Immobilier : infos et droits?

[pushtron31]

Bonjour à tous,

N'ayant pas trouvé de forum consacré au droit immobilier et du logement, je poste ainsi mon message dans cette section, espérant retenir quelques informations.

En effet, je suis sur le point de signer une promesse d'achat concernant un appartement résidentiel T2 de 45m2 datant de 2000, actuellement occupé par un locataire qui semble ne pas payé toujours ses loyers, d'où son avis d'expulsion datant de Décembre 2009, alors qu'il loge toujours à l'intérieur. L'agent immobilier m'a dit que l'on pouvait inclure une clause dans le contrat de vente stipulant que le paiement et la jouissance de l'appartement s'effectuera seulement l'appartement sera libéré (où le locataire sera parti). Mais cela est-il "légalement" possible? Si c'est le cas, cela pourrait me sécuriser...

Par ailleurs, il y a une fissure dans le mur de la salle de bain. Cela m'inquiète un peu car j'ai visité un autre appartement de la meme résidence et il a aussi la meme fissure au meme endroit. Malgré que l'agent immobilier certifie (avis d'expert) que ce n'est que esthétique et non problématique, puisqu'il n'y a aucune danger pour la structure. Je n'ai pas envie que l'appartement tombe en ruine dans 5 ans...

1/ Quel est le cout (ordre d'idée) d'un copropriété en moyenne par an (fonctionnement du syndic, entretien jardin et parties communes, travaux,…) ? Les charges mensuelles s'élevant à 48 euros, cela comprend t-il les derniers points énumérés (fonctionnement syndic, entretien jardin et parties comunes,...)?

2/ Lors d'un premier achat, peut-on etre exonéré de taxe foncière, sachant que mon revenu est le smic? Si tel est le cas, peut-on cumuler cet exonération avec le droit au crédit à taux zéro?

3/ Suite à un congé pour vente, le locataire dispose de combien de temps pour partir? Certains disent qu'il a 3 mois, d'autres affirment qu'il a le droit de quitter l'appartement à la fin de son bail, le congé pour vente n'y changeant rien?

4/ Quel est le cout d'un expert pour la fissure du mur? Quel est le cout d'une expulsion en cas de non paiement des loyers par le locataire?

Merci et Bonne Journée

 

[Vanille95]

Bonjour,

Je n’ai pas la prétention de pouvoir répondre à toutes vos questions… mais d’autres intervenants sauront probablement le faire.

De la condition suspensive relative à la libération des lieux
Vous pouvez parfaitement faire insérer ce type de clause dans le compromis en précisant bien que la signature de l’acte authentique n’interviendra qu’après départ effectif du locataire soit au plus tard le JJ/MM/AAA. Imaginez en effet que cette situation d’attente pourrait durer des années si le locataire ne voulait pas quitter les lieux… et vous souhaiteriez alors abandonner cette affaire et acheter un autre appartement.
N'hésitez pas à vous faire assister de votre notaire pour la rédaction de cette clause ; les honoraires ne seront pas plus élevés puisque tous les notaires intervenant sur une affaire (celui du vendeur, celui de l'acheteur, celui de la banque,...) se partagent les honoraires (pas de surcoût).
Je vous conseille également de prévoir qu’un état des lieux sera effectué au départ du locataire afin que vous ayez la certitude que le logement que vous achetez est en bon état (un locataire mécontent d’avoir été évincé pourrait fort bien dévaster l’appartement après son départ ; le logement serait vide… mais dans quel état ?).

Du départ du locataire après congé pour vendre
Nous n’en savons pas assez sur votre affaire. Selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou non, selon l’âge du locataire, selon que le congé lui a été donné (ou non) dans les formes prescrites par la loi… le délai pourrait être différent. Voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F929.xhtml
Je vous conseille de prendre contact, muni de tous les éléments en votre possession, avec l’ANIL (http://www.anil.org/fr/votre-adil/index.html)

Exonération de TF
L’exonération éventuelle de la TF est sans incidence sur le PTZ (vous pouvez cumuler les deux).
Sur les conditions d’exonération de la TF et de la TH, voir là http://www.service-public.fr/actualites/00794.html et là http://www.impot.gouv.fr/portal/dgi/public/particuliers.impot;jsessionid=Y5P4E515EZLQFQFIEMPSFE4AVARW4IV1?paf_dm=popup&paf_gm=content&pageId=part_famille&espId=1&typePage=cpr02&paf_gear_id=500018&docOid=documentstandard_3645&temNvlPopUp=true

Du coût d’une expulsion du locataire
En termes de coût, il faudra probablement compter plusieurs milliers d’euros… et beaucoup de temps (voir http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1213.xhtml). Si vous êtes patient, tout ira bien…

De la fissure dans le mur
Tout comme vous, je ne me contenterais pas de la réponse de l’agent immobilier… mais je suis incapable de vous donner une idée du coût de l’intervention d’un expert (l’ADIL pourra probablement vous donner une fourchette de prix).

Cordialement.

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour,

il me semble que le locataire ne peut être expulsé jusqu'au 15 mars pour raison de trêve hivernal.

Demander sans condition d'inclure la clause suspensive du départ du locataire, si l'agence se refuse ou ne sait pas faire, c'est qu'elle n'est pas professionnelle ...

L'exonération de la taxe foncière est possible si vous ne dépassez pas un certain revenu (cf: lien de Vanille95)
A ne pas confondre avec l'exonération de la taxe foncière pour les logement neuf.

Pour la fissure dans le mur, l'immeuble datant de 2000, il peut être encore couvert par la garantie décennal (elle dure 10 ans, donc il faut faire vite)
donc si le propriétaire veut la faire jouer il faut faire vite!!
mais ce n'est peut être qu'une "simple" fissure que le locataire n'a pas signalé.
demandez une contre visite avec soit un ami connaisseur, soit un expert.

Pour les charges, le propriétaire doit pouvoir vous donner le montant exacte des charges. demandez si les charges comprennent l'eau, l'eau chaude, le chauffage?
si c'est bien 48€ cela doit comprendre le fonctionnement du syndic, entretien jardin et parties communes, électricité de l'immeuble, assurance de l'immeuble, ascenseur s'il y en a)

demandez également les derniers comptes rendus des assemblés générales.
pour savoir si des travaux son prévus prochainement.

il y a un autre bien dans le même immeuble? peut être est ce le même propriétaire? en tous cas il faut faire jouer la concurrence

cdlt,

 

[Aristide]

4/ Quel est le cout d'un expert pour la fissure du mur ?

Il est difficile de vous indiquer un coût; tout dépend de la mission que vous confierez à l'expert.
Cela peut aller d'une centaine d'euros pour une mission simple (fissure) à 400/500€ pour une mission complète (qui porte sur l'ensemble de votre bien) avec estimation du coût des travaux à réaliser

Pour vous donner une idée, avant d'acquérir un pavillon il y a 14 ans j'avais fait réaliser un "Bulletin de Santé de l'Immobiler" par un Organisme qui, en fait, est une association composée d'architectes.
J'avais demandé une mission complète qui, à l'époque, m'avait coûté 2.000 francs soit environ 300€. (A actualiser bien entendu)

NB) - Je n'ai pas regretté cette dépense; bien au contraire.

Cordialement,

 

[Vanille95]

L'exonération de la taxe foncière est possible si vous ne dépassez pas un certain revenu (cf: lien de Vanille95)

+ conditions d'âge, de handicap... (voir le document). Il n'est pas facile d'être exonéré de la TF !

 

[Gagarine]

Bonjour,

Concernant le départ du locataire, il y a le départ lié au fait que le futur propriétaire souhaite occuper le bien. Pour cela, encore faut-il que le propriétaire actuel en ait fait la notification par lettre recommandée avec AR au locataire.
Ensuite, le départ lié au non paiement des loyers. Là, il y a la trêve hivernale. Et c'est de toutes manières très difficile de faire partir quelqu'un qui ne le souhaite pas. Cela peut être très long et comme vous le suggérez il est indispensable d'en faire mention dans le sous-seing. D'autant que dans certains cas, l'intervention d'une assistante sociale efficace ou d'une association peut retarder ou annuler l'expulsion !

Enfin, ne rendez pas trop vite les clefs de votre appartement actuel. Le locataire actuel a un droit de préemption (a moins que l'ordre d'expulsion lui enlève ce droit). Ce n'est pas parce qu'il est mauvais payeur qu'il n'a pas les moyens d'acheter un petit appartement...

 

[pushtron31]

Je vous remercie beaucoup pour vos premiers commentaires. Sympa de pouvoir partager l'avis de plusieurs internautes. C'est toujours mieux de voir plusieurs points de vues, qu'un seul. Plus il y aura de commentaires et d'informations, plus cela m'aidera dans ma décision finale. Je vous remercie encore. Il faut dire que l'appartement visé est une affaire pour moi, il est à 80 000 euros alors que sur le marché dans ma meme zone pour les memes prestations, le prix est fixé entre 110 000 et 120 000 euros. C'est aussi une source d'inquiétude : je trouve bisard que cet appartement soit si bas... Mais d'un autre coté, je suis jeune (23 ans) et ne peux mettre plus pour un premier achat...

 

[yannou79]

As-t-on plus de pouvoir pour expulser un mauvais payeur à la toute fin de son bail?

 

[Gagarine]

Quels genre de pouvoirs ? Genre super héros ?

Il y a la loi. Soit le locataire la respecte. Et il partira parce qu'il y a un jugement d'expulsion ou parce que le propriétaire souhaite occupé le bien et que cela a été notifié au locataire dans les règles.
Soit le locataire ne la respecte pas. Et là...

 

[yannou79]

J'y connais strictement rien en droit, d'où ma question reformulée :

La situation est-elle différente quand on a un mauvais payeur qui ne veut pas quitter l'appartement si ce mauvais payeur arrive en fin de bail ou pas?