Evolution de l'Immobilier : Que et Qui Croire ?

[Buffeto]

je ne suis pas un pro non plus de l'économie , mais je n'aurais pas pris Monsieur crédit agricole comme un exemple de la parfaite gestion entreprenariale...

je sais que nous sommes sur un forum bancaire , mais es matiére de gestion on vient de voir quelques exemples bancaires :, au choix : Lehman brothers , kerviel , credit lyonnais , dexia, fusion BP -CE j'en passe et des meilleures...

ils n'arrivent déja pas à prévoir sur quelques mois alors question prévisions sur le long terme.....

si certains proposent des taux attractifs c'est tout simplement parce qu'il y a peu d'argent circulant et qu'il faut au minimum pour attirer cet argent proposer mieux qu'une AV en euros ....
le risque ca se paye au prix fort...

Buffeto

 

[kenko82]

Essayez de faire une opération de refinancement de votre entreprise pour capter une large partie de vos clients en leur demandant de revenir ou de venir sur les marchés financiers en tant de crise de confiance, et vous verrez que le 6% se justifient quand en plus les concurrents font pareil. Pour réussir ces opérations il faut une carotte d'une taille suffisante pour redonner confiance c'est tout. Et le pari sur l'inflation à la hausse doit faire également partie de l'équation, mais ce n'est pas à mon sens la variable ayant le plus d'influence.

 

[gimli]

ok merci pour ces réponses

c'était donc l'option "prime de risque"


ps : crédit agricole c'était juste pour rester dans le bancaire ... des obligations à taux fixe élevé, ca court les rues aujourd'hui ... et sur des sociétés plutôt connues ... d'où mon interrogation sur l'inflation
car en cas de déflation, cela pourrait couter cher à ces entreprises ... et à leurs créanciers


bien malin qui pourra prédire l'avenir

 

[kenko82]

Mais j'avoue que ces opérations multiples de souscriptions sont peut être un signe fort que les intervenants majeurs optent pour le scénario de l'inflation, et pensent ainsi se refinancer à moindre cout sur le dos des épargnants......faudrait-il alors se mettre à investir dans des biens réels pour ne pas se faire léser......that is the question.....il faudra regarder à la loupe les investissements réalisés par les grands fonds mondiaux dans les semaines à venir, si quelqu'un bien sûr s'y connait assez pour déméler la pelote de fils que tous ces fonds représentent et tout le flou volontaire qui gène fortement la transparence et la lisibilité de leurs opérations.

Mais l'appât du taux annoncé peut en effet cacher une belle escroquerie....et l'on sent que la BCE perd de mois en mois de sa probité quant à ses engagement initiaux pour ce qui concerne l'inflation. Faire monter les prix de l'immobilier américains relancerait tout le système, et j'ai le pressentiment que c'est vers le scénario inflation que l'on se dirige. Le temps que la bulle se dirige vers un autre secteur, je vois bien l'économie verte comme prochaine cible d'ailleurs.

Enfin ce ne sont que des pensées personnelles. J'ai rien à perdre à dire des conneries, vu que j'ai rien à placer et que je suis locataire.

 

[gimli]

pareil, je perds rien à dire des conneries

par contre, j'ai qqs billes à placer et pour l'instant, je me tiens à l'écart de ces obligations par principe du "on en parle beaucoup trop"
l'avenir me dira si j'ai eu raison
quoi qu'il en soit, sur un horizon de 5 ans passe encore, mais une obligation à taux fixe sur 10ans, ca ne me fait pas rêver

je suis donc parti voir du côté de la bourse et je pense de plus en plus sérieusement à investir dans de l'immobilier locatif de taille modeste juste au cas où l'inflation parte de plus belle
d'autant que les taux d'emprunt sont intéressants en ce moment ...

ca s'appelle ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier !

 

[kenko82]

Prends garde aux taux d'emprunts, les OAT ou TEC ont tendance à remonter sensiblement ces temps ci, j'imagine que les taux des prêts immo ne vont pas tarder à stagner, avant de repartir à la hausse.

 

[gimli]

c'est pourquoi je pense qu'on est dans la bonne fenêtre de tir pour l'immobilier locatif (je précise bien locatif)
me reste "plus qu'à" trouver ce bien rare à 10/12% de rendement
je suis en recherche active

si on entre en déflation généralisée, je m'en mordrai les doigts ... mais bon, l'immobilier locatif représente actuellement 0% de mon patrimoine
et je ne compte investir que dans un T1 ou T2

si en revanche, on entre en hyperinflation, mon emprunt sera "gratuit" et le bien largement autofinancé.

disons que je diversifie mon patrimoine avec un bien qui suit l'inflation, ca n'est pas plus mal
je ne pense pas que l'on reverra une "république de Weimar" de sitôt mais une inflation à 2 chiffres, n'oublions pas que nos parents l'ont vécu !

 

[kenko82]

Je n'irais pas jusque là, ca signifierait alors la fin du semblant d'Europe que l'on connait aujoud'hui. Je pense plutôt à une inflation réelle entre 4 et 8% sur plusieurs années(tout dépendra de ce que l'on mettra dans la fameux panier, et je ne serait pas étonné de voir la méthode de calcul de l'inflation une nouvelle fois révisée).

Pour ce qui est de ton investissement méfie toi aussi de l'indice de référence des loyers qui devrait baisser fortement dans les 24 prochains mois (mais de ce côté je m'attends à une annonce présidentielle d'un plafonnement des loyers qui passera comme une mesure de protection du pouvoir d'achat alors qu'en fait ce sera l'inverse).

 

[Aristide]

c'est pourquoi je pense qu'on est dans la bonne fenêtre de tir pour l'immobilier locatif (je précise bien locatif)
me reste "plus qu'à" trouver ce bien rare à 10/12% de rendement
je suis en recherche active

Je voudrais pas être "oiseau de mauvais augure" mais dans tes réflexions et calculs de rentabilité n'oublies pas d'intégrer les vacances de locations, les loyers impayés, les travaux de restaurations dus à dégradations de locataires, les impossibilité d'explusions les mois d'hiver, le coût des procédures d'expulsion...etc.

Pourquoi je dis cela? Tout simplement parce que à une époque pas très éloignée j'avais eu la même intention (réinvestissement suite à succession) mais il se trouve que dans mon proche environnement j'ai connu deux cas où les locations sont devenues de vraies galères et avec une rentabilité.....négative !!!

 

[VTR]

Je suis ravi de voir enfin un post où l'on parle des scénarios possibles pour les prochaines années.

Je pense à deux stratégies.

1-Garder le maximum de liquidités disponibles et éviter de prendre des placements bloqués ou d'acheter de l'immobilier maintenant. Ceci vous permettra d'être très réactif en fonction de la tendance.
A savoir, si l'inflation revenait, vous pourriez toujours avec vos liquidités investir rapidement dans des actifs physiques, quitte à louper le point bas mais vous seriez dans le mouvement. Il est préférable de manquer le début d'une tendance, que de se tromper de tendance. Certains vous diront d'aller à l'encontre de la tendance générale, être contrariant, oui c'est une bonne idée mais cela reste néanmoins dangereux...
Si la déflation prennait place, alors garder vos liquidités vous aidera à augmenter votre pouvoir d'achat dans le présent et dans le futur pour de nouvelles acquisitions.

En d'autres termes, il est beaucoup plus facile de passer des liquidités aux actifs physiques que l'inverse...Si vous achetiez de l'immobilier maintenant, et que la déflation arrivait, vous ne pourriez pas vous réorienter vers le cash, il vous faudrait vendre vos actifs, ce qui serait dangereux...

Comme dit plus haut, prendre des obligations aujourd'hui n'est pas forcément une bonne idée, ou alors en prendre pour de faibles montants. Car cela reviendrait à immobiliser votre argent.
Ou alors vous pouvez geler des taux au cas ou vous anticipez une baisse de taux, mais encore une fois garder un peu d'avoir pour geler des taux ultérieurement s'ils remontent, vous obtiendrez une moyenne de taux fixe sur toutes vos obligations au cours du temps acceptable (comme la gestion des fonds euros).

2-Diversifier votre patrimoine, afin de lisser les changements de tendances. Si vous avez à la fois de l'immobilier et de l'épargne, dans tous les cas, vous compenserez une partie par l'autre. Ce n'est pas idéal mais cela reste une bonne protection dans le temps. Si vous avez déjà de l'immobilier, gardez le, si l'inflation revient vous serez content d'être dans le mouvement. Vos liquidités vous permettrait de surpondérer ce secteur en achetant de nouveau.
Si vous avez également des liquidités, gardez en. Elles vous seront utiles en période de déflation.


Dans tous les cas : je pense qu'il faut rester liquide. Vous pourrez orientez rapidement votre patrimoine en fonction du scénario.Sachant d'ailleurs que les cycles de déflation et d'inflation sont longs, vous aurez le temps d'être dans le bon mouvement. Il vaut toujours mieux acheter des actifs (moins liquides) quand on est sûr que nous sommes dans une période d'inflation. Et nous n'en sommes pas là.

Surveillez l'évolution des taux longs type OAT tec, cela donne tout de même une bonne indication des anticipations d'inflation.

Précision : l'inflation pour juin en Europe est anticipée comme négative. Donc début de déflation par définition.