Les recommandation de HCSF une abération pour des cas isolé ?

[mosstm]

Bonjour,
La récente décision de l'HCSF de supprimer le calcul différentiel me laisse dans une situation très tendu dont voici les grandes lignes:
- Ayant un très faible loyer (195€/mois) j'ai investi dans le locatif il y a 2 ans.
- Cependant suite à une mutation professionnel et une aide de mon employeur sur 10 ans j’envisageai récemment d'acheter ma résidence principale (avec apport personnel de 17%) mais mon taux d'endettement n'étant plus calculé comme à l'époque je crains fort d'être refusé dans tout les établissements bancaires
- Pourtant la nouvelle situation dans laquelle je me retrouverai me permettrai largement de subvenir à mes besoin et d'épargner en moyenne 8000€ par an encore.... mais mon taux d'endettement serait d'environ 45% !!!

D'où le ridicule de la situation et l'abération de cette recommandation. Mon cas est actuellement à l'étude auprès de ma banque et de certains courtiers mais je crains le pire....

Si d'autres personnes sont dans le même cas je suis preneur de votre expérience et avis, et également si certaine personne ont une idée de la réponse que peuvent me donner les banques alors n'hésitez pas. En espérant que ce sujet en aidera d'autres. Au plaisir de vous lire !

 

[moietmoi]

Bonjour,
partons du principe que les banques ont le droit de déroger aux recommandations:

j'ai investi dans le locatif il y a 2 ans.

le reste à rembourser (capital restant du sur le crédit) actuel est il supérieur à la valeur actuelle du(des) biens?

- Ayant un très faible loyer (195€/mois) j'ai investi dans le locatif il y a 2 ans.

la banque à l'époque a sans doute fait l'erreur de ne pas ré évaluer le loyer;

je suis preneur de votre ................ avis

y aurait il possibilité de regrouper les crédits?( locatif +rp) il est vrai que le locatif n'a que 2 ans, mais cela dépend des conditions initiales ( taux et durée)...

 

[mosstm]

Bonjour,
partons du principe que les banques ont le droit de déroger aux recommandations:

le reste à rembourser (capital restant du sur le crédit) actuel est il supérieur à la valeur actuelle du(des) biens?

La valeur du bien se situe autour de 165000 pour un reste à rembourser de 138000

la banque à l'époque a sans doute fait l'erreur de ne pas ré évaluer le loyer;

Je suis loger par mon employeur a un tarif préferentiel, actuellement je paie toujours cette somme, ma mutation entrainant la perte du logement mon employeur me versera une indemnité de 300€ net sur 5 ans dégresif de 20% par an les 5 années suivante (10 ans d’aide au total)

y aurait il possibilité de regrouper les crédits?( locatif +rp) il est vrai que le locatif n'a que 2 ans, mais cela dépend des conditions initiales ( taux et durée)...

Taux du locatif: 1,6 avec assurance, oui possibilité de regrouper je pense.

 

[mosstm]

Durée de l’emprunt locatif de 25 ans également donc reste 23 ans

 

[Axiles]

Bonjour,
La récente décision de l'HCSF de supprimer le calcul différentiel me laisse dans une situation très tendu dont voici les grandes lignes:
- Ayant un très faible loyer (195€/mois) j'ai investi dans le locatif il y a 2 ans.
- Cependant suite à une mutation professionnel et une aide de mon employeur sur 10 ans j’envisageai récemment d'acheter ma résidence principale (avec apport personnel de 17%) mais mon taux d'endettement n'étant plus calculé comme à l'époque je crains fort d'être refusé dans tout les établissements bancaires
- Pourtant la nouvelle situation dans laquelle je me retrouverai me permettrai largement de subvenir à mes besoin et d'épargner en moyenne 8000€ par an encore.... mais mon taux d'endettement serait d'environ 45% !!!

D'où le ridicule de la situation et l'abération de cette recommandation. Mon cas est actuellement à l'étude auprès de ma banque et de certains courtiers mais je crains le pire....

Si d'autres personnes sont dans le même cas je suis preneur de votre expérience et avis, et également si certaine personne ont une idée de la réponse que peuvent me donner les banques alors n'hésitez pas. En espérant que ce sujet en aidera d'autres. Au plaisir de vous lire !

Situation très tendue est un peu excessif peut-être, non ? La solution la plus simple semble tout simplement de louer, surtout vues les aides importantes dont vous allez bénéficier (20k€ rien que sur les 5 premières années !). Le HCSF n'est pas là pour permettre un droit au multi-achat, mais pour garantir la stabilité du système financier. Vous possédez déjà un bien, viser d'en acquérir un deuxième sur ce qui semble être un salaire modeste ou moyen, c'est un objectif ambitieux a priori.

Je rejoins @moietmoi , c'est la banque qui a financé le locatif qui a été très légère. Si vous aviez perdu votre emploi et le logement à taux préférentiel, cela aurait pu là être une situation vraiment tendue...

Il y a peut-être des solutions pour acheter mais avec un salaire non communiqué dans votre post, dur de savoir si cela relève du faisable ou du rêve. Combien touchez-vous en revenus hors bien locatif et en revus de votre bien locatif ? Et combien coûterait le bien cible / le loyer d'un bien qui conviendrait ?

 

[mosstm]

Situation très tendue est un peu excessif peut-être, non ? La solution la plus simple semble tout simplement de louer, surtout vues les aides importantes dont vous allez bénéficier (20k€ rien que sur les 5 premières années !). Le HCSF n'est pas là pour permettre un droit au multi-achat, mais pour garantir la stabilité du système financier. Vous possédez déjà un bien, viser d'en acquérir un deuxième sur ce qui semble être un salaire modeste ou moyen, c'est un objectif ambitieux a priori.

Je rejoins @moietmoi , c'est la banque qui a financé le locatif qui a été très légère. Si vous aviez perdu votre emploi et le logement à taux préférentiel, cela aurait pu là être une situation vraiment tendue...

Merci de votre réponse, j'ai oublié de vous préciser que je suis assimilé fonctionnaire et titulaire. Ce n'est pas une immunité contre le licenciement mais ça s'en rapproche pas mal quand même (mon employeur peut me mettre à la porte que pour faute grave et (sans vouloir être prétentieux) comme il est content de mon taff, ça a peu de chance d'arriver)

Il y a peut-être des solutions pour acheter mais avec un salaire non communiqué dans votre post, dur de savoir si cela relève du faisable ou du rêve. Combien touchez-vous en revenus hors bien locatif et en revus de votre bien locatif ? Et combien coûterait le bien cible / le loyer d'un bien qui conviendrait ?

Salaire: 1680€ net sur 13 mois + environ 2000€ par an d'intéressement sur plan d'épargne + 1000€ annuel de prime de performance + 1500€ d'avantage en nature par an+ les futurs indemnité de logement (mais bien sûr tout ceci les banques ne le prennent pas en considération). Concernant les indemnité de logement j'ai tenté d'expliquer aux banquiers que lorsqu'elles seront supprimés j'aurais pris entre temps des échelons qui compenseront en bonne partie ces dernières (+200€ environ sur 10 ans).

Pour mon bien locatif les loyer perçus sont de 780€/mois pour un crédit à 610€/mois avec assurance comprise.

Le bien ciblé couterait 175K€ hors frais de notaire mais avec un apport de 30k€, ils nous resterai ensuite encore une épargne de 40k€. Je calcul une mensualité d'environ 635€ sur 25 ans.

A noter aussi que ma femme vient de prendre un CDI à 1670€/mois net mais elle est encore en période d'essai du coup les banques ne veulent pas la retenir dans le calcul, ce qui est agaçant car les choses se jouent à 3 mois près, je trouve le système vraiment binaire et fait pour protéger des enfants qui ne maitrise pas leur budgets...

Voilà pour les détails

 

[mosstm]

Je viens d'ailleurs de penser à quelque chose (peut-être utopiste car ne trouvant aucune info nul part) mais étant marié et endetté ensemble sur l'investissement locatif, les banques ne peuvent-elles pas faire la quote-part du crédit sur les époux ? C'est à dire considérer 305€ de charge pour moi et 305€ de charge pour Madame, car si c'était le cas alors là oui j'approcherai furieusement des 35%. Merci de vos réponses

 

[Buffeto]

mais étant marié

sous quel régime ?

 

[mosstm]

sous quel régime ?

Sous la communauté de bien, Aïe ou pas ?

 

[Buffeto]

Sous la communauté de bien, Aïe ou pas ?

en communauté les dettes sont communes .