Gestion du patrimoine - projets

[alkhazar]

Bonjour à tous et à toutes,

J'ai découvert ce site et forum il y a peu et je le trouve particulièrement intéressant.

Pour résumer ma situation : 33 ans - je suis marié et assimilé fonctionnaire, ma femme est fonctionnaire également et est également auto-entrepreneur.

Nous regardons actuellement pour changer de maison et à l'issue de cela, je me questionne sur quel projet d'investissement lancer.

Voila les grandes lignes de mon patrimoine :

- Maison : environ 520K€
- Investissement défiscalisation PME/FIP : 70K€
- GFV : 25K€
- PEA : 22K€ (pétrole, maisons de retraites, armement) que j'ai réussi à faire revenir à l'équilibre suite à la baisse liée à la crise sanitaire
- Crowfounding immobilier - obligataire : 15K€
- liquidités : 15K€
- SCPI à crédit : 150K€ achetées en début d'année (moitié bureaux parisiens, moitié santé) avec un crédit à 2,3% (c'est cher mais s'explique par le fait qu'il s'agit d'un crédit conso et non d'un crédit immobilier qui n'était pas possible) avec un effort d'épargne d'environ 350€.
- SCPI au comptant : 5K€

Donc un patrimoine global à un peu plus de 820K€ (dont 150K€ de dettes) : immobilier 80%, actions 17%, obligataire et liquidités 3%.

A priori nous allons essayer de faire une opération blanche sur la maison et de racheter quelque chose dans les mêmes prix (mais je ne lance pas de rpojet avant au cas ou il faurait emprunter un peu).

Pour les revenus, ce n'est pas régulier mais on tourne en gros autour de 55K€/an avant impôt avec une épargne moyenne de 12K€/an.

Quand je fais le bilan, je suis très (trop?) exposé sur l'immobilier (j'ai également une quote part d'un appart en nu propriété mais je ne le compte pas dans mon bilan à ce stade).

Du coup l'idée est de voir comment utiliser ma capacité d'emprunt restante (soit en gros une enveloppe de 150 à 200k€) ? je n'exclu pas l'immobilier locatif (étant en Gironde, il y a des opportunités sur la côté pour faire de la location de vacance) dans la mesure ou j'ai l'impression que hors immobilier les banques ont beaucoup de mal à prêter.

Si vous avez un avis sur la question ou une idée je suis preneur!

merci

 

[Buffeto]

Quand je fais le bilan, je suis très (trop?) exposé sur l'immobilier (j'ai également une quote part d'un appart en nu propriété mais je ne le compte pas dans mon bilan à ce stade).

Du coup l'idée est de voir comment utiliser ma capacité d'emprunt restante (soit en gros une enveloppe de 150 à 200k€) ? je n'exclu pas l'immobilier locatif (étant en Gironde, il y a des opportunités sur la côté pour faire de la location de vacance) dans la mesure ou j'ai l'impression que hors immobilier les banques ont beaucoup de mal à prêter.

un constat qui n'est pas rédhibitoire et une contradiction .

d'un coté tu nous dis que tu es trop exposé à l'immobilier et de l'autre tu envisages d'en rajouter une couche en Gironde .
être très exposé en immobilier n’est pas pour moi une inquiétude .
il est même normal de l’être au début d'une construction patrimoniale ( 33 ans c’est le début ) à cause de la prééminence de la RP .

pour le reste je ne vois pas quel conseil je pourrais te donner puisque ce que tu nous décris me parait tout à fait cohérent en dehors du fait que je ne vois pas d'assurance vie .....

 

[alkhazar]

un constat qui n'est pas rédhibitoire et une contradiction .

d'un coté tu nous dis que tu es trop exposé à l'immobilier et de l'autre tu envisages d'en rajouter une couche en Gironde .
être très exposé en immobilier n’est pas pour moi une inquiétude .
il est même normal de l’être au début d'une construction patrimoniale ( 33 ans c’est le début ) à cause de la prééminence de la RP .

pour le reste je ne vois pas quel conseil je pourrais te donner puisque ce que tu nous décris me parait tout à fait cohérent en dehors du fait que je ne vois pas d'assurance vie .....

Merci pour ce retour.

En réalité la contradiction est assumée dans le sens ou j'ai l'impression qu'il est impossible d'emprunter pour un autre projet que de l'immobilier (au sens large). Du coup bien qu'effectivement exposer si je veux utiliser au maximum ma capacité d'emprunt je n'ai pas d'autre choix.

C'est plutôt sur cet aspect la ou je ne suis pas hyper calé et pour recentrer la question : sur quel autre secteur que l'immobilier puis-je emprunter pour investir ?

 

[Buffeto]

sur quel autre secteur que l'immobilier puis-je emprunter pour investir ?

la réponse est simple ...aucun .

les banques ne prêtent pas pour investir en bourse ou placer sur une AV et encore moins pour investir sur des produits défiscalisants comme les GFV .

pour ces produits à la limite tu peux profiter des bas taux de crédits à la consommation des BEL mais ca ne va pas très loin ( le max que j'ai eu c’est 30k si je me souviens bien ) .

 

[benoit2a]

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum mais je vais essayer de t'aider au maximum.

Je pense que la première des choses à faire est vraiment de réfléchir avec ta femme à vos projets. Avez-vous des enfants ou comptez-vous en avoir ? Voulez-vous arrêter de travailler le plus vite possible ? Voulez-vous faire un tour du monde ou voyager davantage ? J'ai compris que vous avez comme projet de déménager et d'accroître la valeur de votre patrimoine, mais il y a sans doute de nombreuses autres choses dont vous avez envie. Pour moi, vos projets doivent constituer la base de votre réflexion et vous devez ensuite investir en fonction de vos projets. C'est ce qu'on appelle l'investissement par objectifs. Si ça t'intéresse, cet article le présente bien.

Ensuite sur ton patrimoine, j'ai l'impression qu'il y a un empilement de produits financiers sans qu'on comprenne vraiment la logique :

• Tu as effectivement une très forte exposition à l'immobilier. 90 % de la valeur de ton patrimoine en dépend. Même si tu es au début de la constitution de ton patrimoine (33 ans et propriétaire), l'exposition est pour moi trop élevée, ce qui veut dire que ton patrimoine n'est pas assez diversifié (il manque par exemple une assurance-vie sur laquelle tu t'exposes aux obligations et aux actions internationales).
• J'ai des doutes sur le rendement que tu tireras de tes SCPI. Avec un crédit à 2,3 % et une inflation d'environ 1 % ces dernières années, ça veut dire qu'il faut qu'elles te rapportent au moins 3 % pour que tu ne perdes pas d'argent (de pouvoir d'achat très précisément). Et ce n'est pas le cas car tu précises un effort d'épargne de 350 € (je suppose par mois). Donc à mon humble avis, à la fin de cette opération, tu auras gagné très peu d'argent et essentiellement enrichi ta banque. Je te conseillerai de tout faire pour que ta banque transforme ce prêt à la consommation en un prêt immobilier (ou que tu fasses un prêt immobilier qui rachète ce prêt à la consommation). En règle générale investir avec un prêt à la consommation n'est pas du tout une bonne idée.
• Ensuite je vois beaucoup de défiscalisation, qui en général est une mauvaise idée (tout comme le Pinel au passage). Le GFV et autres FIP/PME ont pour but essentiel de réduire ton impôt sur le revenu. Franchement, je suis dans le milieu de la gestion de patrimoine depuis plusieurs années et tous les professionnels que j'ai rencontré m'ont dit que ce sont essentiellement des produits à éviter. Réduire son imposition concrètement ça ne concerne que des ménages ultra-fortunés qui peuvent mettre en place des stratégies avec des ingénieurs fiscalistes qui en général font appel aux lois de plusieurs pays et se concentrent soit sur la vente d'une entreprise soit sur la succession.

Je suis désolé car je dois te paraître très critique, alors que pour votre âge, ta femme et toi avez réussi à accumuler un très beau patrimoine.

Alors maintenant que puis-je te conseiller ?

1. Si tu as encore une capacité d'endettement, tu gagnes sans doute à l'utiliser pour investir dans de l'immobilier locatif à condition que les cash-flows soient positifs. Dit autrement, cette opération ne doit pas générer un nouvel effort d'épargne. Mon conseil ici serait de ne pas te lancer dans ce projet sans que ta femme et toi ayez bien compris la fiscalité immobilière et trouvé un appartement vous permettant de bâtir un projet rentable. Au cas où je n'étais pas assez clair, n'investis surtout pas en Pinel ou dans tout autre programme immobilier de défiscalisation.
2. Il faut réduire ton exposition à l'immobilier et diversifier ton patrimoine. Pour moi cela passe par diriger ta capacité d'épargne vers ton PEA et l'ouverture d'une assurance-vie. Pour l'assurance-vie, je te conseille Nalo en gestion pilotée ou Linxea en gestion libre (globalement les messages que j'ai lu sur le forum sont d'accord).
3. Pour ce qui est de la défiscalisation (donc les GFV, PME/FIP et autres joyeusetés), n'investis plus jamais dessus. Utilise plutôt ton PEA et ton assurance-vie pour réduire ton imposition sur tes plus-values et revenus. J'aurai peut être même tendance à t'encourager à les clôturer pour réinvestir cet argent mais il me faudrait plus de détails sur les produits auxquels tu as souscrit.
4. Pour tes SCPI à crédit, de même davantage de détails sur les SCPI et le crédit seraient les bienvenus. Il faudrait faire tout ton possible pour changer ce type de prêt, voire (en fonction des chiffres) tout liquider, racheter le prêt et réinvestir le reste. À bien calculer mais si tu nous fournis des données on peut t'aider.

J'espère que ça t'aidera, au plaisir de poursuivre la discussion si tu as des questions !

 

[alkhazar]

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum mais je vais essayer de t'aider au maximum.

Je pense que la première des choses à faire est vraiment de réfléchir avec ta femme à vos projets. Avez-vous des enfants ou comptez-vous en avoir ? Voulez-vous arrêter de travailler le plus vite possible ? Voulez-vous faire un tour du monde ou voyager davantage ? J'ai compris que vous avez comme projet de déménager et d'accroître la valeur de votre patrimoine, mais il y a sans doute de nombreuses autres choses dont vous avez envie. Pour moi, vos projets doivent constituer la base de votre réflexion et vous devez ensuite investir en fonction de vos projets. C'est ce qu'on appelle l'investissement par objectifs. Si ça t'intéresse, cet article le présente bien.

Ensuite sur ton patrimoine, j'ai l'impression qu'il y a un empilement de produits financiers sans qu'on comprenne vraiment la logique :

• Tu as effectivement une très forte exposition à l'immobilier. 90 % de la valeur de ton patrimoine en dépend. Même si tu es au début de la constitution de ton patrimoine (33 ans et propriétaire), l'exposition est pour moi trop élevée, ce qui veut dire que ton patrimoine n'est pas assez diversifié (il manque par exemple une assurance-vie sur laquelle tu t'exposes aux obligations et aux actions internationales).
• J'ai des doutes sur le rendement que tu tireras de tes SCPI. Avec un crédit à 2,3 % et une inflation d'environ 1 % ces dernières années, ça veut dire qu'il faut qu'elles te rapportent au moins 3 % pour que tu ne perdes pas d'argent (de pouvoir d'achat très précisément). Et ce n'est pas le cas car tu précises un effort d'épargne de 350 € (je suppose par mois). Donc à mon humble avis, à la fin de cette opération, tu auras gagné très peu d'argent et essentiellement enrichi ta banque. Je te conseillerai de tout faire pour que ta banque transforme ce prêt à la consommation en un prêt immobilier (ou que tu fasses un prêt immobilier qui rachète ce prêt à la consommation). En règle générale investir avec un prêt à la consommation n'est pas du tout une bonne idée.
• Ensuite je vois beaucoup de défiscalisation, qui en général est une mauvaise idée (tout comme le Pinel au passage). Le GFV et autres FIP/PME ont pour but essentiel de réduire ton impôt sur le revenu. Franchement, je suis dans le milieu de la gestion de patrimoine depuis plusieurs années et tous les professionnels que j'ai rencontré m'ont dit que ce sont essentiellement des produits à éviter. Réduire son imposition concrètement ça ne concerne que des ménages ultra-fortunés qui peuvent mettre en place des stratégies avec des ingénieurs fiscalistes qui en général font appel aux lois de plusieurs pays et se concentrent soit sur la vente d'une entreprise soit sur la succession.

Je suis désolé car je dois te paraître très critique, alors que pour votre âge, ta femme et toi avez réussi à accumuler un très beau patrimoine.

Alors maintenant que puis-je te conseiller ?

1. Si tu as encore une capacité d'endettement, tu gagnes sans doute à l'utiliser pour investir dans de l'immobilier locatif à condition que les cash-flows soient positifs. Dit autrement, cette opération ne doit pas générer un nouvel effort d'épargne. Mon conseil ici serait de ne pas te lancer dans ce projet sans que ta femme et toi ayez bien compris la fiscalité immobilière et trouvé un appartement vous permettant de bâtir un projet rentable. Au cas où je n'étais pas assez clair, n'investis surtout pas en Pinel ou dans tout autre programme immobilier de défiscalisation.
2. Il faut réduire ton exposition à l'immobilier et diversifier ton patrimoine. Pour moi cela passe par diriger ta capacité d'épargne vers ton PEA et l'ouverture d'une assurance-vie. Pour l'assurance-vie, je te conseille Nalo en gestion pilotée ou Linxea en gestion libre (globalement les messages que j'ai lu sur le forum sont d'accord).
3. Pour ce qui est de la défiscalisation (donc les GFV, PME/FIP et autres joyeusetés), n'investis plus jamais dessus. Utilise plutôt ton PEA et ton assurance-vie pour réduire ton imposition sur tes plus-values et revenus. J'aurai peut être même tendance à t'encourager à les clôturer pour réinvestir cet argent mais il me faudrait plus de détails sur les produits auxquels tu as souscrit.
4. Pour tes SCPI à crédit, de même davantage de détails sur les SCPI et le crédit seraient les bienvenus. Il faudrait faire tout ton possible pour changer ce type de prêt, voire (en fonction des chiffres) tout liquider, racheter le prêt et réinvestir le reste. À bien calculer mais si tu nous fournis des données on peut t'aider.

J'espère que ça t'aidera, au plaisir de poursuivre la discussion si tu as des questions !

Merci pour ce retour.

Nous avons déjà deux enfants et l'idée est de valoriser le patrimoine actuel pour la retraite. Si cela permet d'arrêter de bosser un peu plus tôt pourquoi pas mais il n'y a pas d'objectif d'arrêter rapidement et notre train de vie nous convient actuellement.
"Je suis désolé car je dois te paraître très critique, alors que pour votre âge, ta femme et toi avez réussi à accumuler un très beau patrimoine."
==> C'est aussi pour ça que je viens ici, si on accepte pas la critique on ne donne pas le bâton pour se faire battre

Il n'y a donc effectivement pas de logique dans ces investissement avec une contrainte qui est que ma femme présente une aversion a tout ce qui est autre que les livret sécurisés en terme d'investissement. Cela veut donc dire que je fais mes investissements seuls :
- SCPI : impossible de prendre un emprunt immobilier car ma femme ne prend pas part à l'investissement. La banque ne peut donc pas garantir le prêt avec notre bien immobilier et refuse le prêt. Par ailleurs ayant eu un problème médical, les taux des assurances me sont problématiques.
Il faut que je vois au final ce que donnera la déduction des intérêts d'emprunt sur le revenu foncier.
Prêt : 152K€ amortissable sur 249 mois à 2,30%
Parts de SCPI : 75K€ primovie/75K€ primopierre
==> je vais voir d'ici 1 an ou deux a rembourser une partie du prêt.
- PEA/Assurance vie : mis à part la maison, l'essentiel du patrimoine immobilier se développe via la dette. Donc si je réduit cette partie, je réduis la dette et cela ne me permet pas d'invesir autrement et en particulier sur PEA et Assurance vie.
- Pour la défiscalisation, toute la partie GFV constitue des donation pour lesquelles je ne fais que récupérer les parts et les dividendes, il est compliquer de les céder pour le moment.
- Pour les autres défiscalisation, mon retour d'expérience sur les premiers produits liquidés est pour le moment positif quand je fais le total : investissement - crédit d'impôt - perte avec un rendement positif qui n'est pas énorme pour le risque pris.
==> J'ai largement réduit les investissements, les différents crédits d'impôts (garde d'enfant...) réduisant déja largement mon imposition.

Donc en gros : la partie défiscalisation va diminuer au fur et a mesure des cessions et remboursement, je prévois de revoir la partie SCPI dans quelques temps via la réduction de la part empruntée et je vais tout de même essayer de me faire une petit assurance vie en faisant du versement régulier.

Vient donc effectivement la question du bien immobilier pour finir d'utiliser ma capacité d'endettement : j'avais rapidement regardé les programmes de defisc (pinel et autre) et l'écart de prix entre les prix du marché et le prix proposé est hallucinant, les seuls gagnants sont les promoteurs dans l'histoire.
L'idée est donc effectivement de trouver à bien à mettre en locatif pour l'été (côté bassin d'Arcachon ou ouest landes) pour pouvoir le gérer moi même et l'autofinancer sans nouvel effort d'épargne. Le tout étant de trouver la bonne localisation au bon prix ce qui est loin d'être gagné vu l'évolution du marché immobilier dans le coin.

En tout cas c'est intéressant d'avoir vos points de vue!

merci

 

[Buffeto]

je suis dans le milieu de la gestion de patrimoine depuis plusieurs années et tous les professionnels que j'ai rencontré m'ont dit que ce sont essentiellement des produits à éviter.

je gravite aussi pas mal dans le milieu de la gestion patrimoniale et je ne suis pas de cet avis .

ce n’est d'ailleurs pas un avis mais un retour d'expérience puisque je me suis servi de quasiment tous les leviers de défisc existants depuis ........1999

Réduire son imposition concrètement ça ne concerne que des ménages ultra-fortunés qui peuvent mettre en place des stratégies avec des ingénieurs fiscalistes qui en général font appel aux lois de plusieurs pays et se concentrent soit sur la vente d'une entreprise soit sur la succession.

bien évidement non .

réduire son imposition ne concerne pas monsieur tout le monde mais n'est pas réservé à une élite ultra riche qui profiterait de montages internationaux.
par contre il est vrai que je conseille de ne se lancer dans la défisc que lorsque le montant de l'IR du est un nombre à 5 chiffres minimum .

 

[alkhazar]

je gravite aussi pas mal dans le milieu de la gestion patrimoniale et je ne suis pas de cet avis .

ce n’est d'ailleurs pas un avis mais un retour d'expérience puisque je me suis servi de quasiment tous les leviers de défisc existants depuis ........1999



bien évidement non .

réduire son imposition ne concerne pas monsieur tout le monde mais n'est pas réservé à une élite ultra riche qui profiterait de montages internationaux.
par contre il est vrai que je conseille de ne se lancer dans la défisc que lorsque le montant de l'IR du est un nombre à 5 chiffres minimum .

Je pense également que la défiscalisation peut valoir le coup à conditions de ne pas acheter quelque chose pour la défiscalisation. Que ce soit immobilier ou de l'investissement PME, il faut acheter pour le bien ou le concept de l'entreprise et si il y a défiscalisation alors tant mieux.

La défiscalisation à mon sens peut concerner tout le monde, sauf que le montant d'impôt à défiscaliser prônera ou éliminera certains supports.

 

[Buffeto]

Je pense également que la défiscalisation peut valoir le coup à conditions de ne pas acheter quelque chose pour la défiscalisation.

bien entendu la défisc doit s'inscrire dans une stratégie globale .
je dis que c’est le 3eme levier après le crédit et les locataires pour qui connait bien les produits et sait les utiliser à bon escient .