Dissocier prêt relais et prêt principal

#1
Bonjour,
Je suis en train de finaliser l'acquisition d'une maison, et je souhaiterais faire appel à votre expérience.
Une très large partie de l'acquisition est couverte par la vente d'un appartement dans la ville d'à coté, le reste le sera par un emprunt immobilier.
Je souhaite donc utiliser un prêt relais pour couvrir la période temporaire ou je serai propriétaire des deux biens.
Pourtant, au cours de la négociation, le vendeur a souhaité supprimer la clause suspensive à l'obtention du prêt principal, mais en me laissant une clause suspensive à l'obtention du prêt relais.
Cela ne me dérange pas car le prêt résiduel sera d'un petit montant.
Pourtant je m'interroge: dissocier les deux prêts est-il bien possible? Un établissement est-il susceptible d'accepter l'un sans l'autre?
Merci pour vos éclairages!
 

ICF62

Contributeur régulier
#2
Bonjour,

je suis surpris par l'action du vendeur.

la clause de condition suspensive reprend en général le montant global financé à l'aide d'un ou plusieurs prêts immobiliers mais sans les détailler et surtout sans exclure tel ou tel prêt....

bien cordialement
 
#3
Bonjour,

la combinaison d'un crédit relais + un crédit long terme est un classique pour financer l'acquisition d'une nouvelle RP en attente de la vente de la précédente.

Le remboursement du relais étant assuré par la plus value (toujours aléatoire) de la vente de la précédente RP, l'obtention d'un crédit long terme dont le montant peut éventuellement être majoré du fait du RA partiel du relais, n'est pas à prendre à la légère, donc faire de l'obtention du long terme (+ le relais) une condition suspensive à l'achat est prudent. Ce cas n'est pas rare si l'estimation du prix de vente du bien possédé est "gonflée" et/ou si le marché local n'est pas très liquide.

La question est de comprendre pourquoi le vendeur s'y oppose (peur que la vente ne se fasse pas ?).
 

ICF62

Contributeur régulier
#4
Bonjour,

la combinaison d'un crédit relais + un crédit long terme est un classique pour financer l'acquisition d'une nouvelle RP en attente de la vente de la précédente.

Le remboursement du relais étant assuré par la plus value (toujours aléatoire) de la vente de la précédente RP, l'obtention d'un crédit long terme dont le montant peut éventuellement être majoré du fait du RA partiel du relais, n'est pas à prendre à la légère, donc faire de l'obtention du long terme (+ le relais) une condition suspensive à l'achat est prudent. Ce cas n'est pas rare si l'estimation du prix de vente du bien possédé est "gonflée" et/ou si le marché local n'est pas très liquide.

La question est de comprendre pourquoi le vendeur s'y oppose (peur que la vente ne se fasse pas ?).
Bonjour,

là je ne vous suis pas sur le raisonnement de la plus-value sur la vente du bien.

le montage du relais se fait en prenant 70% de la valeur estimée du bien en vente et on le complète si nécessaire par un prêt immobilier.

exemple:

achat d'un bien à 200.000 €
mise en vente du bien détenu estimé 170.000 €

on met en place un relais de 120.000 € et on le complète par un prêt immobilier de 80.000 €

imaginons que notre bien se vende finalement 160.000 € au lieu de 170.000 €
on rembourse alors le relais pour les 120.000 € et il reste 40.000 € que le client peut choisir de conserver en épargne ou de réinjecter dans un remboursement partiel du prêt immobilier.

avec cette technique de précaution même une vente avec une grosse décote permet de rembourser le relais.
à noter que la majorité des banques demandent 2 estimations du bien en vente voire même une expertise immobilière.

bien cordialement
 

Aristide

Top contributeur
#5
Bonjour,

là je ne vous suis pas sur le raisonnement de la plus-value sur la vente du bien.

le montage du relais se fait en prenant 70% de la valeur estimée du bien en vente et on le complète si nécessaire par un prêt immobilier.

exemple:

achat d'un bien à 200.000 €
mise en vente du bien détenu estimé 170.000 €

on met en place un relais de 120.000 € et on le complète par un prêt immobilier de 80.000 €

imaginons que notre bien se vende finalement 160.000 € au lieu de 170.000 €
on rembourse alors le relais pour les 120.000 € et il reste 40.000 € que le client peut choisir de conserver en épargne ou de réinjecter dans un remboursement partiel du prêt immobilier.

avec cette technique de précaution même une vente avec une grosse décote permet de rembourser le relais.
à noter que la majorité des banques demandent 2 estimations du bien en vente voire même une expertise immobilière.
Ce peut-être ainsi si il ne reste pas un encours restant dû sur le financement initial du bien mis en vente.

Dans ton exemple, si l'on suppose qu'il y a un tel capital restant dû de 50.000€ et que la banque considérée accepte une intervention (PI%) à hauteur de 70% comme tu en fais l'hypothèse, suivant les établissements, trois calculs/interventions en prêt relais sont possibles:

Premier cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 1 soit :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur) x PI%]

=> Montant du crédit relais maximum = (170.000 € – 50.000€) x 70% = 84.000€.

Second cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 2 soit :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Montant du crédit relais maximum = (170.000 € x 70%) – 50.000€) = 69.000€.

Troisième cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 3 dans le cadre d’un « Crédit Achat – Revente » soit :

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

=> Montant du crédit relais maximum = (170.000 € x 70%) = 119.000 €

Le montant du prêt complémentaire à long terme est ensuite adapté en fonction des dépenses totales réelles à financer et de l'éventuel complément d'apport personnel.

Tout est expliqué dans le menu détail dans mon billet ci-dessous.

Cdt
 
Dernière modification:

ICF62

Contributeur régulier
#6
Bonjour Aristide,

oui tu as parfaitement raison, j'avais juste réagi à la notion "aléatoire" et "prix artificiellement gonflé du bien en vente"

les banques sont devenues plus prudentes que dans les années passées.
j'ai même vu l'extrême: un relais de 95 % de l'estimation du bien alors que aucun compromis n'était signé o_O
bref, 2 ans après toujours pas vendu et finalement vendu à 130.000 au lieu des 180.000 estimés....
clients ont du trouver 50.000 € + les intérêts différés du relais.
surendettement puis vente de la seconde maison...à perte aussi :cry:

sont repartis locataire avec 90.000 € de dettes

c'était un montage Crédit Immobilier de France :mad:

bien cordialement
 

Aristide

Top contributeur
#8
les banques sont devenues plus prudentes que dans les années passées.
Oui; j'ai même des informations suivant lesquelles certaines banques dans certaines régions n'acceptaient plus de prêts relais.

Mais maintenant que l'économie et la confiance repartent peut-être que l'on assistera à un revirement de leur politique en la matière ?

Cdt
 

ICF62

Contributeur régulier
#9
je monte encore quelques relais mais souvent pour liquider un prêt immobilier existant sur le bien en vente afin de purger l'endettement.
dans la plupart des cas j'ai des relais à 50 ou 60 % de la valeur estimée par notaire et quand je monte le prêt pour la nouvelle acquisition c'est sur des bases que les clients peuvent supporter en terme d'endettement sans tenir compte d'un éventuel remboursement anticipé partiel grâce à la vente du premier bien.
bref, prudence maximale.
bien cordialement
 
#10
Bonjour Aristide,

oui tu as parfaitement raison, j'avais juste réagi à la notion "aléatoire" et "prix artificiellement gonflé du bien en vente"

les banques sont devenues plus prudentes que dans les années passées.
j'ai même vu l'extrême: un relais de 95 % de l'estimation du bien alors que aucun compromis n'était signé o_O
bref, 2 ans après toujours pas vendu et finalement vendu à 130.000 au lieu des 180.000 estimés....
clients ont du trouver 50.000 € + les intérêts différés du relais.
surendettement puis vente de la seconde maison...à perte aussi :cry:

sont repartis locataire avec 90.000 € de dettes

c'était un montage Crédit Immobilier de France :mad:

bien cordialement
Bonjour,

oui, tout le problème est bien résumé dans cet exemple, qui n'est pas unique en son genre.
On a bien connu ça à une époque où les prix immobiliers étaient fous, comme les acquéreurs - ou rendus fous par leur agent immobilier, qui se précipitaient pour ne pas rater une belle affaire. La responsabilité de ces agents immobiliers et de leurs banques associées était grande, chacun y trouvant son compte dans l'immédiat. A terme, ce fut assez pénible pour un certain nombre d'emprunteurs dont le taux d'effort était déjà saturé par le crédit long terme, et la mévente du bien détenu ne permettait pas de solder le crédit relais dont la durée excédait souvent les 2 années conventionnelles.

C'était tout le sens de ma remarque.
 
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