Droit de succession

[agra07]

la théorie ca serait . les neveux et l'oncle créent une SCI , l'oncle possède 97% des parts . la SCI emprunte pour acheter le bien de MrX .
MrX devient locataire de la SCI , ce qui permet à la SCI de rembourser le crédit .

la valeur fiscale des parts de la SCI sont : valeur du bien moins crédit restant . valeur fiscale donc quasiment nulle .
du coup le tonton peut donner les parts qui ne valent rien sans payer de droits ....

reste à trouver la banque qui acceptera de prêter si les neveux sont déjà endettés .

OK merci je comprends le principe.
Toutefois ce montage présente des inconvénients-, notamment pour pouvoir rembourser le crédit le loyer devra être important. Or il se trouve que Mr X aime bien profiter de la vie et je doute qu'il ait des revenus suffisants pour rembourser ce crédit (destiné en outre à payer des biens qui lui appartiennent!).
La solution viager me semble plus appropriée dans son cas.

 

[paal]

Je ne connais absolument rien aux SCI.

Alors on va faire très simple ....

la théorie ca serait . les neveux et l'oncle créent une SCI , l'oncle possède 97% des parts . la SCI emprunte pour acheter les biens de MrX (qui est estimé 400 KE en pleine propriété pour le bien atypique et 150 KE pour le bien loué)
MrX devient locataire de la SCI , ce qui permet à la SCI de rembourser le crédit.

C'est une solution avec crédit à la clé, et comme les biens physiques sont libres d'endettement, avant l'apport à la SCI, la banque prendra une garantie réelle sur lesdits biens ....

Comme au total, les biens sont estimés à 550 KE, et si l'on considère un usufruit de l'ordre de 25 à 30%, cela fait une valeur de nue-propriété de 385 à 410 KE à décomposer en 3 pour chaque neveu (135 E pour chaque neveu, soit un total de 405 KE ; reste toutes les parts en usufruit à destination de l'oncle pour (550 - 405) pour 145 ....

Lors de la création de la SCI, les neveux ne vont recevoir qu'un part symbolique (par exemple une ou deux parts chacun de la seule nu-propriété, déterminée selon la valeur de part qui sera la plus représentative de la valeur des biens de l'oncle ....

Pour réaliser l'apport il faudra créer des parts de nu-propriété à destination future des neveux, ainsi que des parts d'usufruit à due proportion, mais qui resteront la propriété de l'oncle ....

Et ce n'est qu'au décès de l'oncle que les parts d'usufruit viendront rejoindre sans formalité les parts de nue propriété que les neveux détiendront (après donation des parts de nue-propriété destinées aux neveux ....)

La valeur fiscale des parts de la SCI sont : valeur du bien moins crédit restant . valeur fiscale donc quasiment nulle .
du coup le tonton peut donner les parts qui ne valent rien sans payer de droits ....

Cela c'est en supposant qu'il soit obtenu un prêt à hauteur de 100% de la valeur des parts lors de la constitution de la SCI ; on va donc considérer qu'avec le concours bancaire obtenu, la valeur de ces parts vaudront le moins possible fiscalement ....

Reste à trouver la banque qui acceptera de prêter si les neveux sont déjà endettés, sachant aussi que le tonton a 74 ans .....

Cela dépendra de la garantie qui sera présentée par les porteurs de parts de la SCI ....

 

[paal]

OK merci je comprends le principe.

.....
La solution viager me semble plus appropriée dans son cas.

Peut-être, mais dans ce cas il faudrait qu'il y ait vente des biens (avec réserve d'usufruit), et nous ne sommes plus dans le registre de la donation ; cela revient alors à un quasi crédit vendeur .....