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- Auteur de la discussion zeraphin
- Date de début
Gagarine
Contributeur régulier
Pour être tout à fait objectif, des 10% dans l'ancien il faut enlever l'IR puisqu'on les ajoute à la renta du neuf. On aura ainsi des choses comparables.
Ainsi, avec 14% de TMI et les 11% de CSS, un placement à 10% dans l'ancien nous donne 7,5% net d'impôts.
Avec 30% de TMI, on se retrouve à 5,9% net d'impôts.
Avec 40% de TMI, on se retrouve à 4,9% net d'impôts.
Cela montre bien qu'à 14% de TMI, il n'y a pas de question à se poser.
A 30%, il vaut mieux un bon programme neuf que de l'ancien moyen. Et inversement...
A 40%, on cherchera du neuf.
Sauf que...
A 30% ou 40%, les "amateurs" d'ancien investiront alors dans du LMnP (sans gestionnaire ! Of course).
De plus, l'ancien est beaucoup plus souple : vous revendez quand vous voulez sans rien devoir à personne. Vous pouvez conserver votre bien dans votre patrimoine ce qui est difficile pour ne pas dire impossible en Scellier si vous n'avez pas des revenus conséquents. Et vous pouvez attendre le meilleur moment pour vendre.
Il est a souligner que l'ancien offre les même "garanties décès" que le neuf.
Attention tout de même au coût des "gros travaux" dans l'ancien...
Ainsi, avec 14% de TMI et les 11% de CSS, un placement à 10% dans l'ancien nous donne 7,5% net d'impôts.
Avec 30% de TMI, on se retrouve à 5,9% net d'impôts.
Avec 40% de TMI, on se retrouve à 4,9% net d'impôts.
Cela montre bien qu'à 14% de TMI, il n'y a pas de question à se poser.
A 30%, il vaut mieux un bon programme neuf que de l'ancien moyen. Et inversement...
A 40%, on cherchera du neuf.
Sauf que...
A 30% ou 40%, les "amateurs" d'ancien investiront alors dans du LMnP (sans gestionnaire ! Of course).
De plus, l'ancien est beaucoup plus souple : vous revendez quand vous voulez sans rien devoir à personne. Vous pouvez conserver votre bien dans votre patrimoine ce qui est difficile pour ne pas dire impossible en Scellier si vous n'avez pas des revenus conséquents. Et vous pouvez attendre le meilleur moment pour vendre.
Il est a souligner que l'ancien offre les même "garanties décès" que le neuf.
Attention tout de même au coût des "gros travaux" dans l'ancien...
christianR
Contributeur régulier
Non pas 11% de plts sociaux mais 12.10% avec le RSA...C'est pas très grave mais cela prouve que ça ne va pas en diminuant et que ce n'est pas pour rien que le gouvernement incite à la réduction d'impôt plutôt qu'à l'amortissement.
Les nombreux licenciements auxquels on assiste actuellement, bien qu'il n'y ait pas de crise comme semble le penser certains... A tel point que ce sont des entreprises privées qui vont aussi s'occuper des chômeurs, les agences pour l'emploi n'arrivent plus à suivre. Cette conjoncture va certainement entraîner rapidement une augmentation des prélèvements sociaux.
Les amortissements de Robien et Borloo seront bientôt supprimés au profit de la réduction Scellier et idem en LMNP Censi Bouvard.
Le résultat fiscal est positif plus rapidement, dès qu'il n'y a plus suffisament d'intérêts d'emprunt à déduire et on paie les prélèvements sociaux quand bien même on n'est pas imposable au final grâce à la réduction d'impôt.
Mieux vaut faire du LMNP dans l'ancien sans passer par un gestionnaire et se faire ficeler par un bail commercial mais cela n'attire pas la chaland qui a horreur de payer des impôts mais qui paie quand même d'une autre manière !
Les nombreux licenciements auxquels on assiste actuellement, bien qu'il n'y ait pas de crise comme semble le penser certains... A tel point que ce sont des entreprises privées qui vont aussi s'occuper des chômeurs, les agences pour l'emploi n'arrivent plus à suivre. Cette conjoncture va certainement entraîner rapidement une augmentation des prélèvements sociaux.
Les amortissements de Robien et Borloo seront bientôt supprimés au profit de la réduction Scellier et idem en LMNP Censi Bouvard.
Le résultat fiscal est positif plus rapidement, dès qu'il n'y a plus suffisament d'intérêts d'emprunt à déduire et on paie les prélèvements sociaux quand bien même on n'est pas imposable au final grâce à la réduction d'impôt.
Mieux vaut faire du LMNP dans l'ancien sans passer par un gestionnaire et se faire ficeler par un bail commercial mais cela n'attire pas la chaland qui a horreur de payer des impôts mais qui paie quand même d'une autre manière !
Gagarine
Contributeur régulier
Il est clair que le LMnP sans gestionnaire devrai avoir la cote et pourtant... Il faut dire que l'état et les commerciaux foireux n'y gagnent rien donc pas de promotion du produit.
Perso je n'ai pas encore franchi le pas mais je sais que mon prochain investissement devra être un LMnP sans gestionnaire car par ailleurs les affaires marchent bien (vive Limoges) et mes 2 enfants n'y peuvent rien : je me retrouve dans la tranche à 30%. Les années passent et je déduis de moins en moins d'intérêts sur mes emprunts. Du coup même 10k€ de bénéfices fonciers me génèrent 4k€ d'impots et CSS et cela ne va pas aller en s'arrangeant...
D'un autre coté, partie de rien j'achetais ma RP il y a 9 ans et dans une dizaine d'année je chatouillerai l'ISF. Quel autre support me permet une telle ascension ? Surement pas Scellier...
Perso je n'ai pas encore franchi le pas mais je sais que mon prochain investissement devra être un LMnP sans gestionnaire car par ailleurs les affaires marchent bien (vive Limoges) et mes 2 enfants n'y peuvent rien : je me retrouve dans la tranche à 30%. Les années passent et je déduis de moins en moins d'intérêts sur mes emprunts. Du coup même 10k€ de bénéfices fonciers me génèrent 4k€ d'impots et CSS et cela ne va pas aller en s'arrangeant...
D'un autre coté, partie de rien j'achetais ma RP il y a 9 ans et dans une dizaine d'année je chatouillerai l'ISF. Quel autre support me permet une telle ascension ? Surement pas Scellier...
christianR
Contributeur régulier
La nue-propriété est une piste qui permet de payer un bien entre 50 et 60% de sa valeur, les intérêts de l'emprunt sont déductibles des revenus fonciers, le prêt est déductible de l'actif taxable à l'ISF et la valeur de la nue propriété ne rentre pas dans l'actif.
En contrepartie, pas de loyers puisque c'est l'usufruitier qui les perçoit mais pas de charges ni de soucis de location impayés etc..
Au terme du démembrement, entre 15 et 20 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien remis en état par l'usufruitier (souvent un organisme hlm) soit en conservant le locataire si vous le souhaitez soit vide et ce sans plus-value. Souvent ces biens ont été financés par un pls puisqu'ils sont gérés par des organismes sociaux et le prix du bien neuf est en TVA à 5.50%
A méditer dans votre cas...
En contrepartie, pas de loyers puisque c'est l'usufruitier qui les perçoit mais pas de charges ni de soucis de location impayés etc..
Au terme du démembrement, entre 15 et 20 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien remis en état par l'usufruitier (souvent un organisme hlm) soit en conservant le locataire si vous le souhaitez soit vide et ce sans plus-value. Souvent ces biens ont été financés par un pls puisqu'ils sont gérés par des organismes sociaux et le prix du bien neuf est en TVA à 5.50%
A méditer dans votre cas...
anticipateur
Membre
Bonjour
Je ne comprend pas vos calculs de rentabilité : -
- les loyers sont revalorisés chaques années ( 08-09 = > 3% je sais c'était exeptionnel en raison de l'inflation)
- Les mensualités sont fixes ( tx fixe )
- L'effet de levier (emprunt) absent si je place que mon petit effortd' épargne
- Les premières années on a, en plus, un peu de déficit foncier ( en petite partie imputable sur le RG). + le déficit foncier reportable à cause des intérêts pendant la constuction. Pas de bénef assurer pendant tout l'engagement ( 9 ou 15 ans) donc pas de CS.
Après on changera bien de locataire ( à un moment) et plus lié par le plafond de loyer ( étudier le marché locatif local - normalement plafond scellier < marché) -
Ou je me trompe ?
Anticipateur
Je ne comprend pas vos calculs de rentabilité : -
- les loyers sont revalorisés chaques années ( 08-09 = > 3% je sais c'était exeptionnel en raison de l'inflation)
- Les mensualités sont fixes ( tx fixe )
- L'effet de levier (emprunt) absent si je place que mon petit effortd' épargne
- Les premières années on a, en plus, un peu de déficit foncier ( en petite partie imputable sur le RG). + le déficit foncier reportable à cause des intérêts pendant la constuction. Pas de bénef assurer pendant tout l'engagement ( 9 ou 15 ans) donc pas de CS.
Après on changera bien de locataire ( à un moment) et plus lié par le plafond de loyer ( étudier le marché locatif local - normalement plafond scellier < marché) -
Ou je me trompe ?
Anticipateur
Ce forum ressemble de plus en plus à une bataille dogmatique entre tenants de l’ancien et du neuf, sans qu’il y ait toujours une argumentation construite.
J’ai fait un comparatif de 2 achats d’immobilier, l’un ancien, l’autre en loi Scellier sous son volet « social ». Je vous donne les éléments de base afin que chacun puisse, s’il le veut ou le peut, vérifier.
J’ai considéré un foyer fiscal de 3 parts, revenu imposable de 80 000 €, sans revenus fonciers.
Montant de l’achat : 200 000 € ; frais d’acquisition : 10 000 € environ en neuf, 15 000 € environ en ancien, apportés sur fonds propres dans l’opération.
Financement de la totalité de l’achat sur 15 ans, prêt amortissable au taux de 4,2% l’an plus assurance.
Considérant dans les 2 cas que l’acheteur s’occupera de la gestion, et assumera le risque locatif, je n’ai rajouté que 3% de charges locatives.
J’ai considéré en acquisition neuve un loyer d’origine brut de 750 € par mois, soit 4,5% de rentabilité locative.
J’ai indexé les revenus du foyer ainsi que les loyers ainsi que tranches d’imposition, etc... à 1% par an.
En ce cas, la participation nette mensuelle de l’acheteur en neuf (remboursement de prêt plus taxe foncière plus charges locatives moins loyer moins gain fiscal) s’élève à 440 € par mois compte tenu d’un « matelas financier » d’origine de 4 000 €.
J’ai ensuite fait le même calcul pour un achat dans l’ancien en recherchant quel devrait être le loyer perçu pour parvenir à la même participation de 440 €.
Le résultat ?
Pour obtenir la même participation de 400 € par mois avec matelas d’origine de 4 000 €, il faut obtenir un loyer d’origine brut de … 1 585 €, soit plus du double et une rentabilité locative de 9,51%.
Encore n’ai-je pas pris en compte que l’apport des frais d’acquisition passait de 10 000 à 15 000 €.
Alors pourquoi ce résultat : Un seul mot, l’impôt.
En ancien, pas d’abattement sur le loyer. En conséquence, le « gros » résultat foncier est entamé par l’impôt et les prélèvements sociaux. Dans cet exemple 30 % plus 12,1% = 42,1%.
Dans le neuf, un abattement de 30% sur les loyers qui réduira le résultat foncier de façon sensible, sans réduire les recettes, donc moins de résultat imposable et bien sur la réduction d’impôt.
Au global et sur la durée du prêt, 64 500 € de gain d’impôt en neuf, près de 92 000 € d’impôt et de prélèvement sociaux supplémentaires en ancien.
Bien sur certains diront : mais je ne vais pas payer cet impôt supplémentaire car je n’ai pas tous ces revenus fonciers parce que je fais des travaux, et que ces travaux déductibles m’amènent à obtenir des revenus fonciers réduits, voire nuls.
Très bien, mais qui finance ces travaux ? les martiens ?
Quand vous faites des travaux, vous les financez, et vous ne récupérez dans le meilleur des cas que la partie sur votre TMI et les prélèvements sociaux (dans mon exemple 42,1%). Le reste, 57,9%, vous le payez de votre poche. La mise en œuvre de travaux ne peut donc pas être une stratégie mais un pis-aller quand c’est nécessaire et que c’est vraiment de nature à valoriser le bien.
Et le problème, il est là :
L’ancien est ancien dès l’achat, et il y aura probablement des travaux à entreprendre un jour ou l’autre, ce qui viendra amputer la rentabilité ; la difficulté en revanche est d’apprécier dès l’achat le montant des travaux à effectuer, sans compter les mauvaises surprises.
Mais je ne doute pas que tous les tenants dogmatiques de l’ancien n’ont jamais été amenés à faire des travaux imprévus et qu’ils obtiennent sans soucis et de façon continue des rentabilités locatives supérieures à 10%.
Un de mes clients qui pratique ce sport (et à qui en passant j’ai quand même réussi à faire acheter une opération en neuf) m’a avoué qu’en outre d’être parfois lassé des travaux perpétuels sur son parc immobilier, il allait chercher, compte tenu de la qualité de certains locataires consécutive à la qualité du logement, le loyer avec le chien, ce qui dans sa bouche n’était pas une vue de l’esprit.
En conclusion, je ne dis pas que le neuf est toujours mieux que l’ancien, je dis simplement que chaque cas est différent et qu’une analyse objective et honnête doit être faite avant d’affirmer péremptoirement que l’ancien est toujours mieux que le neuf. En revanche ce qu’on peut dire c’est que si vous achetez plus que ça ne vaut, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, vous ferez toujours une mauvaise affaire et qu’à qualité égale l’ancien est généralement plus intéressant pour les personnes peu fiscalisées.
J’ai fait un comparatif de 2 achats d’immobilier, l’un ancien, l’autre en loi Scellier sous son volet « social ». Je vous donne les éléments de base afin que chacun puisse, s’il le veut ou le peut, vérifier.
J’ai considéré un foyer fiscal de 3 parts, revenu imposable de 80 000 €, sans revenus fonciers.
Montant de l’achat : 200 000 € ; frais d’acquisition : 10 000 € environ en neuf, 15 000 € environ en ancien, apportés sur fonds propres dans l’opération.
Financement de la totalité de l’achat sur 15 ans, prêt amortissable au taux de 4,2% l’an plus assurance.
Considérant dans les 2 cas que l’acheteur s’occupera de la gestion, et assumera le risque locatif, je n’ai rajouté que 3% de charges locatives.
J’ai considéré en acquisition neuve un loyer d’origine brut de 750 € par mois, soit 4,5% de rentabilité locative.
J’ai indexé les revenus du foyer ainsi que les loyers ainsi que tranches d’imposition, etc... à 1% par an.
En ce cas, la participation nette mensuelle de l’acheteur en neuf (remboursement de prêt plus taxe foncière plus charges locatives moins loyer moins gain fiscal) s’élève à 440 € par mois compte tenu d’un « matelas financier » d’origine de 4 000 €.
J’ai ensuite fait le même calcul pour un achat dans l’ancien en recherchant quel devrait être le loyer perçu pour parvenir à la même participation de 440 €.
Le résultat ?
Pour obtenir la même participation de 400 € par mois avec matelas d’origine de 4 000 €, il faut obtenir un loyer d’origine brut de … 1 585 €, soit plus du double et une rentabilité locative de 9,51%.
Encore n’ai-je pas pris en compte que l’apport des frais d’acquisition passait de 10 000 à 15 000 €.
Alors pourquoi ce résultat : Un seul mot, l’impôt.
En ancien, pas d’abattement sur le loyer. En conséquence, le « gros » résultat foncier est entamé par l’impôt et les prélèvements sociaux. Dans cet exemple 30 % plus 12,1% = 42,1%.
Dans le neuf, un abattement de 30% sur les loyers qui réduira le résultat foncier de façon sensible, sans réduire les recettes, donc moins de résultat imposable et bien sur la réduction d’impôt.
Au global et sur la durée du prêt, 64 500 € de gain d’impôt en neuf, près de 92 000 € d’impôt et de prélèvement sociaux supplémentaires en ancien.
Bien sur certains diront : mais je ne vais pas payer cet impôt supplémentaire car je n’ai pas tous ces revenus fonciers parce que je fais des travaux, et que ces travaux déductibles m’amènent à obtenir des revenus fonciers réduits, voire nuls.
Très bien, mais qui finance ces travaux ? les martiens ?
Quand vous faites des travaux, vous les financez, et vous ne récupérez dans le meilleur des cas que la partie sur votre TMI et les prélèvements sociaux (dans mon exemple 42,1%). Le reste, 57,9%, vous le payez de votre poche. La mise en œuvre de travaux ne peut donc pas être une stratégie mais un pis-aller quand c’est nécessaire et que c’est vraiment de nature à valoriser le bien.
Et le problème, il est là :
L’ancien est ancien dès l’achat, et il y aura probablement des travaux à entreprendre un jour ou l’autre, ce qui viendra amputer la rentabilité ; la difficulté en revanche est d’apprécier dès l’achat le montant des travaux à effectuer, sans compter les mauvaises surprises.
Mais je ne doute pas que tous les tenants dogmatiques de l’ancien n’ont jamais été amenés à faire des travaux imprévus et qu’ils obtiennent sans soucis et de façon continue des rentabilités locatives supérieures à 10%.
Un de mes clients qui pratique ce sport (et à qui en passant j’ai quand même réussi à faire acheter une opération en neuf) m’a avoué qu’en outre d’être parfois lassé des travaux perpétuels sur son parc immobilier, il allait chercher, compte tenu de la qualité de certains locataires consécutive à la qualité du logement, le loyer avec le chien, ce qui dans sa bouche n’était pas une vue de l’esprit.
En conclusion, je ne dis pas que le neuf est toujours mieux que l’ancien, je dis simplement que chaque cas est différent et qu’une analyse objective et honnête doit être faite avant d’affirmer péremptoirement que l’ancien est toujours mieux que le neuf. En revanche ce qu’on peut dire c’est que si vous achetez plus que ça ne vaut, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, vous ferez toujours une mauvaise affaire et qu’à qualité égale l’ancien est généralement plus intéressant pour les personnes peu fiscalisées.
Gagarine
Contributeur régulier
CQFD.
A 30% de TMI, il peut y avoir discussion entre neuf et ancien.
A 14% de TMI, le neuf devrait être à fuir. Et c'est pourtant la clientèle clairement ciblée par Scellier et ses commerciaux !
Et les placements immobiliers sont tout de même (un peu) diversifiés. Et nombre de petits investisseurs "avertis" se tournent vers le LMnP sans gestionnaire ou les locaux commerciaux...
Je ne ferais pas de commentaire sur le type qui prétend baisser ses revenus fonciers parce qu'il fait des travaux. Tu as tout dit et je serais moins politiquement correct...
Dans la même veine, j'emprunte sur 15 ans. Alors certes j'ai moins d'intérêts d'emprunt à déduire de mes revenus que si j'emprunte sur 25 ans donc je paye plus d'impôt... C'est comme le gruyère : plus il y a de trous moins il y a de gruyère mais plus il y a de gruyère plus il y a de trous !
A 30% de TMI, il peut y avoir discussion entre neuf et ancien.
A 14% de TMI, le neuf devrait être à fuir. Et c'est pourtant la clientèle clairement ciblée par Scellier et ses commerciaux !
Et les placements immobiliers sont tout de même (un peu) diversifiés. Et nombre de petits investisseurs "avertis" se tournent vers le LMnP sans gestionnaire ou les locaux commerciaux...
Je ne ferais pas de commentaire sur le type qui prétend baisser ses revenus fonciers parce qu'il fait des travaux. Tu as tout dit et je serais moins politiquement correct...
Dans la même veine, j'emprunte sur 15 ans. Alors certes j'ai moins d'intérêts d'emprunt à déduire de mes revenus que si j'emprunte sur 25 ans donc je paye plus d'impôt... C'est comme le gruyère : plus il y a de trous moins il y a de gruyère mais plus il y a de gruyère plus il y a de trous !
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