Déjà propriétaire et achat VEFA

[titou69]

Bonjour

Voila j'ai fais appel à un courtier et je ne comprends pas sa réponse, je voulais savoir si quelq'un avait déjà eu mon cas.

je suis propriétaire avec ma femme d'un bien estimé le mois dernier 210 000 € il me reste à rembourser environ 115 000 €.

donc pour moi j'ai environ 95 000 € d'apport que je souhaite intégrer dans mon nouvel achat en VEFA 270 000 € livraison dernier trimestre 2014.

Le courtier me dit qu'il ne peut pas prendre en compte mon apport car :
- J'ai pas fait l'action de vendre donc pas de prêt relais le temps de la construction
- Pour le moment j'ai pas vendu donc on ne sait pas si je vais vendre mon bien 210 000 € donc que j'aurai 95 000 € d'apport

Sauf que si je prends pas en compte cet apport mon dossier ne passe pas à cause du taux d'endettement mais si on le prends en compte cela passe.

J'ai bien compris que je devrais passer par une location le temps de la construction car sauf miracle que j'arrive a signer le jour de la remise de clé.

Mais j'aimerai étant donné que la construction est pour fin 2014 rester le plus longtemps possible (au moins 2012 et une partie de 2013 chez moi avant de passer par une location.

Bref comment font les gens qui comme moi sont propriétaires et qui font construire ?

Si je ne suis pas assez clair n'hésitez pas à revenir vers moi.

merci d'avance

cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous estimez que votre apport sera de 95.000€ soit la différence entre la valeur de vente supposée de votre bien et le capital restrant dû à rembourser.

En fait, d'une part il n'y a aucune certidude et, d'autre part votre bien n'est pas mis en vente.

Or il faut savoir :
1) - Que la banque ne vous accordera un prêt relais que si, précisément, ce bien ets mis en vente
2) - Qu'en prenant une marge de sécurité. Le calcul varie d'une banque à l'autre mais souvent ce prêt relais est égal à [(Valeur vénale estimée par un professionnel (notaire/agent immobilier) x Pourcentage (***)) - Capital restant dû].

(***) Ce pourcentage varie de 60% à 80% suivant les banques et suivant que la vente ait fait ou non l'objet d'un compromis.

3) - Souvent, en garantie, la banque demande au notaire un engagement du blocage du produit de la vente à son profit à hauteur du prêt relais plus intérêts si différé total.

Plusieurs posts existent déjà sur les prêts relais; une recherche sur le forum vous permettra plus de détails.

Si vous ne mettez pas votre bien en vente, vous ne pourrez pas obtenir de prêt relais.
Et si vous mettez en vente, ce prêt relais ne sera donc très probablement pas de 95.000€.

Dans l'immédiat la solution serait de demander un financement classique de 270.000€ correspondant à votre besoin d'achat en VEFA et de rembourser par anticipation à hauteur du solde net résultant de votre vente.
Mais votre banque vous demandera une indemnité de remboursement anticipé; il vous faudrait donc tenter de la négocier.

Cordialement,

 

[titou69]

Bonsoir

Merci pour votre réponse Aristide, donc vous confirmez les propos du courtier,

Sauf que mon dossier ne passe pas sans apport je ne peux emprunter 270 000 €, c'est bien cela le problème donc si j'ai compris votre réponse la seule solution que j'ai est de vendre mon bien rapidement, car si je le met en vente je vais le vendre rapidement je pense.

Donc je suis dans l'obligation de passer par une location, mais je pense pas trouver une location aussi bien que mon bien actuelle pour la mensualité que je paie.

D'un côté si la banque prends un relais calculé à 70 % de la valeur de mon bien, la banque ne prends pas de risque je pense qu'une baisse de 30 % de la valeur de mon bien et donc une baisse de 30 % du marché dans l'immobilier me semble peu hypothétique.

Donc avec cette sécurité la banque ne peux pas m'accorder un relais sur deux ans pour que je puisse rester le plus longtemps dans mon bien ?

Merci de vos réponses

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

La solution la plus simple serait la mise en vente.

Pour le prêt relais, chaque banque a ses pratiques propres mais à toutes règles générales il peut exister des exceptions.
En fonction des relations antérieures avec votre banque, avec un dosssier bien étayé et argumenté il peut se faire qu'elle déroge à ses pratiques habituelles. Donc à négocier avec votre banque.

IL existe également une autre posiibilité éventuelle à savoir le mantien de votre crédit actuel avec transfert sur votre nouvelle acquisition.
Cette opération peut être financièrement intéressante notamment si les conditions du crédit antérieur sont bonnes par rapport à celles du marché actuel.
Dans cette hypothèse vous conservez l'échéancier du crédit antérieur d'où une économie sur les intérêts puisque c'est en début de prêt que ceux-ci ont une part prépondérante dans l'échéance.
De plus vous éviteriez l'indemnité de remboursement anticipé.

Mais ceci n'empêcherait pas la mise ne vente du bien actuel.
En supposant que vous vendiez ce bien à sa valeur vénale estimée de 210.000€, au lieu de rembourser les 115.000€ dus à votre banque vous les conservez si bien que votre besoin de financement pour la VEFA ne serait plus que de 60.000€.

Si la banque a une garantie réelle immobilière (Privilège de Prêteur de deniers te/ou hypothèque) il y aurait un surcoût sur la garantie car au coût de transfert de l'immeuble initial vers le nouveau s'ajouterait celui de la nouvelle inscription sur les 60.000€.
Mais c'est un calcul a faire et là encore à voir la faisabilité avec votre banque; ceci n'éviterait pas non plus le prêt relais si la vente intervient après les premiers appels de fonds.

Pour information certains Etablissements proposent des montages "Crédits Achat Revente" dont les détails varient d'une banque à l'autre mais qui peuvent être intéressants.
Comme le prêt relais "sec" ce sujet a été traité à diverses reprises sur le forum; une recherche vous permettrait d'obtenir tous les détails.

Cordialement,

 

[titou69]

Bonjour Aristide, votre réponse est intéressante, si je peux transférer mon ancien prêt sur ma nouvelle acquisition il est clair que je ferai une économie d'intérêt.
D'après vous combien on a de temps pour justifier de son financement au promoteur ? car si c'est 45 jours, je n'aurai jamais vendu mon bien dans ce délai.

Mais si la banque me fait un prêt relais le temps de vendre :
Je suis entrain un peu de regarder et si j'ai compris si demain je met mon bien en vente, la banque fera le calcul suivant pour mon prêt relais
210 000 * 70 % - 115 000 = 32 000 de prêt relais
si j'arrive a transférer mon prêt actuel de 115 000 €
cela fait 32 000 + 115 000 € = 147 000 € "d'apport"

Après il me reste tout de même 123 000 € à financer ce qui me fera en plus de mon prêt existant un taux d'endettement top élevé.

C'est la que je trouve dommage car si je vends mon bien 210 000 € je vais récupérer 210 000 - (32000+115000) = 63000 €
63000 € que je pourrai réinvestir en remboursement de mon prêt sur la vefa et donc 123 000 € - 63 000 € = 60 000 €
60 000 € que je peux a mon sens financer avec un taux d'endettement correct.

En fait l'incapacité pour moi d'acquerir ce bien en VEFA, vient du décalage de trésorerie et pas d'un prix d'achat trop élevé.
La banque peut elle prendre en compte ce point là ? par exemple m'augmenter le temps de la vente mon taux d'endettement ? si je réponds aux autres critères.

Je sais pas si je suis clair, mais je ne conçois pas que le bien que je souhaite acheter me passe entre les doigts juste pour une question de timing !

Merci a vous Aristide et à l'ensemble des participants qui souhaitent bien m'éclairer.

 

[Aristide]

Bonjour,

D'après vous combien on a de temps pour justifier de son financement au promoteur ? car si c'est 45 jours, je n'aurai jamais vendu mon bien dans ce délai.

A discuter avec votre promoteur

Mais si la banque me fait un prêt relais le temps de vendre :
Je suis entrain un peu de regarder et si j'ai compris si demain je met mon bien en vente, la banque fera le calcul suivant pour mon prêt relais
210 000 * 70 % - 115 000 = 32 000 de prêt relais
si j'arrive a transférer mon prêt actuel de 115 000 €
cela fait 32 000 + 115 000 € = 147 000 € "d'apport"

Chaque banque a son mode de calcul et ses pourecentages de réfaction qui varient aussi suivant qu'un compromis de vente soit ou non déjà signé.
Donc à vérifier avec votre banque

60 000 € que je peux a mon sens financer avec un taux d'endettement correct.

En incluant bien entendu les charges préexistantes du crédit éventuellement transféré.

A ce sujet il vous faut vérifier si votre contrat pévoit cette éventualité.
Mais, même s'il ne le prévoit pas, votre banque peut cependant l'accepter.

La banque peut elle prendre en compte ce point là ? par exemple m'augmenter le temps de la vente mon taux d'endettement ? si je réponds aux autres critères.

Oui ainsi que dit dans la page précédente.

Pour le prêt relais, chaque banque a ses pratiques propres mais à toutes règles générales il peut exister des exceptions.
En fonction des relations antérieures avec votre banque, avec un dosssier bien étayé et argumenté il peut se faire qu'elle déroge à ses pratiques habituelles. Donc à négocier avec votre banque.

Cdt

 

[titou69]

Bonsoir Aristide

Je viens d'appeler le courtier et ma banque.

Pour le transfert du prêt, ma conseillère se renseigne si c'est possible, mais elle m'a dit que la réponse pouvait être négative car le prêt ne finance pas la meme nature de bien (je passe de l'ancien au neuf) ce qui pose a priori problème
De plus la banque peut refuser si le taux du prêt transféré est trop inférieur au marché d'aujourd'hui.

Bref c'est pas gagné.

J'ai appelé le courtier pour lui faire part de la possibilité d'augmenter mon taux d'endettement et aller au delà des 33 % (plutôt 40-42%) le temps de vendre mon bien et rembourser une partie du prêt avec le solde de la vente du mon bien.

Il m'a dit que cela ne se faisait pas car augmenter le taux d'endettement revient à supprimer la décôte que réalise la banque sur le prêt relais.

Il me reprends encore le même exemple imaginez que vous ne vendiez pas 210 000 € et que vous ne pouviez pas rembourser assez de prêt pour revenir à un niveau correct d'endettement après opération.

Suis je tombé sur un courtier "trop" rigide ? ou c'est la grande majorité de l'attitude de la profession bancaire ?

J'ai comme l'impression que mon projet s'éloigne....

Cordialement

 

[Aristide]

Pour le transfert du prêt, ma conseillère se renseigne si c'est possible, mais elle m'a dit que la réponse pouvait être négative car le prêt ne finance pas la meme nature de bien (je passe de l'ancien au neuf) ce qui pose a priori problème
De plus la banque peut refuser si le taux du prêt transféré est trop inférieur au marché d'aujourd'hui.

Bref c'est pas gagné.

Avez vous regardé ce que dit votre contrat à cet égard ?

Argument/prétexte "qui ne tient pas debout" quant à la nature "neuf/ancien" du bien en cause.

Sur le taux de refinancement, c'est vrai que très souvent - même si elle est prévue au contrat - la possibilité de maintien/transfert d'un crédit est une option éventuelle que le prêteur peut ou non accepter.

Mais s'il y a refus c'est parce que la banque en profite pour tenter d'améliorer sa marge.

Il est en effet facile de comprendre que si vous conserviez ce crédit sur l'immeuble actuel, le taux du prêt qui vous a été accordé resterait à son niveau actuel tel que prévu au contrat et, ceci, même si les taux de marché ont évolué à la hausse depuis sa mise à disposition.

Donc maintenir ce crédit, juste en modifiant l'objet financé, ne changerait absolument rien à la marge actuelle de la banque.

Il m'a dit que cela ne se faisait pas car augmenter le taux d'endettement revient à supprimer la décôte que réalise la banque sur le prêt relais.

Il me reprends encore le même exemple imaginez que vous ne vendiez pas 210 000 € et que vous ne pouviez pas rembourser assez de prêt pour revenir à un niveau correct d'endettement après opération.

Oui, évidemement mais il est peut-être possible de trouver un moyen de "sécuriser" le montage; par exemple en allongeant la durée tout en prévoyant un réajustement du binôme "durée/échéance" après vente et remboursement anticipé.

La solution n'est pas idéale car le taux de votre crédit serait plus élevé du fait d'une durée initiale (théorique) plus longue. De plus il y aurait aussi une indemenité de remboursement anticipé mais qui peut être négociée.

Mais c'est un choix à faire entre réaliser le projet avec ces contraintes ou y renoncer.

Si, au lieu d'exposer cette acquisition à un courtier, vous l'aviez directement proposée à votre banquier habituel, fonction de vos relations antérieures, qualité de client déposant/épargnant, potentiel de produits et services vendus...etc, peut-être se serait-il un peu creuser la tête pour vous trouver une solution acceptable ?

Il ne vous est d'ailleurs pas interdit de proposer votre projet à d'autre banques; si vous avez un profil de clientèle qui les intéresse il est possible "qu'elles se décarcassent"

Cordialement,