Investissement locatif ? Oui / Non dans ma situation

[pop]

Bonjour,
Cela fait plusieurs mois que j'ai découvert et que je parcours CBanque.
Le site et le forum sont très bien, ils apportent des réponses aux questions les plus courantes.
Aujourd'hui, j'ai décidé de franchir le pas et d'exposer ma situation personnelle pour avoir vos avis et conseils éclairés.

J'ai 32 ans, célibataire (vit en concubinage).
Pas d'enfant pour le moment, mais j'espère que ce sera pour bientot.

Je suis salarié. 36k€ de revenu annuel --> 4,3k€ d'impots sur le revenu
Je dispose de :
- un Livret A au maxi 15,3k€
- un LDD au maxi 6,1k€
- un super livret au maxi 4,7k€
- 2 assurances vie (avec frais d'entrée non nul) (1 contrat de 7 ans et l'autre de 5 ans) avec en tout 70k€
- un PEA de 7 ans avec 25k€
- un compte titre avec FIP & FCPI pour 42k€
- un PEE avec 10k€

soit environ 173k€ au total

Je suis propriétaire de ma résidence principale sans crédit.

Je vais recevoir ce mois en héritage la somme de 15k€

Qu'est ce que je dois faire de cet héritage :
- ouvrir une nouvelle assurance vie avec frais d'entrée nul
- courir les offres promo des livrets des banques en ligne
- me servir de cette somme en tant qu'apport dans un investissement immobilier
- autre (PERCO, ...)

Pour moi, je suis plutot d'avis de me servir des 15k€ pour débuter dans l'investissement immobilier d'une valeur d'environ 100k€.
Mais vers quoi m'orienter :
- garage
- studio sur campus étudiant
- appartement
- petit immeuble
- maison individuelle
- local commercial
- terres agricoles
- ...

Sachant que je ne connais pas grand chose à la gestion locative et que l'idée de la copropriété me fait un peu peur.

Quelle serait la meilleure solution pour financer cet investissement ? Pret classique ou infine? Utiliser plus que 15k€ en apport ? Essayer d'optimiser les impots sur le revenu ?

Merci d'avoir pris le temps de me lire et de répondre à mes questions

 

[Buffeto]

apparemment tu as compris l'évidente supériorité qu'ont les fourmis sur les cigales .

c'est un excellent point pour tes rapports avec ton banquier

.

-

- garage
- studio sur campus étudiant
- appartement
- petit immeuble
- maison individuelle
- local commercial
- terres agricoles
- ...

et pourquoi pas les SCPI ?

Sachant que je ne connais pas grand chose à la gestion locative

justement avec une SCPI tu ne t'occupes de rien

Quelle serait la meilleure solution pour financer cet investissement ? Pret classique ou infine? Utiliser plus que 15k€ en apport ? Essayer d'optimiser les impots sur le revenu ?

le mieux serait sans doute dans un but patrimonial de ne pas générer dans un 1er temps de bénéfices pour éviter une trop grande augmentation de l'IRPP , sachant que les revenus liés à ton investissement immobilier vont générer de la CSG et du RDS . ( sans parler d'ISF , quoique tout dépend de la valeur de ta RP )

du coup je verrais bien un crédit in fine qui générera beaucoup plus d’intérêts déductibles .

pour l'apport ca dépendra de la valeur investie ( la plupart des SCPI ont des parts de 1500 €)

bon courage.

 

[pruls]

Moi, à ta place, je me poserai d'abord des questions existentielles genre:

Combien je veux d'enfants, "combien ça coute", qu'est ce que je veux leur transmettre (combien, sous quelle forme)?

Quel est mon objectif patrimonial? Quel sera le revenu dont j'aurais besoin quand je serai à la retraite?

Après, je suis sûr que les conseils des experts seront au petits oignons!

 

[ZRR_pigeon]

ouais investissement locatif avec une AV adosse a un credit in fine. Votre epargne liquide est hypertrophié a mon sens. utilisez en une partie pour l'adossement.
apres quel investissement, comme dit, cela depend de vos objectifs long terme.
cela va dependre de votre fiscalite future aussi, certain choix seront moins oportuns que d'autres, surtout en fonction des revenus de madame. (on peut postuler qu'un jour ou l'autre vos revenus seront imposés ensemble.)

 

[pop]

Merci pour vos réponses et désolé pour ma contribution tardive, j'ai beaucoup de boulot en ce moment.

@ buffetophile : Effectivement je n'avais pas pensé aux SCPI, par contre le processus de revente me parait assez flou.

@ pruls : mon objectif pourrait être de me servir du revenu du bien immobilier (une fois le pret totalement remboursé) pour réduire mon activité (passage au 4/5° si possible) à voir le moment venu
@ zrr_pigeon : pour les revenus de madame, c'est de l'ordre de 15k€/an

Je viens de faire un tour sur le bon oin pour regarder ce qu'il y avait du coté de chez moi, et je suis tombé sur un immeuble rénové (2 T2 + 2 T3 duplex) au prix de 205k€, et 1,6k€ de loyer mensuel (9.3% brut). Est ce que vous pensez que ce genre d'investissement serait interessant pour moi ? Est ce qu'une banque pourrait valider un dossier comme le mien ?
si emprunt de 200k€ à 4%
- sur 20 ans = 1212€/mois
- sur 15 ans = 1476€/mois

Je n'arrive pas vraiment à comprendre l'interet du crédit in fine. Le montant des interets explose par rapport à un credit classique, cette explosion n'est que partiellement compensée par les économies d'IRPP par rapport à un crédit classique. Il doit y avoir quelque chose qui m'échappe.

 

[ZRR_pigeon]

Je n'arrive pas vraiment à comprendre l'interet du crédit in fine. Le montant des interets explose par rapport à un credit classique, cette explosion n'est que partiellement compensée par les économies d'IRPP par rapport à un crédit classique. Il doit y avoir quelque chose qui m'échappe.

Vous avez raison, sans adossement cela ne vaut pas le coup. il faut un apport initial consequent pour que ca vaille le coup.

 

[Buffeto]

bon , revenons un peu sur le crédit in fine .

d'abord la banque le fera forcément adosser à un contrat d'assurance vie qui , théoriquement , est calculé pour atteindre le montant de la somme à rembourser à la fin du crédit .

par ex ; tu empruntes 100k€ sur 15ans , l'AV sera calculée en moyenne sur 4% l'an pour arriver dans 15ans à la somme de100k€.

quels sont les avantages de ce genre de crédit pour de l'investissement locatif .

1) les mensualités sont bien moindres ( ce qui deja en soi est énorme )
2) tu ne rembourses QUE des intérêts pendant toute la durée du crédit .
alors qu'avec un crédit traditionnel les intérêts sont remboursés principalement les 1eres années.

du coup , la déduction des intérêts devient beaucoup moins intéressante fiscalement dans le cas du crédit classique et ce d'autant plus qu'on se rapproche de la fin du crédit .

3) étant donné que les mensualités de remboursement sont moindres avec le in FINE , tuas une capacité à thésauriser plus importante.
le différentiel permet non seulement d'abonder l'AV mais encore de conserver un petit bonus thésaurisable .

au final tu as certes remboursé plus d’intérêts ( pas énormément plus) , mais tu as surtout gagné énormément sur l'imposition .


d'autre part ( et ca n'est pas négligeable ) tu as durant toute la période du remboursement du in fine bénéficié d'un contrat d'assurance qui en cas de Décès va rembourser l'emprunt à ta place . c'est donc tout bénéfice ( ) pour tes héritiers .

mais c'est aussi un contrat prévoyance en cas d'invalidité ....