Explication LMNP,

[Imar]

Bonjour,

j’espère que je suis dans le bon forum pour avoir des réponses a mes questions,

je suis nouveau dans l'immobilier et tous ce qui va avec, donc ma situation :
j'ai 35 ans, marié, pas d'enfant, propriétaire d'une maison, il reste 20 ans de remboursement,
j'ai entendu parlé de l'investissement dans l'immobilier en LMNP, j'ai fait des recherches , j'ai trouvé deux appartement T2 ( chaque appartement est pour valeur 100.000 Eur ).
Vu que je suis novice dans ce sujet, est ce que quelqu'un peut m’éclaircir ces points,

- je veut un exemple concret qui me montre comment on arrive a payer Zéro impôt ( exemple concret).
- si j’achète ces deux appart, je les loue en meublé, apparemment je vais gagner coté impôt sur le revenue, mais est ce que je vais aussi gagner de ce projet ? ( j’espère que vous avez compris car je sait même pas si ce que je dit donne un sens ,lol ) c'est en gros pour dire , le fait d'investir dans le LMNP a pour but juste d’économiser dans les impôts ? ou aussi pour avoir un peut d'argent aussi ? vous pouvez vous baser sur les infos que j'ai donné pour me donner un exemple concret.
-dans mon cas j'ai donné l'exemple de deux appartements, je peut en rajouter un troisième sans contrainte ?

je vous remercie d'avance pour votre aide

 

[CharlyBgood]

Hello,

oui le LMNP est une niche fiscale, qui te fait changer de catégorie d'impôt.
En clair le Fisc considère que tes revenus sont des revenus commerciaux (BIC) et pas des bénéfices (ou revenus) fonciers, qui eux sont souvent fortement taxés: ta TMI (Tranche Marginale d'Imposition) + les PS à 17.20%.

En BIC c'est bcp + light, car dans les BIC au réel comme dans une Entreprise, on peut amortir certains postes et donc les déduire des revenus.

exemple concret: tu loues un T2, mettons 500€ / mois => 6000€ de loyers annuels
tu vas pouvoir amortir le "coût foncier" de ton T2 sur 20 ans, donc: 100 000 € / 20 = 5 000€ par an.
Tu vois déjà qu'il ne reste + que 6 000 - 5 000 = 1 000€ de BIC, magique !

Mais c'est pas fini, les meubles aussi s'amortissent mais sur une période + courte: 5 ans le + souvent.
ex: mettons 6 000 € de meubles => 6 000 / 5 = 1 200 € par an.
Tu es donc en déficit de BIC: 6 000 € de loyers - 5 000 € d'amort foncier -1 200 € d'amortiss de meuble = -200€ !
Magique non ?

Et bien sûr d'autres frais sont déductibles mais les simples amortissements effacent comptablement et fiscalement les revenus. je passe le reste car un peu technique. d'autres files du forulm en parlent: navigue un peu sur le site.

ATTENTION existent d'autres catégories de BIC:
en micro BIC tu peux déduire forfaitairement 50% de tes revenus (sans justificatifs c'est l'avantage)
il y a aussi le LMNP avec déduction et récupération de la TVA, ce qu'on trouve souvent dans des produits packagés en CENSI-BOUVARD (Chambrette étudiante, appartement-hôtel, résidence senior ou ehpad), mais c'est un peu différent.

Tu me diras si je loue "nu" je peux déduire aussi des frais: oui mais pas autant qu'en LMNP, et surtout le moindre bénéfice foncier est taxé à 27.2%, 33.2%, 47.2% voire encore + si tu as la chance d'être riche.
NB je pense que ta TMI est à 30%, donc pour toi ce serait 47,2%.
=> le Fisc te prendrait quasiment la moitié de ton bénéf, c'est ce qui fait souvent hurler les propriétaires méconnaissant les vertus du LMNP.

Système à appliquer en domaine urbain et sur des petites surfaces: T1 et T2 principalement.
Pour des raisons de présentation fiscale, il te faut t'adjoindre des services d'un comptable en LMNP au réel, sauf su tu l'es toi-même, et que tu veux prendre le temps de le faire.

Voilà, bonne journée.

 

[Buffeto]

rien à rajouter

 

[moietmoi]

Bonjour,

tu vas pouvoir amortir le "coût foncier" de ton T2 sur 20 ans, donc: 100 000 € / 20 = 5 000€ par an.

en vrai, sur les 100 000 d'achat tu retires le prix du terrain, par exemple 20% donc 80 000 et tu amortiras plutôt sur 30 ou 40 ans donc le résultat n'est pas aussi spectaculaire mais le principe est bien là;

Tu es donc en déficit de BIC: 6 000 € de loyers - 5 000 € d'amort foncier -1 200 € d'amortiss de meuble = -200€ !

dans cet exemple il faudra déclarer aux impots 0 et garder 200 euro à imputer les années suivantes;

Comme frais supplémentaires , par rapport à une location nue, tu auras les frais liés à la comptabilité (400/800 euros) qui seront compensés par une réduction d'impôt partielle donc un coût réel de 200/400 euros;

Si il s'agit juste d'un appartement classique que tu meubles , la rotation des locataires sera un plus plus rapide, donc soit un peu plus de travail , soit un peu plus de frais d'agence et il faut vérifier que l'endroit aura une demande locative en meublé;
il faudra payer la CFE; si c'est dans une résidence services style étudiants, personnes agées.. tu en es dispensé;
La CFE c'est la contribution foncière des entreprises, entre 215 et 1200 euros suivant les communes et en fonction d'un savant calcul; ( tu peux aller demander à la commune quelle est la cfe minimum pour une location meublée )

Bien sûr il faut acheter les meubles et tu les dois en bon état aux locataires;( la liste des meubles minimum est décidée par un décret)
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est 10% plus chère qu'en location libre, mais comme c'est la différence de tarifs entre 2 assureurs, cela ne compte pas;
et globalement le loyer d'un même appartement est un peu plus cher en meublé qu'en nu;

 

[CharlyBgood]

il faudra payer la CFE; si c'est dans une résidence services style étudiants, personnes agées.. tu en es dispensé;
La CFE c'est la contribution foncière des entreprises, entre 215 et 1200 euros suivant les communes et en fonction d'un savant calcul; ( tu peux aller demander à la commune quelle est la cfe minimum pour une location meublée )

ha oui, je l'avais oubliée celle là aussi, la niche fiscale a tjs ses limites

Bien sûr il faut acheter les meubles et tu les dois en bon état aux locataires;( la liste des meubles minimum est décidé par un décret)

oui et là, je te conseille d'aller bien au delà de la liste du décret, pour des raisons de:
- respect du confort du locataire
- d'attractivité du bien
- rendement: si ton locataire est satisfait il restera + longtemps

En fait, il faut t'imaginer débarquer dans le logement avec ta valise et tes effets personnels et pouvoir y vivre quasi instantanément.

globalement le loyer d'un même appartement est un peu plus cher en meublé qu'en nu;

C'est aussi un atout et la "cerise sur le bateau", comme dit Elie Semoun

 

[Imar]

Alors déjà , merci beaucoup pour ces explications, je ne peut pas dire plus, mais effectivement je doit m'approcher vers les services comptable LMNP,
je vais être franc, j'ai un capital de 400.000 euro, je suis pas du tout fort dans les histoires de banque des prêt ( a part mon crédit actuel) , des investissements etc, mon banquier m'a proposé de prendre un rdv avec une personne qui va me proposer ce type de projet ( lmnp ou pinel ) , j'en ai parlé avec un ami, il m'a dit fait gaffe on va te faire utilise'r ton budget POUR investir dans l'immobilier MAIS pas pour gagner de l'argent c'est plutôt pour ne pas payer des impôt, tu gagnera de l'argent de tes investissement que dans plusieurs dizaine d'années,
franchement ça m'a fait peur sur le moment et je ne sait pas vers qui m'approcher, c'est la raison pour laquelle je me suis inscris ici et je ne regrette pas, je vais commencer a chercher qui travaille dans ce domaine.
je vous remercie infiniment

 

[CharlyBgood]

j'ai un capital de 400.000 euro, je suis pas du tout fort dans les histoires de banque des prêt

un bon conseil: l'immobilier dit de rapport (le locatif en clair qq soit le statut LMNP ou autre), ça se fait tjs à crédit, car l'effet de levier du prêt te permet:
- de déduire les intérêts du prêt: fiscalement c'est bcp mieux
- d'avoir un rendement immédiat sur de l'argent qui n'est pas à toi

=> garde donc tes 400 000 €uros pour d'autres opés: tu auras en qq sorte le beurre et l'argent du beurre

 

[Imar]

un bon conseil: l'immobilier dit de rapport (le locatif en clair qq soit le statut LMNP ou autre), ça se fait tjs à crédit, car l'effet de levier du prêt te permet:
- de déduire les intérêts du prêt: fiscalement c'est bcp mieux
- d'avoir un rendement immédiat sur de l'argent qui n'est pas à toi

=> garde donc tes 400 000 €uros pour d'autres opés: tu auras en qq sorte le beurre et l'argent du beurre

Merci beaucoup, ca me rassure ce que tu dis , je voulais tout simplement investir ( soit disant pour gagner plus ) mais effectivement ton raisonnement est totalement logique

 

[Buffeto]

un bon conseil: l'immobilier dit de rapport (le locatif en clair qq soit le statut LMNP ou autre), ça se fait tjs à crédit,:

je confirme TOUJOURS A CREDIT pour du locatif surtout avec les taux bas actuels

=> garde donc tes 400 000 €uros pour d'autres opés: tu auras en qq sorte le beurre et l'argent du beurre

mieux je dirais mets ces 400k€ sur une AV que tu apportes en garantie pour un crédit in fine sur cette opération de LMNP....

j'en parlais déjà en 2010 dans le blog à Buffeto

 

[Imar]

je confirme TOUJOURS A CREDIT pour du locatif surtout avec les taux bas actuels



mieux je dirais mets ces 400k€ sur une AV que tu apportes en garantie pour un crédit in fine sur cette opération de LMNP....

j'en parlais déjà en 2010 dans le blog à Buffeto

wow , le in fine , c'est nouveau , lol , je vais lire ça cet après midi