SCPI sont aujourd'hui très chères, avec peu de perspectives de sortir en plus-value, et peu de perspectives de hausse des loyer. Les frais sont très élevés, que ce soit la gestion ou les frais de souscription. Et il est très difficile de diversifier avec ces produits.

 

[Buffeto]

Au plan fiscal l'intérêt est sans doute limité mais, ne percevant aucun revenu et ayant cependant des intérêts à payer, n'existe t-il pas cependant ?

non puisque le déficit
de 10 700 euros imputable sur le revenu global ne peut pas etre créé par les intérêts d'emprunt

Par contre, pour ton expérience relatée, je ne vois de quel droit une SCPI empêcherait un souscripteur de se financer au moyen d'un crédit ?

je ne sais pas , tout ce que je sais c'est ce que mon conseiller m'a dit . à savoir que je ne pouvais acheter la nue propriété à crédit .
comme je te le disais je ne me suis pas trop posé la question du pourquoi

 

[Buffeto]

- L'achat de la RP à crédit => pour schématiser, on remplace les loyers par des remboursements de crédit.

certes mais :

Je suis locataire de ma résidence principale, ce qui me "convient" plutôt là où je vis (Paris),