Investissement immobilier ou AV

[digitaldigits]

Je comprends bien quelle est ta conviction, qui est fonde sur ta connaissance du domaine. Je n'ai pas tous les elements pour comprendre pourquoi l'investissement cash n'est pas une bonne idee, d'ou mes questiosn. A mon sens, ce n'est pas intuitif.

 

[ZRR_pigeon]

Tant que je n'ai pas rembourse le credit, je fais un rendement nul sur mon investissement. A la fin du credit, je commence a avoir un revenu locatif positif.

rendement nul non.
tu negliges l'effet d'eparne forcée que represente le remboursement du capital dans chaque mensualité de credit.
donc plus tu avances dans le crédit (meme sans aller jusqu'au bout), plus tu fabriques un patrimoine car le capital restant du (du credit, a la banque) décroit, et la valeur de revente du bien (pour simplifier) reste fixe.

deuxieme chose, comme dit buffeto, ce qui compte c'est le rendement net, et pas le rendement brut, donc la fiscalité y joue un role capital.

attention a ne pas faire le raccourci de dire "il faut donc essayer de payer le moins d'impots possible", il faut maximiser le rendement net, ce qui revient a optimiser le rendement brut tout en optimisant la fiscalité.


pour repartir de zero :
- soit tu veux fabriquer un patrimoine, et tu es pret a sacrifier du pouvoir d'achat maintenant (un peu chaque mois) pour faire un bond de patrimoine (grave a l'effet de levier du credit pour le bien locatif).
- soit tu ne veux pas plus de patrimoine, mais tu as besoin de revenus complementaires, et dans ce cas tu achetes cash un appart (ou tu places ce cash dans une AV) pour en sortir une "rente",

tu sembles te fcolaiser que sur ce deuxieme cas, or la grande majorité des investisseurs font le premier cas histoire de pouvoir faire le deuxieme cas a la retraite.

quel est ton objectif ? car de là, la route sera tracée, comme souvent.

 

[digitaldigits]

Merci beaucoup pour ces commentaires, eclairants :

rendement nul non.
tu negliges l'effet d'eparne forcée que represente le remboursement du capital dans chaque mensualité de credit.
donc plus tu avances dans le crédit (meme sans aller jusqu'au bout), plus tu fabriques un patrimoine car le capital restant du (du credit, a la banque) décroit, et la valeur de revente du bien (pour simplifier) reste fixe.

Jusqu'ici: est-ce que si je me discipline a epargner ce que j'aurais paye en mensualites de credit, cela revient au meme ?

pour repartir de zero :
- soit tu veux fabriquer un patrimoine, et tu es pret a sacrifier du pouvoir d'achat maintenant (un peu chaque mois) pour faire un bond de patrimoine (grave a l'effet de levier du credit pour le bien locatif).
- soit tu ne veux pas plus de patrimoine, mais tu as besoin de revenus complementaires, et dans ce cas tu achetes cash un appart (ou tu places ce cash dans une AV) pour en sortir une "rente",

tu sembles te fcolaiser que sur ce deuxieme cas, or la grande majorité des investisseurs font le premier cas histoire de pouvoir faire le deuxieme cas a la retraite.

quel est ton objectif ? car de là, la route sera tracée, comme souvent.

Je comprends mieux. Oui, je serais plutot dans le deuxieme cas. Par ailleurs, je peux contruire un patrimoine en epargnant [ce que j'aurais injecte dans un credit immobilier].

Enfin, il me semble avec vos remarques que la fiscalite necessite qu'on s'y arrete, feuille Excel a l'appui...

Merci ZRR, ta reponse est interessante.

 

[digitaldigits]

Une question pour ceux qui recommendent l'investissement locatif a credit

Est-ce que pour vous l'aspect "epagne forcee" est un argument majeur en faveur de votre position? En d'autres termes, est-ce que acheter cash devient moins absurde si je sais que je vais me discipliner a epargner autant que ce que j'aurais injecte dans le reboursement d'un credit immo ?

Merci d'avance pour vos commentaires !

 

[Buffeto]

effectivement c'est un bon argument en faveur du crédit aussi...meme si à titre personnel je n'ai besoin d'aucun argument pour me convaincre d'investir à crédit ....

 

[digitaldigits]

je n'ai besoin d'aucun argument pour me convaincre d'investir à crédit ....

A cause de la fiscalite avantageuse ? Est-ce que vos investissements locatifs s'autofinancent ?

La plus-value a la revente est un point a considerer, mais n'y a t il pas le risque que les prix stagnent ou baissent dans la situation actuelle (IDF) ?

 

[Buffeto]

Est-ce que vos investissements locatifs s'autofinancent ?

non ..seuls quelques cas très particuliers permettent d'y arriver

La plus-value a la revente est un point a considerer, mais n'y a t il pas le risque que les prix stagnent ou baissent dans la situation actuelle (IDF) ?

la PV n'est que la cerise ( éventuelle ) sur la gateau .
ce qui compte c'est :
1°) l'accroissement patrimonial
2°) les revenus générés supplémentaires à la fin du crédit
3°) la PV espérée ( mais nous sommes sur le long terme donc difficile de prévoir )

 

[digitaldigits]

Merci pour ta reponse. Pardon pour l'obstination, car je ne vois toujours pas vraiment ce qui fait pencher en faveur de l'investissement a credit...

En achetant cash, 2/ est verifie aussi, des le depart. 1/ est possible si je place sur un livret type AV le montant mensuel que j'aurais mis dans le credit 3/ je vais faire la meme PV quel que soit le mode d'investissement, cash ou credit

 

[Buffeto]

désolé mais j'ai déjà expliqué plusieurs fois que le crédit te permet d'investir avec de l'argent qui ne t'appartient pas au départ .

je ne dois pas etre bon pédagogue mais je ne vois pas ce que je pourrais dire de plus .

donc je vais laisser ma place sur cette file si d'autres sont meilleurs que moi pour expliquer la supériorité de l'investissement à crédit ( notament en période de taux très bas )par rapport au cash dans le cadre de l'investissement locatif .

 

[j.bauer]

Le levier permet de booster la rentabilité financière du projet. Si vous avez 100K€ et achetez de l'immobilier qui rapporte 5% bruts, l'achat cash rapporte 3% nets, soit 3K€ nets. Si maintenant avec les 100K, vous achetez 200K en empruntant 100K€ à 3%, vous avez 10K de loyers bruts - intérêts de 3K - 2,8K d'impôts (40% du revenu imposable pour l'exemple) = 4,2K€
Bien sur cela marche parce que la rentabilité de l'immobilier est supérieure au taux du crédit; De plus, il faut rembourser l'emprunt chaque mois, mais de fait si la banque vous a accordé ce crédit c'est qu'elle a vérifié votre solvabilité. D'autre part, les intérêts vont diminuer et les impôts vont augmenter. Un outil mathématique comme le TRI est à regarder, et effectivement le TRI après impôts augmente en utilisant le levier. Attention par contre à utiliser les mêmes flux pour comparer deux investissements.