Explication LMNP,

moietmoi

Top contributeur
l'immobilier dit de rapport (le locatif en clair qq soit le statut LMNP ou autre), ça se fait tjs à crédit,
tout à fait d'accord, dans certains cas on peut réflechir à des achats avec le capital, mais c'est rare, lors d'un achat locatif , l'apport est fait pour amadouer le banquier;
j'ai 35 ans, marié, pas d'enfant, propriétaire d'une maison, il reste 20 ans de remboursement,
je vais être franc, j'ai un capital de 400.000 euro, j
autant l'achat locatif se fait à crédit, autant pour une résidence principale, il faut refaire les calculs..et voir si un remboursement anticipé d'une partie est intéressant ou pas;

Concernant la location meublée, depuis des années les gouvernements réfléchissent à changer la donne, mais pour l'instant c'est une bonne niche; ....Mais si les choses venaient à changer se serait une raison de plus pour ne pas y mettre ton capital disponible, mais plutôt celui de la banque... faire travailler l'argent des autres, c'est moins risqué surtout aux taux actuels;
 

Imar

Membre
Re bonjour a vous tous,

je ne voulais pas créer un autre sujet du coup je poste ma question ici.

quand on dit que le LMNP est un niche fiscal et que ça aide a réduire les impôts, on parle bien des impôts de ce qu'on gagner dans le projet , je veux dire les impôts qu'on paye sur nos salaire ne font pas parti c'est bien ça ?
 

Charly26230

Contributeur régulier
quand on dit que le LMNP est un niche fiscal et que ça aide a réduire les impôts, on parle bien des impôts de ce qu'on gagner dans le projet , je veux dire les impôts qu'on paye sur nos salaire ne font pas parti c'est bien ça ?
oui.
En France sauf en déficit foncier (et encore y'a des limites), on est imposé en "silo" de revenus:
T&S (salaires & pensions), RCM (Capitaux mobiliers), RF (fonciers location nue), BIC (revenus indust. & Ciaux), BNC (Non commercial), BA (agricoles), Etranger etc...

Dans le LMNP tu es dans les BIC, et qd tu as un déficit, tu peux le reporter sur des revenus de la même catégorie (donc forcément BIC eux aussi) pendant plusieurs années (10 ans je crois?)

Mais effectivement la niche fiscale consiste dans le fait que bien que tu sois par exemple en cash-flow positifs (tu décaisses moins que tu n'encaisses), tu peux te retrouver à zéro comptablement et fiscalement par le jeu des amortissements, qui sont des déductions de charges théoriques supplémentaires, et qui réduisent drastiquement tes BIC.

Résultat: ta tréso augmente mais pas tes BIC, la vie est belle fiscalement.
 

moietmoi

Top contributeur
Re bonjour a vous tous,

je ne voulais pas créer un autre sujet du coup je poste ma question ici.

quand on dit que le LMNP est un niche fiscal et que ça aide a réduire les impôts, on parle bien des impôts de ce qu'on gagner dans le projet , je veux dire les impôts qu'on paye sur nos salaire ne font pas parti c'est bien ça ?
Bonjour,
oui, dans cette expression, c'est comme cela qu'il faut le comprendre..
mais c'est un peu plus compliqué que cela car il peut y avoir 3 situations distinctes:

-le lmnp tel que tu l'entends: tu as un bien immobilier que tu loues meublé, à la place de le louer nu; Dans ce cas simple, dans la majorité des cas l'impôt supplémentaire que tu es amené à payer sur les loyers est très réduit par rapport à une location classique;

mais, il y a aussi des vendeurs de lmnp, qui vendent par exemple des studios étudiants meublés neufs ou bien des studios en ehpad ( médicalisé pour personne dépendante) ,et là tu peux choisir l'option fiscale de réduction d'impôts et tu as droit à 11% de la valeur du bien (répartis sur 9 ans) retirer de tes impôts... c'est une vraie réduction d'impôts

-ou alors quand tu fais beaucoup de lmnp'( loueur en meublé non professionnel,) tu peux devenir LMP( loueur en meublé Professionnel) et là , le déficit d'exploitation de tes locations meublées vient se retirer de ton revenu général(salaire par exemple) et tu payes moins d'impôts.......
Dans le LMNP tu es dans les BIC, et qd tu as un déficit, tu peux le reporter sur des revenus de la même catégorie (donc forcément BIC eux aussi) pendant plusieurs années
uniquement sur des autres revenus de meublés, pas sur les autres bic( depuis 5ou 6 ans le changement)
 

Charly26230

Contributeur régulier
non ça c'était avant….. maintenant c'est 6
Merci de la précision, me voilà déjà Alzheimer.


mais, il y a aussi des vendeurs de lmnp, qui vendent par exemple des studios étudiants meublés neufs ou bien des studios en ehpad ( médicalisé pour personne dépendante) ,et là tu peux choisir l'option fiscale de réduction d'impôts et tu as droit à 11% de la valeur du bien (répartis sur 9 ans) retirer de tes impôts... c'est une vraie réduction d'impôts
Oui en effet, mais là ce sont des opé "packagées" avec en + la TVA à gérer: le CENSI-BOUVARD
j'ai une studette étudiante dans ce dispositif particulier.

-ou alors quand tu fais beaucoup de lmnp'( loueur en meublé non professionnel,) tu peux devenir LMP( loueur en meublé Professionnel) et là , le déficit d'exploitation de tes locations meublées vient se retirer de ton revenu général(salaire par exemple) et tu payes moins d'impôts.....
Exact: un statut de graal fiscal difficile à atteindre, donc très limité et cantonné par le Fisc, n'est-ce pas @buffetophile ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
Merci de la précision, me voilà déjà Alzheimer.
moi je m'en souviens car ce léger changement législatif m'a fait un peu mal au …….bas du dos

Exact: un statut de graal fiscal difficile à atteindre, donc très limité et cantonné par le Fisc, n'est-ce pas @buffetophile ?
exact surtout lorsqu'on change les règles en cours de jeu :mad::mad: (Nicolas S ….je ne t'oublierai jamais …)
 

moietmoi

Top contributeur
Exact: un statut de graal fiscal difficile à atteindre, donc très limité et cantonné par le Fisc
Les règles pour être LMP ont de nouveau changé en 2019 ( peut être en 2018 personne ne sait, même pas le bofip...) mais en vrai ce qui est difficile à avoir c'est un déficit, NON dû aux amortissements, c'est le seul déficit dans les LMP, qui est déductible du revenu général;

concernant les reports:
pour un lmnp: déficit non du aux amortissements :10 ans sur les revenus de meublés
amortissement n'ayant pu être déduit car le résultat est déjà =à 0 ou négatif: illimité sur les lmnp


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Ces déficits non professionnels s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel. Ainsi, un déficit subi au cours d'une année où l'activité a été exercée à titre non-professionnel est uniquement imputable sur des bénéfices générés par une activité de location meublée exercée à titre non-professionnel.


pour un lmp :déficit non dû aux amortissement: 6 ans sur le revenu général
amortissement n'ayant pu être déduit car le résultat est déjà =à 0 ou négatif: illimité sur les lmp
 
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